투기지역·투기과열지구·조정대상지역… 정비사업 규제 ‘온도차’

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투기지역·투기과열지구·조정대상지역

정비사업 규제 ‘온도차’...

하우징헤럴드 최진기자 2020.03.06

부동산 규제 ‘3色 지대’… 어떤 차이가 있나

조정대상구역
분양권 전매땐 양도세 50%
3주택 이상자는 20% 추가

투기과열지구
민간택지 분양가상한제 적용
조합원 지위 양도도 금지

투기지역
분양권 3개 이상 보유땐
양도세율 10%추가로 몰려

정부가 최근 발표한 12·16대책의 풍선효과로 집값이 급등한 수도권 서남부 지역에 대해 추가 규제를 내놓았다. 정부는 지난 20일 주거정책심의위원회를 열고 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 편입했다. 정부가 규제지역 확대로 부동산규제 강화에 나서는 가운데 조정대상지역·투기과열지구·투기지역 등의 차이점에 대해 관심이 쏠리고 있다.

▲규제지역 지정되면 부동산규제 온도 차 극심

현행법에 따르면 부동산거래 규제강도는 조정대상지역→투기과열지구→투기지역으로 강화된다. 투기과열지구는 조정대상지역에 적용되는 규제 정도가 심해지거나 더해지는 식이다. 하지만 가장 낮은 단계인 조정대상지역으로만 지정돼도 비규제 지역의 부동산거래보다 확연히 다른 규제가 적용된다.

우선 조정대상지역에선 1세대 1주택자가 양도소득세를 비과세하기 위한 요건에 2년 이상의 거주 요건이 붙는다. 분양권 전매 때는 양도세율 50%가 일괄 적용되고 양도세 가산세율이 적용돼, 2주택자는 10%, 3주택자 이상은 20%가 더해진다. 주택 구매 시 대출가액을 결정짓는 주택담보비율도 시가 9억원 주택을 기준으로 9억원 이하분은 50%, 초과분은 30%로 제한된다. 총부채상환비율(DTI)도 50%가 적용된다.

아파트 청약과 관련해서는 민영주택 재당첨 제한·비세대주와 2주택자 청약 1순위 자격제한·청약 가점제 적용확대·아파트 계약자 전매제한 등이 적용된다.

기존 조정대상지역은 서울 전 지역과 세종, 그리고 수도권 일부지역이며, 이날 국토교통부의 발표로 5개 지역이 추가됐다.

정비사업과 관련해서는 재건축 조합원당 재건축 주택공급수가 1주택으로 제한된다. ‘도시 및 주거환경정비법’제76조 제1항 제7호 나목은 근로자 숙소나 기숙사 등 재건축 조합원이 소유한 주택 수만큼 주택을 공급해야 하는 특정사례를 열거하면서 ‘다만, 조정대상지역 또는 투기과열지구에서 사업시행계획인가를 신청한 재건축사업의 토지등소유자는 제외’라고 명시하고 있다.

또 같은 법 조항 라목에서도 재건축 조합원이 소유한 주택수의 범위에서 최대 3주택까지 공급할 수 있다고 밝히면서도 조정대상지역과 투기과열지구는 제외한다고 명시하고 있다.

▲정비사업 부동산 규제…투기과열지구부터 본격화

재개발·재건축 정비사업과 관련한 부동산규제는 투기과열지구부터 본격화된다.

우선 지난해 논란이 됐던 민간택지 분양가상한제가 적용된다.

기존에는 주택도시보증공사(HUG)가 특정기간 주변시세 등을 반영해 분양가 조정과정을 거쳤지만, 투기과열지구로 지정되면 공시지가와 공사비 등 아파트 신축에 소요된 비용을 근거로 분양가를 조정하는 지자체의 분양가심사위원회의 결정을 받게 된다.

현재 민간택지 분양가상한제는 입주자 모집공고를 내는 조건으로 4월 28일까지 유예 중이다.

또 조합원의 지위 양도가 금지된다. 조합원의 자격 등을 규정하는 도정법 제39조 제2항에 따르면 ‘투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여 등)한 자는 조합원이 될 수 없다’고 명시하고 있다.

또 정비사업 분양(조합원/일반) 재당첨이 5년간 제한된다. 분양공고·분양신청 등을 규정하는 도정법 제72조 제6항에 따르면 “투기과열지구의 정비사업에서 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일부터 5년 이내에는 투기과열지구 내에서 분양신청을 할 수 없다”고 제한하고 있다. 여기에 지난 8·2 대책으로 재개발까지 확장된 조합원 분양권에 대한 전매제한까지 추가된다.

더불어 조정대상지역에 적용되는 규제가 강화돼 적용된다. LTV·DTI는 40%로 낮아지며, 지난 12·16 대책에 따라 15억원 이상 주택의 경우에는 대출 자체가 금지된다. 또 거래가액을 기준으로 3억원 이상 주택을 거래하려면 자금조달계획과 입주계획을 의무적으로 신고해야 한다. 현재 투기과열지구는 서울 전역과 과천·성남 분당·광명·하남·대구 수성·세종 등이다.

투기지역은 1세대가 주택과 조합원 분양권을 3개 이상 또는 비사업용 토지를 보유한 경우 양도세율이 10% 가산된다. 또 기업자금대출이 제한되고 주담대 건수도 차주당 2건에서 세대당 1건으로 제한된다. 투기지역은 서울 15개구와 세종이다.

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)