복잡한 재건축ㆍ재개발 규정…분양신청 안하면 어떻게 되나

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복잡한 재건축ㆍ재개발 규정…

분양신청 안하면 어떻게 되나...

중앙일보 | 2018.12.14

살고 있는 지역이 재개발 지역으로 지정되면서 오랜 기다림 끝에 조합이 설립되고 이웃 주민들도 저마다 기대감에 들떠 있습니다. 그간 재개발에 동의하지 않던 주민들도 있었고 찬성하는 주민들도 있었습니다.

동네 공인중개사 사무소에는 빌라나 주택의 매매 전단이 벽면을 빼곡히 채우고 있습니다. 덩달아 외지인의 관심도 높아지고 부동산 가격도 많이 올랐다는 소식입니다.

저희 집도 오래전부터 살아온 정 든 집을 어떻게 해야 할지 가족회의를 열기도 했습니다.

오래전 부모님께서 생애 처음으로 구입한 단독주택 앞마당에는 그 세월만큼이나 높게 자란 나무가 아름드리 자리 잡고 있고, 이렇게 정든 집이 헐릴 생각을 하니 기분이 조금은 이상하기도 합니다.

부모님은 오랜 터전인 익숙한 동네에 계속해서 살고 싶은 눈치입니다. 저도 언제든 편하게 고민을 털어놓을 수 있는 동네 친구들이 있는 이곳이 좋기만 합니다.

문제는 새로 들어서는 아파트를 분양받으려면 추가분담금이란 걸 내야 한다고 합니다. 그래서 고민이 깊습니다. 부모님도 이제 나이가 들어 큰돈을 감당할 여력이 없으시고 요새는 대출을 받기도 쉽지 않다고 합니다. 시간은 바삐 흐르는데 고민은 더디기만 합니다.

그런데 며칠 전 동네 곳곳에 걸린 플래카드를 보고 조합원인 저희 가족도 이제 결정을 해야 하는 순간이 다가온 듯한 직감이 들었습니다. 플래카드에는 몇 월 며칠까지 분양신청 기간이며, 굵게 강조된 글씨체로 “분양신청 기간에 반드시 분양신청을 완료해 주시기 바랍니다”라고 적혀 있습니다. 저희도 분양신청을 반드시 해야 하나요. 만일 분양신청을 하지 않으면 저희 가족은 어떻게 되는 건가요?

김예림 변호사가 알려드립니다.

사는 곳이 재개발 구역으로 지정되면 법이 규정한 일정한 요건에 따라 조합이 설립된 후 본격적인 사업에 들어가게 됩니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조(조합설립인가 등) 등)

조합이 설립되고 사업이 진행되면 여러 절차를 거쳐 ‘분양신청 기간’이 다가옵니다. 이때 예외 없이 분양신청을 해야만 하는 것은 아닙니다. 분양신청을 하지 않으면 조합원 자격을 잃고 현금청산 대상이 될 뿐입니다.

현금청산은 재개발, 재건축 사업에서 조합원 지위를 포기하고 감정평가를 거쳐 일정한 금액으로 보상받는 경우를 말합니다.

도시 및 주거환경정비법과 주택재개발정비사업조합 표준정관 등에 구체적으로 규정되어 있습니다. (도시 및 주거환경정비법 제73조, 주택재개발(재건축)정비사업조합 표준정관 제44조) 간단히 살펴보면 △분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 종료 전에 철회한 자 △자격 미달로 분양신청에서 제외된 자 △관리처분 인가 후 분양계약을 체결하지 않은 자, 3가지 경우로 구분할 수 있습니다. 분양신청 기간이 종료된 이후에 분양신청을 철회한 경우에는 현금청산자에 해당하지 않는 점을 유의해야 합니다(대법원 2013다13023)

한편 주택 외에 상가의 경우에도 현금청산의 대상이 될 수 있습니다. 마찬가지로 감정평가를 거쳐 영업이익 등을 보상받게 됩니다.

최근에는 부동산 경기가 좋지 않아 최종 분양 대신 현금청산을 택하는 경우가 늘고 있습니다. 덩달아 청산 금액을 두고 다툼도 늘고 있습니다. 모임을 만들어 집회를 열기도 하고, 전문가를 초대해 설명회를 열기도 합니다.

현금청산자는 실거래가보다 낮은 금액으로 책정된 감정평가액이 부당하다고 주장하는 반면 조합에서는 정당한 감정평가를 거쳐 타당한 금액으로 보상했다며 항변합니다. 만일 협의가 이뤄지지 않으면 수용재결, 이의재결, 소송 등을 거쳐 최종 금액이 정해집니다.

주택 소유자 뿐만 아니라 세입자의 경우에도 일정한 보상이 주어집니다. 법에 규정된 일정한 요건을 갖춘 경우 일정 기간의 주거이전비와 이사비가 지급됩니다. 세입자가 조합원은 개발이익을 누리는 사업의 이해관계인이므로 관련 법령이 정책적으로 조기 이주를 장려하고 있는 대상자에 해당한다고 볼 수 없어 주거이전비는 지원되지 않습니다(대법원 2017두40068)

결과적으로 조합원이라고 하여 반드시 분양신청을 해야만 하는 것은 아닙니다.

그렇지만 분양신청을 하지 않을 경우 조합원 지위를 상실하고 현금청산자가 되기 때문에 조합에 분양청구권도 행사할 수 없게 됩니다.

주의할 점은 이렇게 현금청산 대상인 물건을 매수한 경우에 그 매수인도 현금청산자로 취급되어 분양청구를 할 수 없습니다. 이 점을 간과해 혼란이 생기는 경우가 많습니다.