1.5조 한남3구역 '다닥다닥' 재개발 논란

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1.5조 한남3구역 '다닥다닥' 재개발 논란

머니투데이 | 2019.05.28

[머니투데이 유엄식 기자]

[건폐율 42%로 결정... 서울 신축 대비 2배↑...조합 "1~2년 더 걸려도 제대로"]

예상 공사비 1조5000억원에 달하는 강북 재개발 ‘최대어’ 용산구 한남뉴타운3구역(이하 한남3구역) 조합에 지난달부터 항의가 빗발치고 있다. 한남3구역 재개발 계획상 ‘건폐율’이 40%대로 결정되면서 논란이 일고 있다.

건폐율이란 건축물 바닥면적을 땅면적으로 나눈 비율로 건축물의 밀도를 의미한다. 통상 건폐율이 높을수록 건물 간 거리가 좁아 주거 쾌적성이 떨어진다. 조합 관계자는 “확인되지 않은 말들이 너무 많다"며 어려움을 토로했다.

◇일반 아파트보다 2배 높은 40%대 건폐율, 왜?= 지난 24일 용산구청이 고시한 한남3구역 사업시행인가 계획안에 따르면 이 지역의 평균 건폐율은 42.08%로 설정됐다.

서울 신축 아파트 건폐율은 20% 내외인데 이보다 2배 높은 수준이다. 지난해말 입주를 시작한 9503가구 국내 최대 규모 단지인 송파 헬리오시티 건폐율은 19%대, 2011년 준공한 한남3구역 인근 최고급단지 한남더힐의 건폐율은 29%대다.

용산구는 1~3인 이하 소형 가구가 많은 지역 특성을 반영할 결과라고 설명했다. 한남3구역 사업면적은 38만6395㎡(대지면적 28만5830㎡)로 한남뉴타운 안에서 가장 크고, 총 5816가구를 짓는다. 이중 절반이 넘는 3017가구가 전용 59㎡이하 소형주택이다.

4월 초 사업시행인가를 받은 한남3구역 단지 조감도. /사진제공=용산구청

한남3구역은 2012년 재개발 조합이 설립된 이후 다양한 사업계획을 제안했지만 서울시 심의에서 잇따라 고배를 마셨다. 서울시가 7명의 공공건축가와 함께 한남3구역을 여러 블록으로 나눠 개발계획을 구상하면서 속도가 빨라졌다. 박원순 서울시장과 친분이 깊은 승효상 국가건축정책위원장은 당시 서울시 총괄건축가로 이 계획을 주도한 것으로 알려졌다.

업계에선 박 시장의 구릉지 보존 원칙과 전면철거식 재개발을 지양하는 승 위원장의 성향이 이번 개발계획에 적극 반영된 것으로 해석한다. 실제로 아파트가 남산 7부 능선을 가려서는 안된다는 방침을 적용해 최고 층수를 29층에서 22층으로, 건물 고도 제한을 118m에서 90m로 각각 조정했다.

구역 내에 집을 더 짓기 위해선 아파트 동수가 늘어날 수밖에 없다. 계획안에 따르면 한남3구역에 아파트 197개 동(테라스하우스 포함)이 들어선다. 다른 고급단지처럼 대형 평형 중심이 아니라 소형평형 위주로 설계됐다. 이에 업계 일각에선 한남3구역이 입지 우수성에도 불구하고 고급 주거단지로 거듭나기 어려울 것이란 관측이 나온다.

◇ "1~2년 더 걸려도 제대로 짓자"…조합 사업계획 변경 검토= 상황이 이렇게 되자 조합은 대응에 나섰다. 최근 조합원을 대상으로 사업계획 변경안에 대한 설문조사를 진행했다.

조합은 △구릉지 급경사를 조정하고 한강조망 세대수 늘리기 △층수를 늘려 동 간격을 넓히기 △대로변 상가를 늘려 사업성 높이기 △대형평형의 테라스하우스 적용 등을 대안으로 제시했으며, 이를 위해 사업기간이 1~2년 늘어날 가능성에 대한 찬반 의견을 물었다. 조합이 이런 요건을 담아 수정안을 제시하면 서울시가 곧바로 수용할 가능성이 낮다는 점을 고려한 것이다.

조합은 또 시공사 선정방식(단독 또는 컨소시엄)에 대한 선호도 및 시공사가 제안한 별도 특화설계에 대한 수용 여부에 대해서도 조합원에게 의견을 물었다.

용산구 한남3구역 위치도. /사진제공=용산구청

한편 조합은 이달 말 시공사를 선정할 예정인데 대형건설사를 중심으로 물밑에서 치열한 수주전이 진행되고 있다. 입찰을 희망하는 건설사 대부분은 층고 상향 등 별도 특화설계안을 내놨고 일부 업체는 OS(아웃소싱)요원을 동원해 불법 개별홍보를 하는 등 과열 양상으로 치닫는 분위기다. 이에 조합은 불법행위 적발시 입찰 배제 등 강경 대응책을 고심 중인 것으로 알려졌다.