[2.4 부동산 대책] '도심 공공주택 복합사업' 3년간 한시적 추진

 

 

[2.4 부동산 대책] '도심 공공주택 복합사업' 3년간 한시적 추진

서울 역세권·저층주거지 등 고밀개발 30만6000가구 공급

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2021.02.05

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 정부가 '물량 폭탄' 수준의 공급 대책을 내놨다. 3년 간 한시적으로 추진하는 도심 공공주택 복합사업과 공공주도 정비사업, 도시재생 사업방식 개선 등이다. 정부는 4일 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 정부서울청사에서 합동 브리핑을 열고 ‘공공주도 3080, 대도시권 주택 공급 획기적 확대방안’을 발표했다.

 

정부는 ‘도심 공공주택 복합사업’을 3년 한시 도입한다. 노후되고 슬럼화, 비효율적 부지이용 등에도 불구하고 적정 개발수단이 없어 방치 중인 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 고밀개발하겠다는 것이다.

 

 

▲사업절차

 

①사업제안(토지주‧민간기업‧지자체)→ ②토지주 10% 동의·지구지정 요청(공기업)→ ③예정지구지정(국토부 또는 지자체) 및 토지주 2/3 동의 + 지구지정→ ④부지확보→ ⑤사업계획 및 착공 순으로 진행된다.

 

사업제안은 토지주와 민간기업, 지자체 등이 저개발된 도심 우수입지를 발굴해 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH) 등에 한다. 역세권은 주거상업고밀지구로, 준공업은 주거산업융합지구로, 노후주거는 주택공급활성화지구로 제안할 수 있다.

 

제안이 들어오면 공기업은 사업의 적정성을 검토해 국토부 또는 지자체에 복합사업 지구지정 요청을 한다. 이때 토지주의 10% 동의가 있어야 한다. 국토부와 지자체는 제안을 사전검토위원회에 상정해 지정여부를 결정한다.

 

예정지구로 지정된 후 1년 이내 토지주 등 3분의 2 이상이 동의하면 사업이 확정된다. 기간 내 동의율 확보에 실패하면 사업은 자동 취소된다.

 

도심 공공주택 복합사업 추진이 확정되면 공기업은 단독 또는 공동시행자(민간기업 제안사업)가 되어 부지확보에 나서고, 신속 인허가 등을 거쳐 착공하는 공공주도 패스트트랙(Fast-Track)으로 진행된다.

 

▲주민희망시 공기업 참여

 

사업시행은 주민들이 희망할 시 공기업이 참여하게 되며 공기업은 다양한 이해관계를 조율하게 된다. 공기업 참여 시 토지소유자들 스스로 사업을 추진할 때 보다 10~30%p(예시) 높은 수익률을 보장하고, 아파트와 상가 등을 우선공급한다. 이때, 토지소유자가 장래 부담할 신축 아파트·상가 값을 기존 소유자산으로 현물선납한 후 정산한다. 양도세는 환지로 간주하여 비과세한다. 하지만 현행 정비사업과 같이 추후 신축 주택을 양도할 때에는 양도세를 과세한다.

 

개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택을 공급하고, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게는 대출지원이 이루어진다.

 

특히, 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주·공장주 등이 생계수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책을 지원할 계획이다.

 

세입자에게는 이주비를 지급 및 이주공간을 안내하고, 영세상인은 건설기간동안 임시영업시설 지원한다. 더불어 신축 아파트·상가의 재정착도 지원한다.

 

▲민간참여

 

민간기업의 창의적 디자인·아이디어로 정주여건 개선하고 공동출자, 사업비 분담 등을 위해 공기업-민간 공동시행(리스크도 공동부담)도 허용한다.

 

공동시행방식은 공공과 민간이 공동으로 시행하되, 민간 출자비율・수익률에 한도를 두어 과도한 수익이 발생하지 않도록 조절(공동출자 또는 협약방식)한다. 협업방식은 공공이 사업을 시행하고, 민간업체가 설계・시공에 참여하는 구조이다.

 

▲주택공급

 

분양주택을 중심으로 공급하되, 소비자 선택권 확대 차원에서 공공임대주택과 공공자가주택도 수요에 맞게 공급한다. 전체 공급물량의 70~80%는 공공분양(토지소유자 우선공급 물량 포함)으로, 공공임대+공공자가를 혼합하여 20~30% 범위에서 공급한다.

 

▲순환개발 추진

 

사업구역 간 순환개발로 진행한다. 초기 공공주택 복합사업에서 공급되는 공공임대·공공자가 물량은 후속사업의 이주단지로 우선 활용한다. 더불어 토지주·세입자·영세상인의 희망에 따라 수도권 인근 택지의 공공임대·공공자가로 이주 또는 정착을 지원한다.

 

▲사업구역에 대한 투기수요 등 유입 방지

 

공기업이 단독시행 신청시 해당 구역은 토지거래허가구역 지정한다. 대책발표일 이후 공공주택 복합사업 구역 내 부동산을 취득하는 경우에는 아파트·상가 우선공급권을 부여하지 않고 현금청산할 방침이다.

 

▲입지별 개발특화

 

역세권(5천㎡ 이상) 개발은 용적률을 최대 700%까지 상향한다. 상업시설 비율도 완화하고, 지하철 연결통로 설치에 나서 ‘주거상업고밀지구’로 복합 고밀개발한다.

 

저밀 개발돼 있는 준공업지역(5천㎡ 이상) 개발은 스타트업 육성 공간과 R&D 센터, 청년기숙사 및 주거단지 등이 복합된 '주거산업융합지구'로 개발한다.

 

저층 주거지(1만㎡ 이상)는 채광과 높이 기준 등 건축·도시 규제를 완화하고, 생활 SOC 복합 등을 통해 우수 정주환경과 육아시설 등을 갖춘 ‘주택공급활성화지구’로 조성한다.

 

또한 역세권, 준공업지역 중 소규모 입지(5천㎡ 미만)에 대해서는 기존 소규모 정비사업을 개선한 '소규모 재개발사업'을 신설한다. 해당 사업지는 신축과 노후 건물이 혼재해 광역적 개발이 어려워, 소규모 정비가 불가피한 지역이 대상이다.

 

출처 : 하우징헤럴드(http://www.housingherald.co.kr)