[11·19 전세대책] 국토부 "양질의 非아파트 공급으로 아파트 수요 줄일 것" [일문일답]

 

 

 

[11·19 전세대책] 국토부

"양질의 非아파트 공급으로 아파트 수요 줄일 것" [일문일답]

 

 

 

 

 

 

아시아경제 | 2020.11.19

 

[아시아경제 이춘희 기자] 정부가 현재 공실인 월세 형태의 임대주택을 전세로 바꿔 공급하는 한편 빈 상가나 호텔을 개조해 2022년까지 전세물량 11만4000가구를 풀겠다는 내용의 주거안정 대책을 발표했다. 하지만 정작 시장에서 원하는 아파트의 공급은 비중이 적고, 공급이 예상되는 지역이나 유형도 시장의 수요와 괴리가 있다는 비판이 나온다.

 

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 19일 오전 광화문 서울정부청사에서 '제10차 부동산시장 점검 관계장관회의'를 주재하고 "향후 2년간 수도권 7만가구, 서울 3만5000가구 등 전국에 11만4000가구 규모의 임대주택을 공급하겠다"고 말했다. 관련 임대주택은 매입약정 신축 매입임대, 공공 전세형 주택 등 재고 총량을 증가시키는 순증 방식으로 공급된다.

 

정부가 제시한 11만4000가구는 ▲3개월 이상 공실인 공공임대 활용(3만9100가구) ▲공공 전세주택(1만8000가구) ▲신축 매입약정(4만4000가구) ▲상가·오피스·숙박시설(호텔) 등 비주택 공실 리모델링(1만3000가구) 등으로 구성됐다. 이번 정책의 초점은 단기간 내 다량의 주택을 공급하는 방안이다. 당장 내년 상반기까지 전국에 4만9000가구, 수도권에 2만4000가구가 공급된다.

 

김영한 국토교통부 주택정책관은 "민간에서 아파트 수요가 부족하다는 점은 인지하고 있지만 아파트는 단기 공급 확충에 물리적 한계가 있다"며 "아파트 품질에 부합되는 양질의 비 아파트를 전세형 내지는 완전한 전세로 빠르게 공급해 아파트 시장에 대한 수요 압력 줄이는 게 이번 정책의 설계 방향"이라고 설명했다. 그는 시세 대비 낮은 가격으로 인한 '로또 전세' 우려에 대해서는 "90% 수준인만큼 '로또'라고 말하는 건 지나치다고 본다"며 "다소 저렴하게 공급하는 수준으로 이해해달라"고 말했다.

 

다음은 김 정책관과의 일문일답.

 

- 이번 대책의 재원 공급 방안은 어떻게 되는지?

 

▲ 재원은 기존의 주택기금을 활용해서 지원할 예정이다. 특히 신규로 도입하는 공공전세임대 제도는 임차보증금과 결합해 운영되기 때문에 실제 재원 소요가 크지는 않다고 생각한다. 종합적으로 기금 가용 재원 내에서 설계됐다.

 

- 민간 공급 면에서는 주거 품질이 주요 포인트가 된다. 현재 시장에서는 아파트 전세를 원하는 데 이 수요와 이번 대책이 얼마나 매치된다고 보는지?

 

▲ 민간에서 아파트 수요가 부족하다는 점은 인지하고 있다. 저금리로 인해 주거 상향 이동이 많이 일어나면서 아파트 전세 수요 쏠림 현상을 가져오고 있다. 현재 가구 수를 놓고 보면 3인 가구는 줄어드는 반면 1~2인 가구가 빠르게 증가하고 있다. 기존에 1~2인가구는 비아파트에 많이 거주했지만 저금리 현상 속에 주로 월세 중심으로 공급되는 오피스텔, 다세대, 원룸 등 보다 아파트 전세를 선호하는 현상이 빚어지고 있다고 보고 있다.

 

하지만 아파트는 단기 공급 확충에 물리적 한계가 있다. 이에 따라 아파트 품질에 부합되는 양질의 비 아파트를 빠르게 공급하고자 한다. 전세형 내지는 완전한 전세로 공급해 기존의 비아파트 월세 수요를 흡수해 아파트 시장에 대한 수요 압력 줄이는 게 이번 정책의 설계 방향이다.

