가계약금을 받은 매도인의 계약해제

 

 

 

가계약금을 받은 매도인의 계약해제

 

 

 

 

 

 

매일신문 | 2020.11.14

 

Q : 갑은 부동산을 을에게 5억원에 매도하기로 하였습니다. 갑과 을은 급하게 매매계약을 체결하였기 때문에 계약 당일 계약금 5,000만원을 지급하지 못하고 일단 통장에 있던 가용자금 1,000만원을 가계약금조로 갑에게 입급하였습니다. 나머지 계약금 4,000만원은 계약일로부터 3일 후에 지급하기로 하였고, 중도금 2억원은 2주 후 잔금 2억 5,000만원은 한달 후에 지급하기로 하였습니다. 그런데 위 계약을 체결한 후 부동산 시세가 급하게 올랐고, 갑의 부동산을 7억원에 매수하겠다는 사람이 나섰습니다.

 

이에 갑은 을에게 이미 지급받은 가계약금 1,000만원의 배액인 2,000만원을 돌려주면서 계약을 해제하겠다고 하였습니다. 을은 계약을 해제하려면 2,000만원이 아니라 약정한 계약금의 배액인 1억원을 지급해야 한다고 맞서며 갑의 계약해제의 효력을 부인하고 있습니다. 이 경우 누구의 말이 맞는 것일까요?

 

A : 매수인이 매매계약을 체결하면서 계약금을 전부 지급하기 어려워 계약금의 일부를 지급하는 경우가 있는데 이를 통상적으로 가계약금이라고 합니다.

 

가계약금이 지급된 경우 가계약의 대상이 된 부동산과 대금 등이 특정되지 않는다면 그 계약은 무효로 판단됩니다. 이러한 경우에는 계약자체가 성립된 적이 없기 때문에 매수인과 매도인은 지급된 가계약금을 돌려주거나 돌려받는 형태로 계약을 정리할 수 있습니다.

 

그러나 이 사건의 사안과 같이 목적물과 대금 등이 특정되어 계약이 성립된 경우라면 임의로 계약을 해제할 수는 없습니다. 대법원의 확립된 판례에 따를 경우 계약금을 포기하거나 계약금의 배액을 상환하여 해제할 수 있는 것은 계약금이 전액 지급된 경우라야 하므로 가계약금만 지급된 단계에서는 가계약금을 포기하거나 가계약금의 배액만을 상환한채로 계약을 해제할 수 없습니다.

 

그렇다면 이 경우 매도인은 계약을 어떻게 해제할 수 있을까요? 대법원 2015. 4. 23. 선고 2014다231378 판결이 그 기준을 제시하고 있는데요. 이에 따르면 계약금 전액이 지급되지 않은 단계라면 원칙적으로 계약금에 따른 해제를 할 수 없지만, 계약금 해제를 하는 경우라도 매도인은 이미 지급받은 가계약금의 배액만을 상환하여서는 안 되고 약정한 계약금의 배액을 상환하여야 합니다.

 

결국 사안에서 갑이 계약금 계약을 근거로 임의로 계약을 해제하기 위해서는 지급받은 가계약금의 배액인 2,0000만원이 아니라 약정한 게약금의 배액인 1억원을 지급해야 임의로 해제할 수 있습니다.

 

다만 매수인 을이 계약금의 지급기일에 계약금을 지급하지 않았다면 을의 채무불이행을 근거로 법정해제를 할 수도 있습니다.

 

법무법인 우리하나로 류제모 변호사