기획취재-북아현뉴타운 무엇이 달라졌나?

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출처: 서대문사람들 2017년 09월 29일

기획취재-북아현뉴타운 무엇이 달라졌나?

북아현뉴타운 개발 10년, 동네 ‘명암’ 엇갈려

강산도 변한다는 10년간 북아현동은 격동의 시기를 겪었다. 아현고가는 2014년 철거돼 아현동 전체가 왕복 8차선 도로로 바뀌었고, 5개구역 중 2개 구역이 입주하면서 옛 모습은 자취를 잃었다. 또 1개구역은 철거가 98% 완료돼 착공이 시작됐지만, 국공유지 매입 감정평가금액이 달라지면서 현재 중단된 상태다.

반면 2구역과 3구역은 상대적으로 사업이 느리게 진행되고 있다. 개발 10년 북아현재정비촉진구역의 사업은 어떻게 진행되고 있을까? 북아현1-1구역 국공유지 감평가 변동 첫삽 뜨다 사업중단 북아현1-1구역은 2011년 8월 구청으로부터 관리처분 인가를 받았으나 김 전조합장의 구속과 함께 개발이 한참이나 지연됐다. 이로인해 이주기간이 길어지고, 비례율 하락으로 인한 조합원들의 부담이 증가해 한때는 사업 추진이 어려운 지경에 처하기도 했으나 촉진계획변경으로 용적률을 높이고, 소형평형을 확대하는 한편, 부동산 경기까지 좋아지면서 2016년 3월 관리처분인가를 5년만에 다시 받아 사업을 재개했다.

2017년 현재 당초 1004세대에 불과했던 구역의 세대수는 2017년 현재 총1226세대로 늘어나면서 비례율이 상승해 이주를 완료하고 철거를 98%까지 진행한 상태다. 지난 6월 착공계가 나와 시공사인 현대건설이 안전기원제를 준비하는 등 사업이 본격화 될 예정이었으나 국공유지가 또다시 북아현 1-1구역의 발목을 잡았다. 오치갑 조합장은 『2009년 127억원을 투입해 국공유지 매입을 마무리 했으나 조합원 소유지분이었던 국공유지의 매입을 일부 조합원들이 포기하면서 갑자기 해당 국공유지 매입 문제가 생겼다』고 설명했다. 착공이 한창이던 지난 6월 감정평가사들이 해당 국공유지를 사전 평가금액이 아닌 사후평가 금액으로 책정하면서 30%넘는 국공유지의 감정평가 금액이 평당 1080만원에서 2000만원 이상으로 상승해 사업비 수백억이 증가될 위기에 처했기 때문이다.

북아현 1-1구역은 68%나 되는 국공유지가 사업 단계마다 발목을 잡아왔고, 착공 단계에서 또다시 조합의 위기로 다가온 셈이다. 조합측은 『사업을 반대하는 일부 조합원들로 이주가 늦어지고, 조합임원 선출이 몇 번의 공전을 거듭하면서 시간이 흐르는 동안 공시지가가 상승한 점은 인정하지만 사후 감정평가 금액대로는 사업이 불가하다』는 입장이다. 오치갑 조합장은 『현재 서울시와 서대문구와 의견을 조율중에 있다. 일부 상승률을 반영하는 것은 어쩔수 없지만, 워낙 생활이 어려운 조합원들이 많이 현재 감정평가금액을 수용할 수는 없다』고 설명했다.

북아현1-2구역 가장 빠른 사업속도 과선교 공사 최대 난제 5개구역중 빠른 사업속도를 내며 가장 먼저 입주를 완료한 북아현 1-2구역은 2016년 10월 해산총회까지 가져 성공적인 조합으로 관심을 끌어왔다. 그러나 북아현역 푸르지오는 입주후 과선교 공사에 성패가 달린 상가미분양을 해결해야 하는 부담을 떠안고 있다. 북아현재정비촉진구역내 순환 루프형 도로를 연결하는 과선교는 북아현1-1구역내 철길위를 지나야 하는데 현재 철도청 재산과와 시설처의 의견대립으로 점용허가를 받지 못하고 있다.

북아현1-2구역 청산위는 『철도청 재산처는 민법상 인정되는 지상권 소유자인 철도청과 사업 초기 논의가 없었다는 이유로 현재 과선교 공사를 반대하고 있다』면서 『협의중이어서 긍정적인 결과를 기대하고 있다』고 설명했다. 그러나 철도청이 지상권 점용을 허가한다 하더라도 중앙여중과의 문제도 해결해야 한다. 사업이 지연되는 동안 중앙여중이 신축한 새 교사의 3층 높이로 과선교가 지나게 되는 부분을 학교측이 부담스러워 하고 있기 때문이다. 이런 어려움에도 과선교 공사가 진행돼야 사업의 전체적인 마스터 플랜이 완성될 수 있고 단지 역시 이용편의가 높아질 수 있다.