 

- 이번 대책을 통해 공급되는 물량 중 실제로 아파트로 공급되는 물량이 얼마나 되는지?

 

▲ 공공임대 공실 활용 전세형 주택 공급 중 건설형 임대주택이 해당되고 일부 매입임대주택도 해당된다. 공공전세주택은 주로 도심 내 단독 택지를 이용해 다세대 형태로 짓는 형태가 될 것이다. 이는 신축매입약정형임대주택도 마찬가지다. 비주택 공실 리모델링 역시 아파트로 전환되지는 않는다고 봐야 한다.

 

- 이번에 공공전세주택이 새로이 도입됐는데 기존의 신축매입약정형 임대주택과는 어떻게 다른가?

 

▲ 공공전세주택이 이번 대책을 통해 새롭게 도입됐는데 기본적인 방식은 신축매입약정형 임대주택과 동일하다. LH 등이 설계기준 등을 제시하면 민간건설사가 이에 맞춰 주택을 짓는 것으로 약정을 하게 된다. 완공 후 이를 인수받아 임대주택으로 운영하는 방식은 동일하다. 큰 카테고리에서는 모두 매입임대주택이다.

 

다만 신축매입약정형 임대주택은 기존의 매입임대주택과 같이 소득과 자산요건을 검증하고, 이를 충족하는 경우에만 입주가 가능하다. 하지만 공공전세주택은 소득·자산 요건을 보지 않고 무주택자면 누구나 청약이 가능하도록 추첨방식으로 공급된다. 거주기간은 4+2년으로 최대 6년이다. 또 신축매입약정형 임대주택은 지속적으로 운영될 제도지만 공공전세주택은 당면한 문제를 해결하기 위해 2022년까지 한시적으로 운영할 예정인 프로그램이다. 입주요건, 거주기간, 제도 운영 시한 등 3개 정도가 차이점이다.

 

- 공공전세주택은 왜 한시적으로 운영되는 것인지? 또 가구당 6억원의 매입단가면 품질이 좋을 것으로 예상되는데 LH 등 공공이 직접하지 않고 왜 민간을 통해 공급하는 것인지 궁금하다.

 

▲ 주택기금의 조성 목적은 서민이나 저소득층의 주거안정을 위한 용도로 쓰여지는 것이 원칙이다. 이 원칙 하에 현재 전세 문제에 긴급히 대응하기 위한 프로그램이다. 가구당 6억원이면 질문대로 품질이 좋은 임대주택이 공급될 것이다. 6년 간 운영한 후 시장 상황을 봐서 LH 등이 자금 회수가 필요할 정도로 재정적 어려움이 있다면 회수를 위해 매각하겠지만 그렇지 않다면 지속적으로 공공임대 자산으로 활용이 가능할 것이다.

 

민간에서 지은 후 매입하는 것은 민간이 보유한 다양한 단독 택지 등 가용 입지를 활용하기 위한 것이다. 또 민간 건설사들을 활용해 지어서 인수하는 것이 LH 등이 직접 보상하고 짓는 것보다 단기간에 빠른 물량 공급이 가능하다.

 

- 공공전세주택과 공공임대주택 공실 활용 공급은 또 어떻게 다른가?

 

▲ 공공임대주택은 저소득층 대상으로 소득과 자산요건 보고 공급하는 것이다. 하지만 입지, 내부상태, 월세 등의 문제로 여러 수급 면에서 미스매치가 일어나 장기간 공실로 있는 것들이 이번 대책 대상이다. 공급 물량 중 아파트도 있는 등 꼭 소형이거나 주거환경이 열악한 것이 아니라 소득·자산요건을 엄격히 보다보니 미스매치가 일어난 것들에 대해 소득·자산요건을 배제하고 전세 형태로 공급하겠다는 취지다. 만약 주택 상태가 좋지 않다면 대수선 등 충분한 보수를 한 후에 입주자를 받을 것이다. 입주자격에 차이가 없는 만큼 입주를 희망하는 무주택자가 입지 등을 고려해 선택하면 될 것이다.

