2018 · 9· 13 대책 Q&A

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[9·13 대책 Q&A]

"기존 분양권 소유자도 유주택자로 보나?"

조선일보 | 2018.09.13

Q. 서울에 시가 18억원인 집 한 채를 갖고 있는데 종부세는 어떻게 계산되나.

A. 먼저 공시가격을 확인해야 한다. 국토교통부 '부동산공시가격알리미'에 집주소를 입력하면 확인할 수 있다. 시가 18억원이면 대략 공시가격이 12억7000만원으로 나온다. 이 금액에서 1가구 1주택 기본 공제금액 9억원(2주택 이상은 6억원)을 뺀 3억7000만원에 내년 공정시장가액비율 85%를 곱하면 과세표준(과표) 3억1450만원이 나온다. 9·13 부동산 종합대책에서 발표된 정부안이 국회를 그대로 통과하면 내년부터는 과표 3억원 초과~6억원 이하는 0.7% 세율이 적용된다. 종부세액은 220만원가량 나온다. 최종적으로 내야 할 종부세는 이보다 적다. 여기서 재산세로 부과된 세액 가운데 종부세 과표에 해당하는 재산세액만큼을 빼야 하고, 공제 제도에 해당하는지도 파악해야 한다. 고령자 공제는 60세 이상 10~30%를, 장기 보유 공제는 5년 이상 20~40%를 덜어준다. 두 개에 모두 해당하면 종부세액에서 최대 70%가 감면된 고지서를 받게 된다. 끝으로 부동산 보유세를 전년 대비 일정 비율 이상 내지 않도록 하는 '상한선' 제도를 감안해야 한다. 즉 지방세인 재산세와 국세인 종부세를 합해서 올해에는 전년 대비 150% 이상 내지 않아도 된다. 세액공제가 없다고 가정했을 때 최종 종부세는 104만원으로 계산된다. 계산법이 워낙 복잡하기 때문에 일반인은 공시가격을 파악한 후 포털에서 '종부세 계산기'를 검색해 부동산114 등에서 제공하는 종부세·재산세 계산 사이트로 들어가는 게 편하다.

Q. 서울 전역과 경기 과천·성남·하남, 부산 해운대·수영, 세종 등 전국 43곳 조정대상지역에 집이 두 채 있거나 전국에 세 채 이상 주택을 갖고 있으면 종부세를 계산할 때 세율도 올라가고, 보유세(재산세+종부세) 상한선도 150%가 아닌 300%가 적용된다고 한다. 언제부터 적용되나.

A. 세율과 상한선 제도 모두 법 개정 사항이라 국회에서 정부안이 통과되는 것을 지켜봐야 한다. 올해 안에 국회를 통과하면 2019년부터 적용돼 내년 6월 1일 주택 보유 현황을 기준으로 종부세가 부과된다. 이는 내년 12월 1~5일에 납부한다.

Q. 집을 오래 보유한 사람이 팔 때 세금을 덜 내는 양도소득세 장기보유특별공제도 고가 1주택자는 조건이 까다로워졌다고 하는데.

A. 원래 장기보유특별공제는 보유 기간 3년 이상부터 24% 세액을 공제해 10년 이상은 80%를 공제해준다. 하지만 실거래가 9억원 초과 1주택자는 2년 이상 실거주해야만 같은 혜택을 받는다. 만약 2년 미만 거주 땐 15년 이상 보유해야만 최대 30% 공제 혜택을 받을 수 있다. 이는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다. 요건을 갖추지 못했을 때 장기보유특별공제 혜택을 받기 위해서는 그 전에 주택을 매매하면 된다.

Q. 조정대상지역에서 주택 매매 시 계약일이 대책 발표일(13일) 앞이냐 뒤냐에 따라 세금 부과 방식이 달라지는 게 있는데.

A. 총 3개 개정 사안이 계약(계약 체결 및 계약금 지불 완료) 시점과 부동산 대책 발표일 간 전후를 따져 적용된다. 우선 조정대상지역 다주택자가 8년 이상 장기임대등록한 주택(수도권 6억원·비수도권 3억원 이하)에 주어지던 양도소득세 중과 면제, 종합부동산세 비과세 두 가지가 있다. 14일 이후 계약으로 매입한 조정대상지역 주택은 8년 이상 장기임대등록을 하더라도 양도세가 중과(세율 2주택 10%포인트, 3주택 20%포인트 추가)되며, 종부세도 과세 대상에 포함된다. 세 번째는 조정대상지역 내 일시적 2주택자에 대한 양도세 비과세 혜택기간을 3년에서 2년으로 줄이는 것이다. 14일 이후 계약으로 주택을 매입해 조정대상지역 2주택자가 됐을 때 기존 주택을 2년 내에 팔지 못하면 양도세가 과세된다.

1주택자이고 실수요 목적으로 집을 사서 이사가려고 한다. 두 번째 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있는 실수요 조건은 무엇인가.

A. 1주택자여도 이사나 부모 봉양 등 실수요 목적으로 집을 한 채 더 사는 등 불가피한 사유가 인정되면 규제지역(투기지역·투기과열지구·조정대상지역) 내에서 두 번째 주택을 살 때 주택담보대출을 받을 수 있다. 유형별로 이사나 결혼 등 사유로 집을 살 때에는 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 대출을 받을 수 있다. 만약 2년 안에 기존 주택을 처분하지 못하면 대출금을 상환해야 한다. 또 향후 3년간 주택 관련 대출 이용이 제한된다. 무주택자인 자녀가 분가하거나 다른 지역에서 거주 중인 60세 이상 부모를 별거 봉양하기 위해 신규 주택담보대출을 받으면 2주택을 유지해도 된다.

