8·2 부동산대책 1년…몸집 더 불리는 '양극화'

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8·2 부동산대책 1년…몸집 더 불리는 '양극화'

세계일보 | 2018.07.30

서울 아파트값 더 뛰고 지방은 뒷걸음… 양극화만 키워 / 서울 6.6% 오르고 지방 1.7% 하락 / 되레 ‘똘똘한 한 채’ 보유심리 자극 / 지방 팔고 서울 쏠림에 더 벌어져 / 정부는 “매매·전월세 안정세” 자평 / 업계 “과도한 규제에 정책효과 의문”

문재인정부가 역대 가장 강력한 ‘한방’으로 평가받은 지난해 ‘8·2부동산대책’을 내놓은 지 1년이 흘렀다. 정부는 지난해 8월2일 ‘주택시장 안정화 방안’에서 투기 등 이른바 시장교란 세력과의 전쟁을 선포하고 다주택자 양도소득세 중과, 대출 규제 강화, 투기과열지구 지정, 재건축조합원 지위 양도 금지, 청약 1순위 제도 강화 등의 방침을 밝혔다. 또 이들 규제는 순차적으로 모두 시행됐다. 정부는 지난 1년간 매매와 전월세 가격 등 주택시장이 안정세로 접어들었다고 자평하고 있지만, 일각에서는 정책으로 수요를 억눌러 얻은 일시적 효과라는 반박이 나온다. 과도한 규제에 따른 서울과 지방의 집값 양극화 등 여러 가지 부작용도 동반 중이어서 정책 효과가 문재인정부 내내 지속할지도 의문이다.

수치상으로 보면 집값은 8·2대책 뒤 오히려 더 올랐다. 30일 한국감정원의 집값 동향 조사 결과에 따르면, 서울 아파트값은 8·2대책 이후 지난달까지 11개월간 6.60% 오른 것으로 나타났다. 이는 8·2대책이 시행되기 이전의 1년 상승률(4.74%)보다 큰 폭이다. 또한 리얼티뱅크부동산연구소에 따르면 8·2대책 발표 전 1년 동안에는 전국 아파트값 상승률 상위 10개 지역에 서울이 3곳(강동·강서·강남구)만 포함됐지만 대책 이후에는 8곳으로 증가했다. 정부가 다주택자가 마치 모두 투기세력인 것처럼 치부하는 바람에 이른바 집값이 절대 떨어질 수 없는 ‘똘똘한 한 채’를 보유하려는 심리를 자극해 서울 강남권이나 강북 입지 좋은 지역 등의 집값 상승을 부추긴 결과다.

지방 시장은 8·2대책의 날벼락을 맞았다. 서울 주택시장과 ‘탈동조화(디커플링)’ 현상이 나타나면서 8·2대책 이전 1년간 0.01% 올랐던 지방의 아파트값은 대책 발표 이후 11개월 동안 1.70% 하락했다. 또 22개월 만에 6만2000호를 넘긴 전국의 미분양 주택 물량 현황을 보면 수도권은 전달 대비 3.3% 감소했으나 지방은 5.1% 증가했다.

청약시장과 기존 주택시장 간 온도차도 뚜렷해지고 있다. 정부의 1순위 자격 강화, 가점제 확대 등의 조치에도 강남 재건축 일반분양분이나 서울 재개발 아파트, 수도권 신도시나 공공택지 등지에서 분양된 아파트에는 수만명의 청약자들이 몰리며 과열이 빚어졌다. 반면 비인기 지역은 순위 내 마감에도 실패하며 인기 지역과의 양극화 현상이 심화됐다. 부동산114가 금융결제원의 청약 결과를 분석한 바에 따르면 8·2대책 이전 1년간 총 504개 단지가 분양된 가운데 30.5%(154개)가 순위 내 청약에서 미달됐으나 8·2대책 이후 1년간은 청약미달 단지 비중이 38.2%(169개)로 증가했다.

이날 국토부에 따르면 6월 말 기준으로 전국의 미분양 주택은 전달 5만9836호에서 3.7% 늘어난 6만2050호로 집계됐다. 미분양이 6만2000호를 돌파한 것은 2016년 8월(6만2562호) 이후 22개월 만이다. 지역별로 수도권의 미분양은 9508호로 전달(9833호) 대비 3.3% 줄었으나 지방은 5만2542호로 전월(5만3호)보다 5.1% 늘었다.

전문가들은 부동산 시장의 전반적인 ‘양극화’가 앞으로도 지속될 것으로 보고 있다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지방은 당분간 주택시장 침체가 지속되고, 서울이나 경기 남부의 과천·하남·평촌·성남 등은 관심을 받는 양극화가 이어질 것으로 보인다”고 말했다.

심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 “수요와 공급이 맞지 않고 서울 쏠림 현상으로 지방에서도 서울로 수요가 몰리고 있다”며 “공급을 획기적으로 늘리지 않는 이상 집값은 계속 오를 수밖에 없다”고 강조했다. 그는 이어 “재건축 초과이익환수 등의 규제로 재건축 사업이 위축 또는 중단된다면 서울 지역에 새 아파트를 공급할 방법이 없다”고 덧붙였다.

김선영 기자