 

- 결국 저렴한 전셋값으로 공공임대주택이 나오는 것인데 이럴 경우 '로또 전세' 우려가 불거질 수도 있는데?

 

▲ 시세 대비 저렴하게 양질의 신축 주택이 공급되는 만큼 많은 분들이 선호하고 희망해 경쟁률이 높아질 수 있을 것이다. 하지만 90% 수준인만큼 '로또'라고 말하는 건 지나치다고 본다. 다소 저렴하게 공급하는 수준으로 이해해달라.

 

- 공공주택 공급물량 1만9000가구의 입주 시기를 앞당기겠다고 했는데 최근 신종 코로나바이러스감염증(코로나19), 미세먼지, 장마 등의 문제로 공기가 오히려 늦춰지는 사례가 많다. 구체적으로 준공을 앞당길 방안이 있는지?

 

▲ 건설형 공공임대 주택은 현재 공사 진척도 등을 감안했을 때 무리 없이 조기 준공이 가능한 1만 가구를 선별했다. 매입임대주택은 소득·자산요건 검증과 도배 등 경보수에 걸리는 기간을 단축하는 것이기 때문에 무리한 일정 단축은 아니다.

 

- 비주택 공실 리모델링에서 공장 등도 대상이 될 수 있는지 궁금하다. 또 주차장 증설 면제 혜택을 준다는데 이에 따른 주차난 우려는 없는지?

 

▲ 공장 건물은 입지, 주거요건 등을 고려했을 때 주택으로 활용하기에는 적절치 않다고 보고 현재까지는 검토한 바 없다. 임대주택 주차장 증설 규제를 면제할 경우 임차인 자격은 자동차를 소유하지 않는 사람으로 제한해 운영된다. 큰 우려는 없을 것으로 본다.

 

- 정비사업 이주시기를 조정해 수요를 조절한다고 했는데, 시장 상황을 이유로 정부가 강제로 재건축을 늦출 수 있다는 것으로 뜻인지?

 

▲ 정비사업 이주시기 조정은 과거 전세 대책에서도 수요 조절 측면에서 특정 지역에 단기간 내 많은 주택이 멸실돼 국지적 전세난이 발생하는 것을 차단하기 위해 활용해 왔다. 아무런 근거 없이 하는 것이 아니라 서울시의 도시정비 조례에 한 개 동에서 여러 단지가 동시에 정비사업이 진행될 경우 수급안정 차원에서 조정할 수 있는 권한이 있다. 다만 정비사업 물량이 많이 집중돼 이주시기 조정으로 이어지는 수준까지 갈 지는 앞으로 진척도를 봐야 한다. 정비사업은 도심 내 주택을 빨리 공급할 수 있는 방법이고 주민들의 이해관계도 걸려있기 때문에 시장 상황을 보면서 신중하게 협의해나가겠다.

 

- 현재 조정대상지역 지정 요건이 정량적으로 지나치게 느슨하다는 지적이 이어지고 있다. 이로 인해 국토부가 임의로 지정하는 것 아니냐는 의혹도 나오는데 이에 대한 개선 방안은 검토하고 있지 않은지?

 

▲현재 규제지역 지정은 정량 요건을 충족한 지역을 대상으로 정성적 검토를 해 지정하고 있다. 정량요건이 느슨해 집값이 많이 오르는 지역은 빠지는 것 아니냐는 지적이 있을 수 있다고 본다. 다만 시장 상황, 주변 여건, 실제 지정됐을 때 해당 지역의 불편, 장기간의 주택가격 시계열 추이 등을 종합적으로 보고 판단해야 하고 있기 때문에 기준을 새롭게 검토할 계획은 갖고 있지 않다. 이번 규제지역 지정 관련한 주거정책심의위원회는 어제부터 절차를 밟기 시작했다. 심의가 진행 중이기 때문에 언제까지 된다고 말하기는 어렵고 최대한 빨리 의결을 마치고 공개하겠다.

 

이춘희 기자