북아현1-3구역 아현역 연결통로 공사 지연, 이전등기 늦어져 주민 반발 조합장이 3차례 바뀌면서 사업을 진행해 온 북아현 1-3구역은 지난해 12월 13일 사용승인인가를 받아 신촌e편한세상의 사전입주를 시작했으나 정비기반시설의 준공이 늦어지면서 입주민들의 이전등기가 지연되고 있다. 지난 4월 서대문구청 대강당에서 열린 관리처분 변경총회에서 87.04%로 떨어진 비례율을 이유로 조합원들이 관리처분 2차 변경계획안을 반대하면서 조합은 다시 이달 23일 관리처분 변경총회를 계획중에 있다.

비례율은 지난 총회와 같은 87.04%다. 그러나 아현역과 상가 연결통로 공사가 8월까지 마무리될 예정이었으나 지연되고 있는데다 역 앞 공원 방음벽을 지하철 앞으로 설치하면서 서대문구가 이를 철거하지 않으면 준공허가를 내줄 수 없다고 강력한 의지를 밝히고 있어 이전등기까지 해결해야 할 숙제가 많다. 한 조합원은 『상가 연결통로 공사지연은 조합측의 공사대금 지급이 늦어지면서 발생했다』고 지적하며 『현재 조합측은 협력업체들의 공사대금 지급을 무슨 이유에서인지 미루고 있다』고 궁금해 했다.

등기가 지연되고, 조합원 및 일반분양자들까지 재산권 행사가 제약을 받고 있어 분양대금을 완납한 일반분양자들과 상가 분양자들의 소송이 이어질 것이라는 우려도 나온다. 또 다른 주민은 『등기 없는 사전 입주의 경우 분양대금의 90%만 지불하면 입주가 가능하다. 그러나 신촌 e편한세상은 100% 완납을 받았고, 만일 이전등기가 지연돼 매매나 대출 등 재산권 행사가 계약 1년 도래시점까지 어려워진다면 선납한 분양대금 10%에 대한 이자 청구 집단소송이 제기될 것』이라는 입장이다.

상가 분양자들도 어렵기는 마찬가지다. 『아현지하철역과의 연결통로를 약속해 상가를 분양받았다. 8월이면 완공된다던 공사가 올해안에 힘들거라는 이야기들이 나오고 있다. 이는 분양주체인 조합측의 계약 위반』이라고 주장한다. 이에대해 조합 관계자는 『아현역 연결통로는 오는 12월까지 공사를 마무리 할 계획』이라고 밝히면서 『관리처분 총회를 열어 조합원 동의를 받으면 오는 3월 3일까지는 보존등기를 완료할 수 있을 것으로 내다보고 있다』고 답변했다.

또 서대문구가 문제로 지적한 공원 방음벽과 관련해 『서울시의 환경영향 평가에 의해 방음벽 설치를 결정한 것이어서 최근 서대문구의 입장에 황당하다.』면서도 『다시 서울시와 서대문구에 질의서를 보내 이상이 없다면 대책을 마련하겠다』고 설명했다. 일부 조합원들은 준공허가와 청산등 사업의 마무리 과정이 순탄치 않게 진행되면서 87%대까지 떨어진 비례율이 관리처분과정에서 더 떨어지지나 않을까 걱정스럽게 지켜보고 있다.

북아현2구역 비대위 반대로 5년간 제자리 새집행부 촉진계획변경추진 북아현 2구역은 사업 초기인 2009년 12월 8일 사업시행인가를 득하는 등 빠른 진척을 보이기도 했으나 전 조합장의 사법처리 이후 조합집행부가 바뀌면서 5년 가까이 사업이 한발자국도 나가지 못했다.

게다가 비대위인 울타리 모임이 조합 해산동의서를 50% 가까이 받는 등 구역내 주민간 반목이 확산되면서 해산위기를 맞기도 했다. 그러나 지난해 정정숙 조합장 이하 새로운 집행부를 구성한 뒤 사업이 속도를 내고 있다. 조합측은 사업시행인가 기간연장 60개월을 지난 19일 서대문구로부터 승인 받았다. 이에 시간적 여유를 얻은 조합은 현재 역세권 20% 용적률 상향을 적용받기 위한 촉진계획변경안을 마련해 9월 22일까지 서울시에 접수할 계획이다. 변경안이 확정된다면 기존 1714세대에서 2260세대 세대수가 546세대 늘어 비례율도 상승하게 될 것으로 예측하고 있다.

