재건축 주춤하니 재개발 뜬다…사업 재개 잇따르고 지분값 껑충

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재건축 주춤하니 재개발 뜬다…

사업 재개 잇따르고 지분값 껑충

중앙일보 | 2018.11.06

장위14구역, 투표로 재개발 유지
집값 오르자 사업성 개선 기대 영향
재건축보다 규제 덜한 점도 작용
소형 빌라 매물 최대 1억 올라
사업 초기라 위험 부담은 적잖아

 5일 오후 서울 성북구 장위동 장위뉴타운 14구역. 차량 한 대가 겨우 지나갈 정도로 좁은 골목길 양쪽에는 지은 지 30년 넘은 빌라와 단독주택이 늘어서 있다. 골목 곳곳에선 '빌라·단독 매물 구합니다' 같은 전단지가 눈에 띄었다. 이곳은 지난해 토지 등 소유자 3분의 1 이상이 정비구역 해제를 요청해 재개발 사업이 무산될 뻔했다가 최근 주민투표를 통해 되살아났다.

찬성표가 전체 투표 대상의 50% 이상이면 정비구역으로 유지되는데, 총 1474명 중 897명(60.85%)이 찬성한 것이다. 성북구청은 지난달 26일 정비구역 유지를 확정 고시했다.

장위14구역 조합 관계자는 "이미 조합 설립과 시공사 선정을 마친 상태여서 사업을 빨리 추진할 수 있을 것"이라고 말했다.

서울 등 수도권에서 사업을 재개하는 뉴타운·재개발 구역이 늘고 있다. 경기 침체, 주민 갈등 등으로 정비구역 해제 위기에 놓인 사업장이 하나둘씩 기사회생하는 모습이다. 서울에서는 성북구 장위14구역과 동대문구 전농9구역, 동작구 신대방역세권 등이 대표적이다.

청량리역 인근 전농9구역 추진위원회는 조만간 구청에 정비구역 지정을 다시 신청할 예정이다. 이곳은 2004년 정비예정구역으로 지정됐으나 10년 이상 사업이 멈춰 있다. 지난 8월 추진위는 기존 정비구역 면적(3만7320㎡)을 5만8535㎡로 늘리는 내용의 정비계획을 입안 제안했지만, 일부 내용을 수정해 다시 신청할 계획이다.

'면적 50% 증가'의 경우 서울시 기본계획 변경을 거쳐야 하는 만큼 시간이 오래 걸리기 때문이다. 동대문구청 관계자는 "추진위가 '기존 면적의 10~20% 증가'로 축소해 구역 지정을 다시 신청하겠다고 한 상태"라고 말했다.

2016년 정비구역 해제 요구를 받은 신대방역세권도 최근 사업 재개로 확정됐다. 지난 6~7월 주민투표를 한 결과 구역 유지에 대한 찬성률이 63.7%였다. 인근 중개업소 관계자는 "주민 분열 등으로 사업이 멈춰 있었지만, 투표 후 사업을 재추진할 수 있는 분위기가 형성됐다"고 말했다.

서울 동대문구 전농동 전경.

    

경기도에선 광명시 광명뉴타운 일부 구역이 기지개를 다시 켜고 있다. 2012년 재개발 구역에서 해제됐던 광명6R구역의 재개발 추진준비위원회가 지난 8월부터 소유주로부터 구역 지정 동의서를 걷고 있고, 인근 13R구역도 주민 동의서를 받고 있다.

재개발 구역이 다시 사업의 시동을 거는 이유는 무엇보다 주변 집값이 많이 올라서다. 백준 J&K도시정비 대표는 "재개발을 앞서 진행한 주변 아파트 가격이 급등하고 분양이 잘 되면서 재개발 추진 시 사업성이 좋을 것이란 기대감이 커졌다"고 설명했다.

여기다 재개발이 재건축보다 규제가 덜하다는 점도 작용한다. 재건축은 초과이익환수제를 적용받아 재건축으로 발생한 이익 일부를 세금으로 내야 하고, 장기 보유자가 아니면 조합이 꾸려진 아파트를 팔 수 없다. 하지만 재개발은 이런 규제가 없다.

재개발 기대감 속에 이들 구역의 '몸값'도 들썩인다. 장위14구역의 46㎡ 빌라가 한 달 전보다 5000만~1억원 올라 3억1000만원 선에 매물이 나온다. 광명6R구역에서 지난 6~7월 1억8000만원 선에 살 수 있었던 45㎡짜리 빌라 지분값은 현재 2억3000만원 정도다.

다만 투자는 신중히 할 필요가 있다는 지적이 많다. 이제 재개발 사업에 첫발을 내딛는 단계라 위험 부담이 만만치 않아서다. 구역 지정 단계를 넘어서도 조합설립인가→사업시행인가→관리처분계획인가→이주→일반분양 등 복잡한 절차를 거쳐야 한다.

사업이 지연될수록 입주 때 내야 할 추가부담금이 커져 투자 수익이 줄 수 있다. 내년 주택 경기가 밝지 않을 것으로 전망되는 점도 부담 요소다. 이미 가격이 크게 오른 곳에 투자할 경우 수익성이 기대보다 떨어질 수 있다는 점도 고려해야 한다.

이남수 신한은행 도곡PWM센터 PB팀장은 "대출 규제도 강화되는 추세여서 장기적 관점이 아니면 투자해선 안 된다"고 말했다. 

  
황의영 기자