과도한 임대의무, 기부채납… "정비사업 활성화, 현실성 떨어져"

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과도한 임대의무, 기부채납

"정비사업 활성화, 현실성 떨어져"...

아시아경제 | 2020.05.07

도심 7만 가구 추가공급 발표

최소 20% 이상 공공임대
민간 참여 인센티브 부족

4만 가구 목표지만 협의도 안 돼

[아시아경제 유인호 기자, 이춘희 기자] 정부가 6일 발표한 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'의 실효성이 도마에 올랐다.

정부 대책의 핵심은 재개발 등 정비사업 활성화와 유휴부지 활용을 통해 2022년까지 서울 도심에 7만가구 공급이 가능한 부지를 확보하겠다는 것이 골자다.

하지만 시장에서는 민간의 순기능을 배제한 채 공공의 역할 강화에만 치중한데다 사업성을 떨어뜨리는 임대주택 의무화 등 까다로운 조건을 내걸어 현실성이 떨어진다는 지적이 제기된다.

국토교통부는 이번 대책에서 ▲재개발(2만가구) ▲소규모정비사업(1만2000가구) ▲역세권 민간사업(8000가구) 등 정비사업 활성화로 4만가구를 공급하겠다는 복안을 내놨다.

또 서울 도심 내 유휴공간 정비 및 재활용을 통해 3만가구를 공급하겠다는 청사진을 제시했다. 특히 국토부는 조합 갈등과 사업성 부족 등으로 장기간 정체된 재개발 사업에 공공이 참여함으로써 신속한 사업 추진을 지원하겠다는 계획이다.

문제는 공공재개발 사업에 지나치게 공공성만 강조하면서 민간이 참여할 수 있는 인센티브가 부족하다는 점이다. 신설되는 '주택공급활성화지구'로 지정되는 재개발 지역은 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하되, 전체 물량의 최소 20% 이상을 공공임대로 제공해야 한다.

소규모 재건축은 층수 제한을 7층에서 15층으로 완화하는 등 용적률을 높이는 대신 늘어나는 용적률의 50%는 공공임대로 기부채납하도록 했다. 역세권 민간주택사업 활성화 역시 용도지역 상향 시 증가 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급해야 한다는 단서가 붙었다. 영세상인을 위한 공공임대상가도 조성해야 한다.

전문가들은 이 같은 조건들은 하나같이 정비사업의 수익성 악화 요인이라고 지적하고 있다. 양지영 R&C연구소장은 "공공개입을 통해 재건축과 재개발 사업을 활성화시키기 위해서는 인센티브가 커야 하는데 사실상 이번 대책에서는 그런 메리트를 주지 못하고 있다"고 말했다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 "주택공급은 공공이 다 할 수 없으니 민간이 할 수 있는 부분도 같이 나와야 시너지가 커지고 실효성도 담보할 수 있다"고 지적했다.

국토부가 제시한 공급 목표인 7만가구의 근거도 명확하지 않다. 특히 공공성을 강화한 정비사업 활성화를 통해 확보하겠다는 4만가구는 재개발ㆍ재건축조합, 토지 소유주 등 이해당사자와 협의조차 되지 않은 상태인데다 이미 사업이 좌초된 해제 구역 중 대부분은 추진 동력을 상실한 상태다.

실제 서울 재개발 구역 중 102곳은 구역지정 이후 10년간 조합설립조차 이뤄지지 못했다. 재개발 전문가인 강영훈 부동산스터디 카페 대표는 "공공재개발 대상 지역 상당수가 소유주들의 동의 없이는 사업 추진이 어렵다"고 말했다.

유인호 기자  이춘희 기자