정정숙 조합장은 『촉진계획변경안이 확정되기까지 6개월 이상이 소요되는 것으로 알고 있다. 이 안건이 확정되면 조합은 내년 사업시행변경인가를 준비하고, 분양신청을 새롭게 받아 2019년 정도면 관리처분변경인가까지 마무리 할 수 있을 것으로 기대하고 있다』고 설명했다. 이어 정 조합장은 『최근 용산, 강남 등지에서 지역적 입지조건을 보고 아파트를 구입한 조합원이 늘고 있어 차별화된 아파트를 만들기 위해 우수단지 벤치마킹을 위해 현장답사를 다니고 있다』고 설명하면서 『관급공사에서 주로 계약하는 CM업체를 선정해 단계별로 하자나 문제점이 없는지를 점검해 나가겠다』고 덧붙였다. 

 북아현2구역은 태양열보다는 지열난방 시스템 도입, 입면분할 창호 등 차별화된 단지 조성에 주력한다는 계획이다. 한편 북아현2구역은 다행히 철거를 진행하지 않은 상태에서 사업이 지연됐기 때문에 그동안 비용증가가 그리 크지 않은 편이다. 사업성 증대를 위해 소형평형 위주의 평형변경을 위한 촉진계획변경, 사업시행인가 변경을 추진 중점도 긍정적이다. 이 구역은 서대문구에서도 사업의 추진의지가 강한데다 사업성도 상당히 개선돼 그간의 반목을 해소하고 조합원들이 동의만 이룬다면 사업은 순항할 것으로 전망된다. 

북아현3구역 인허가 청의 무언의 반대 극복할 특단이 대책 필요 북아현 재정비촉진구역내 가장 넓은 면적을 차지하고 있는 북아현3구역의 사업도 비대위의 해산요구와 구청의 인가 지연으로 5년째 답보상태다. 해당 조합은 사업성 증대를 위해 소형평형 위주로 사업시행인가를 변경하려고 했으나 서대문구의 강력한 반대에 부딪혀 사업이 되돌리지도, 나가지도 못하는 상황에 처해 있다.

서대문구는 처음에는 비대위를 이유로, 시간이 흐를수록 구역지정을 다시하라는 요구로 사업을 반대해오다 최근에는 주민이 원한다면 다시 사업시행인가를 받으라고 요청하고 있다. 그러던 중 전 조합장이 구속되고, 총무이사가 경질되는 등 내부적인 갈등을 겪기까지 했다.

새로 당선된 김복삼 조합장은 비대위의 활동이 느슨해 지면서 사업시행 변경인가 대신 관리처분인가신청을 준비하기 위해 시공사와 공사비 협상을 추진하는 등 서대문구청을 설득해 어려움을 극복하고 사업을 진행하기 위한 변화를 모색하기도 했다. 또 김 조합장은 기존에 선정된 협력업체들을 설득해 고통분담 차원에서 40억원 가까운 용역비를 삭감하는 등 조합원과 협력업체가 고통을 분담하자는 의지를 보이기도 했다.

그러나 비대위의 지속적인 사업무효화 시도에도 흔들리지 않던 북아현3구역이 최근 김 조합장의 송사문제로 위기를 맞고 있다. 이를 극복하기 위한 일환으로 김 조합장은 사임의사를 밝히고 새로운 집행부 구성을 준비중이다. 김복삼 조합장은 『재판을 통해 나의 결백함에 밝혀지겠지만, 지금 조합이 어려운 상황이라 자리를 내려놓고 백의종군하겠다』고 입장을 밝혔다. 이런 상황에서 서대문구까지 사업시행인가시점이 5년이 경과해 다시 사업시행인가가 무효가 됐다고 주장하고 있지만 조합측은 판례상 치유과정을 거친다면 사업에는 지장이 없다는 입장이다. 

최근 북아현 2구역의 경우도 서대문구가 사업시행인가를 60개월 연장해준 사례가 있기 때문이다. 조합측은 오는 12월 총회를 통해 새로운 집행부 선출과 함께 사업시행과 관련한 치유절차를 밟아가게 될 북아현 3구역은 서대문구의 전폭적 협조를 얻어내는 등 사업추진을 위한 특단의 대책이 필요한 상황이다. 현재 북아현뉴타운 사업은 많은 기대를 안고 시작한 만큼 실망도 커진 상태다. 경기침체로 인한 부동산경기하락으로 사업 반대 목소리도 높았지만, 2개구역의 입주가 진행되면서 반대주민들이 물건을 팔고 지역을 떠나거나 상대적으로 노후한 자기 지역에 대한 괴리감도 커지고 있는 상태다.

우선 동네 입구에서부터 왼쪽과 오른쪽의 명암이 극명하게 갈리고 있다. 뉴타운 사업 10년, 앞으로 10년뒤 북아현은 어떤 모습으로 변화될 것인가?

< 옥현영 기자>