Q. 아직 대출은 받지 않았지만 13일 전에 아파트 매매 계약서를 쓰고 계약금을 지불했다. 규제 대상에 해당되나.

A. 13일 이전에 계약금을 지불하거나 대출계약을 한 건에는 신규 규제가 적용되지 않는다. 금융위는 9월 13일을 포함해 13일 이전에 ①주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주 ②금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료한 차주 ③금융회사에서 대출 만기 연장 통보를 받은 차주와 이에 준하는 차주에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있다고 밝혔다.

Q. 대출 없이 현재 자가에서 살고 있다. 기존 집에 대출이 한 건도 없는데도 규제지역에 추가로 집을 살 때 주택담보대출을 받을 수 없는 것인가.

A. 이번 대책 기준은 주택 보유 수 기준이다. 현재 집에 대출이 있는지 없는지와 상관없이 2주택자 이상자가 규제지역 내 집을 살 때는 대출이 허용되지 않는다.

Q. 주택 매매 계약 후 실거래 신고까지 기간이 60일에서 30일로 줄어든다. 언제부터 시행되는가.

A. 관련 법이 시행된 날짜에 계약이 체결된 건부터 적용된다. 법 시행 전 체결된 계약은 현행대로 계약 체결일로부터 60일 이내에 신고하면 된다. 현재 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안이 국회에 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행 예정이다.

Q. 오피스텔 청약 시 1주택으로 간주하나.

A. 오피스텔은 '주택공급규칙'에서 주택으로 간주하지 않는다. 1주택으로 보지 않는다.

Q.무주택기간을 산정할 때 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외하기로 했는데, 기존 분양권도 적용되나.

A. 분양권·입주권 신규 계약자는 주택공급규칙 개정·시행일 이후 일반공급 입주자모집공고, 정비사업 관리처분계획 및 지역주택조합 사업계획 승인신청분부터 적용해 주택 소유자로 본다. 분양권·입주권 매수자는 해당 분양권·입주권이 동 시행일 이전 입주자모집공고, 관리처분계획 및 사업계획 승인 신청분에 해당하더라도 시행일 이후 실거래 신고분부터 주택 소유자로 본다.

Q.임대사업자에 대한 세금 혜택 축소하면 기존에 등록한 사람은 선의의 피해를 입는 것 아닌지.

A. 세제혜택 축소는 1주택 이상 소유자가 시장과열지역에서 신규로 주택을 취득해 임대주택으로 등록을 하는 경우로 한정할 계획이다. 기존에 임대사업자로 등록했거나 시장과열지역이 아닌 경우에는 영향이 없다.

Q.투기지역 및 투기과열지구 내에서 주택도시기금 장․단기 매입임대자금 융자를 중단한 이유는.

A.최근 임대사업자들이 가계대출 규제를 회피하고 주택기금 매입임대자금 대출을 통해 투기목적으로 주택을 구입하는 사례가 발생하고 있기 때문이다. 매입임대자금 융자는 투기지역 및 투기과열지구에서 주택을 신규로 매입하는 경우 해당한다. 다만 초기임대료, 입주자격 등이 제한돼 공공성이 강화된 공공지원 민간임대의 경우에는 무주택 서민·중산층 주거안정을 위해 융자지원을 계속할 계획이다.

Q. 실거래 신고 기간이 계약 후 30일 이내로 단축되는데 이는 언제부터 시행 되나.

A. 현재 실거래 신고 기간에 대한 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행할 예정이다. 향후 법 시행일 이후 계약 체결한 건부터 적용된다. 시행 전 체결한 계약은 종전대로 계약체결일로부터 60일 이내에 신고하면 된다.

Q.실거래 무효·취소·해제 등 해제신고 기한은 언제인지.

A. 거래당사자로부터 부동산 거래계약이 취소 혹은 해제된 경우 확정된 날로부터 30일 이내에 해제신고 의무 발생한다. 만약 해제신고를 하지 않으면 300만원 이하의 과태료 부과된다. 해제신고 기한에 대한 법 역시 현재 법령 개정안 의안이 국회에 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행할 예정이다.

Q.거래계약 허위신고란 무엇인가.

A. 거래계약 허위신고는 계약 체결되거나 해제되지 않았음에도 거짓으로 신고 하는 일명 ‘자전거래’ 행위 등을 말한다. 자전거래 등 거래계약 허위신고로 부동산 시장을 교란하는 행위를 하다 적발되면 3000만원 이하의 과태료가 부과된다. 거래계약 허위신고에 대한 법령도 개정될 예정이다. 현재 국회 개정법안이 발의중이며 개정안이 공포되면 6개월 후 시행할 계획이다.

Q. 실거래신고 위반에 대해 국토부가 지자체와 공동조사에 착수하는 경우 조사대상이 되는 부동산 및 지역은.

A. 국토교통부에 실거래 신고내역 조사권한이 부여되면 분양권 다운계약 등 불법행위 발생 가능성이 높은 지역에 대해 국토부가 지자체와 공동으로 직접 실거래 현황을 조사할 방침이다. 이에 대한 현재 법령개정안 의안이 국회 발의 중이며, 개정안이 공포되면 6개월 후 시행된다.

Q. 자금조달 및 입주계획서 신고사항 중 변경된 내용은.

A. 자금조달계획서에 기존 주택 보유여부 및 현금증여·상속 등 신고여부를 신고사항에 추가할 방침이다. 다주택자의 추가 주택구매 건과 현금 증여·상속으로 자금조달 시 관련 납세 여부 등 거래내역의 사실 관계를 확인할 예정이다.

김리영 기자