'조합 설립 생략' 신탁 재건축 방식 진짜 빠를까

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'조합 설립 생략' 신탁 재건축 방식 진짜 빠를까

머니투데이 김지훈 기자 2018.06.14

신탁 재건축 '사업시행자 지정 고시' 요건 맞추는 것보다 조합 설립하는 게 쉬워

서울에서 재건축사업 시행자 지위를 얻은 부동산신탁사들이 극소수에 불과해 신탁방식 재건축의 실효성 논란이 일고 있다. 신탁방식 재건축을 진행하기 위한 ‘사업시행자 지정고시’ 요건이 까다롭기 때문이다.
　
신탁방식 재건축은 2016년 3월 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 개정에 따라 도입됐으며 신탁사가 재건축을 단독시행하는 것이다. 해당 제도 도입 취지대로 신탁사가 사업시행자로 인정받는 행정절차를 사업시행자 지정고시라고 한다.
　
13일 신탁업계에 따르면 도정법 개정 이후 국내 주요 신탁사들이 서울 각지 아파트단지에서 수주전을 벌였지만 현재까지 사업시행자 지정고시에 성공한 것으로 알려진 사례는 2곳밖에 없다.
　
용산구 ‘한성아파트’(코리아신탁)와 영등포구 ‘여의도 시범아파트’(한국자산신탁)에 대해서만 관할자치구들이 사업시행자로 신탁사를 지정고시했다. 제도 도입 이후 여의도, 강남 등 서울 각지에서 신탁사에 대한 예비선정이나 우선협상대상자 선정이 잇따랐지만 신탁방식 재건축 추진이 해당 사업 인·허가 관청인 자치구로부터 법적 인정을 받은 곳은 이들뿐이다.
　
법조계는 아파트단지 주민들과 신탁사간 체결하는 해당 예비선정 협약들은 관련 규정의 부재로 신탁사에 대한 시행자 지위 보장이 불가능하다고 본다.
　
제도 도입 후 신탁업계는 신탁방식 재건축이 ‘정비사업조합설립추진위원회’(이하 추진위)나 ‘정비사업조합’(이하 조합) 설립단계를 생략할 수 있어 사업추진 속도가 빠를 것이라고 예상했다. 하지만 신탁방식 재건축의 사업시행자 지정고시 요건이 추진위는 물론 조합의 설립조건보다 엄격해 사업을 진척하기 어려웠다.
　
도정법에 규정된 신탁 재건축 사업시행자 지정요건은 △전체 토지 등 소유자 동의 75% 이상 △동별 소유자의 50% 이상 동의 △전체 토지면적 3분의1 이상 신탁등기 등이다.
　
조합(전체 소유자 75% 이상, 동별 소유자 50% 이상) 설립과 동의율 조건이 같지만 추가로 신탁등기를 해야 한다. 재건축사업의 대표기구 지위가 보장된 추진위가 조합설립에 힘을 쏟으면 신탁사는 사업시행자 동의서를 징구도 못한 채 영업현장에서 쫓겨날 공산이 크다.
　
조합방식에선 불필요한 개발수수료 배분에 반발하는 소유자가 많고 신탁방식 재건축의 뚜렷한 성공사례가 없는 것도 신탁사의 사업시행자 지정고시가 빠르게 늘지 못한 배경이다.
　
업계 관계자는 “신탁방식 재건축이 전문적 역량을 바탕으로 빠르게 사업을 추진할 수 있다고 확신한다”면서도 “사업시행자 지정고시 요건을 맞추는 게 쉽지 않다”고 설명했다.