투기과열지구 어디에?…‘노블세븐’ 유력

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투기과열지구 어디에?…‘노블세븐’ 유력

헤럴드경제 정찬수 기자 2017.06.08

강남4구ㆍ용산ㆍ마포ㆍ과천시 등
분양권 전매제한…DTIㆍLTV 강화
“실수요자 피해 우려…맞춤형 필요”

정부의 부동산 시장 안정대책으로 투기과열지구 지정이 유력해지면서 대상지역에 관심이 모아지고 있다. 강남3구와 강동, 용산, 마포, 과천 등 ‘노블세븐’이 유력하다.

현행법상 정부의 주거정책심의위원회는 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳이나 주택가격과 청약경쟁률 등을 고려했을 때 투기가 성행하거나 성행할 가능성이 큰 곳을 투기과열지구로 지정할 수 있다.

지역별 부동산 시장이 달아오르면서 정부가 투기과열지구 카드를 꺼낼지 시장의 관심이 쏠린다. 강남3구와 강동구, 마포구, 용산구. 과천시 등 ‘노블세븐’이 유력하다. 투기과열지구로 지정되면 분양권 전매와 조합원 지위양도가 금지되고 LTVㆍDTI 등 대출규제가 강화된다. 서울 아파트 평균 매매가격이 6억원을 웃도는 만큼 상당수 단지가 포함될 가능성도 높다. [헤럴드경제DB]

세부적으로 ▷주택 공급 2개월간 해당 지역 청약경쟁률이 5대 1을 넘거나 전용면적 85㎡ 이하 주택 청약률이 10대 1을 넘는 곳 ▷주택 분양계획이 직전보다 30% 이상 감소한 곳 ▷주택 공급량이 1순위 청약자보다 현저하게 적은 곳 ▷주택건설사업계획 승인이나 건축허가실적이 전년보다 급격하게 감소한 곳 등이다.

강남3구를 비롯해 강동구ㆍ마포구ㆍ용산구ㆍ과천시 등으로 과거 버블세븐과 유사하게 수도권 집값의 상승을 주도하는 지역이다.

강동구와 마포구의 최근 3년간 아파트 평균 매매가격 상승률은 각각 25.7%, 21.6%로 서울 평균(20.4%)을 웃돈다. 소액 투자가 가능하다는 입소문을 타고 온ㆍ오프라인에서는 집단 투자에 대한 논의도 활발하다. 과천도 상황은 마찬가지다.

지난 3월 과천 주공1단지의 일반 분양가가 3.3㎡당 3300만원으로 언급되면서, 일대 재건축 예정 단지에 큰 영향을 미쳤다. 주택도시보증공사(HUG)는 과천을 리스크 관리 대상 지역에 포함하고, 분양보증 심사를 강화하겠다고 밝혔다. 서울 강남 개포주공3단지에 이어 두 번째로, 분양가의 적정성을 사전 검토하겠다는 의지를 밝힌 것이다.

투기과열지구로 지정되면 최장 5년간 분양권을 전매할 수 없다. 재건축 조합원 지위를 양도할 수 없고, 조합원 분양 가구 수가 1가구로 제한된다.

6억원 이상 주택의 LTV(주택담보인정비율)ㆍDTI(총부채상환비율)는 모두 40%로 낮아진다. 현재 LTV와 DTI 비율은 각각 70%, 60%다. 부동산114가 집계한 서울시 아파트 평균 매매가격이 5월 현재 6억3380만원이라는 점을 고려하면, 이들 지역 내 아파트 대부분이 해당될 것으로 보인다. 

투기과열지구의 효과는 과거 사례에서 유추할 수 있다. 지난 2002년 정부는 서울ㆍ수도권 전 지역을 시작으로 부산ㆍ대구ㆍ대전ㆍ광주ㆍ울산 등 광역시와 충북ㆍ충남ㆍ경남을 투기과열지구로 지정했다. 효과의 속도는 더뎠지만, 안정화는 현실이 됐다. 2009년 강남 3구를 제외한 지역을 해제하고, 2011년이 돼서야 전 지역이 해제됐다.

양지영 리얼투데이 리서치실장은 “현재 부동산 시장에 가수요는 일부 있지만, 실수요자 위주로 움직이고 있다”면서 “정부가 직접 규제를 가하지 않아도 시장이 자율적으로 조정될 가능성이 크기 때문에 규제를 꺼내기 전에 면밀한 분석이 선행돼야 한다”고 했다.

심교언 건국대 교수는 “시장안정도 중요하지만, 규제로 인해 시장이 잘 작동하지 못하는 측면도 생각해야 한다”며 “시장에 불안감이 높아지면 중장기적으로 가격상승과 물량부족, 품질저하가 이뤄져 서민들에게 더 좋지 않은 영향을 미칠 수 있다”고 우려했다.