등기 안된 새 집에 전세로 들어가도 될까요?

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[부동산 법률방]

등기 안된 새 집에 전세로 들어가도 될까요?

한국경제 김하나기자  2019.05.16

새 아파트, 집단으로 소유권보존등기 하다보니 늦어지기도
공사중단·심각한 하자 아니라면 문제 없어
"계약시, 하자보수신고 의 무 있으면 성실히 수행해야"

새 집에 세입자로 들어가자면 기대와 걱정이 동시에 든다.

"새로 지은 집으로 이사하면 뭔가 다르다?"

모든 신혼부부들의 로망 중 하나는 새 아파트에 입주해 모델하우스처럼 꾸며놓고 사는 겁니다. 실제 내 집 마련을 위해 모델하우스에 방문하는 수요자들도 머릿 속으로 집을 이리저리 배치하면서 새 집을 꿈꿉니다. 새 집을 분양받아 직접 들어가는 경우도 있지만, 임차인(세입자)을 들이는 경우가 있습니다.

집주인은 새 집이다보니 이것저것 신경 쓰는 게 많습니다. 임차인도 새 집이라서 좋으면서도 혹시나 문제가 있을까 조심스럽기만 합니다. 더군다나 새 아파트의 경우 등기가 나기 전 세입자를 구하는 경우도 많습니다. 새 집으로 집을 구해 들어사는 임차인들의 고민을 살펴보겠습니다.

A씨는 신축 아파트 입주기간 동안 전세로 입주하려는 신혼부부입니다. 새로 지은 아파트인데다 대단지이고 역과도 가까웠습니다. 계약을 다시 갱신할 때 다른 집을 구하기도 쉬울 것 같아서 A씨 부부는 전세로 들어가자고 마음을 먹었습니다.

하지만 막상 집을 알아보고 계약을 체결하려니 걱정거리가 생겼습니다. A씨가 불안해 하는 점은 등기 전 체결하는 전세계약입니다. 등기전에 전세로 들어가면 위험부담이 없는지 궁금합니다. 또한 A씨는 혼인신고 전 버팀목 전세자금 대출로 계약을 하려고 합니다. 등기가 나기 전에도 버팀목 대출을 받을지도 의문입니다.

또한 A씨는 친구에게 '새 집에 들어가지 말라'는 얘기까지 들었습니다. 신축 아파트의 경우 하자보수들이 많다는 겁니다. 맞벌이 생활을 하려는 A씨가 일일이 하자보수를 챙기려면 귀찮을 수 밖에 없다고 조언했습니다.

부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 입주 후에 등기된다고 하는 것 자체가 법적으로 그리 큰 문제는 아닙니다.

신축 아파트는 보통 집단으로 소유권보존등기(건물을 처음 짓고 나서 최초로 하는 등기)를 진행합니다. 때문에 심한 경우 입주보다 등기가 늦어지는 경우가 있습니다. 재개발·재건축을 통해 지어지는 일부 아파트는 준공된지 몇년 후에 등기가 나기도 합니다.

등기 전이라도 건물에 대한 준공허가가 나면 임대계약을 체결할 수 있고, 전입신고가 가능합니다. 전입신고 후 임대차계약서에 확정일자만 받을 수 있다면, 웬만한 보증금 리스크는 피할 수 있습니다. 그래도 시공사가 부도가 나서 공사가 중단되었거나 하자가 심해서 도저히 살 수 없는 부실공사가 있을 수 있습니다. 전입신고 가능한 상태인지 확인해 보시기 바랍니다.

버팀목 대출을 받기 위해서는 필요한 서류 중에 대상주택의 등기부 등본이 있어서 아마도 등기 전에는 대출처리가 어려울 수도 있습니다. 신축아파트인 경우 별도의 처리 절차가 있을 수 있으니, 해당 금융기관에 별로 문의가 필요합니다.

A씨의 친구의 얘기처럼 신축 아파트에는 하자가 있을 수 있고, 이에 따른 하자보수가 필요합니다. 신축 아파트 입주의 경우, 건설회사가 분양자에게 보증하는 하자보수기간 내에 하자보수 신청을 하지 않으면 하자보수청구권이 소멸되기 때문입니다.

임대인(집주인)은 임대차계약을 맺고 임차인이 신규 입주하는 경우에는 당연히 하자보수청구(신고)를 임차인에게 부탁하는 것이 좋습니다. 혹시 임차인이 하자보수신고를 해야하는 것으로 특약했다면, 임차인은 의무를 이행하여야 합니다. 정당한 사유 없이 신고하지 않음으로써 하자보수를 받지 못해 임대인이 입은 손해에 대해서는 배상할 책임까지 있습니다. 단순히 귀찮다고 특약사항을 위반했다가는 큰 문제가 될 수 있습니다. 신중하게 특약을 체결하시고 특약사항으로 정했다면 성실하게 이행하시기 바랍니다.

정리= 김하나 한경닷컴 기자
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사