[상생임대 Q&A]임대료 5% 이내 인상했다면 임차인 바뀌어도 비과세 혜택

[상생임대 Q&A]

임대료 5% 이내 인상했다면 임차인 바뀌어도 비과세 혜택

 

 

 

 

뉴시스 | 2022.06.24

 

기재부, 상생임대주택 양도세 특례 확대·개편 설명
다주택 임대인, 양도 시점 1주택이어야 비과세 적용
2024년 말까지 계약 채결까지 '상생임대주택' 인정

[세종=뉴시스] 오종택 기자 = 윤석열 정부가 전·월세를 직전 계약 대비 5% 이내 인상해 2년간 계약을 유지하는 '착한 집주인'인 상생 임대인 혜택을 강화하기로 했다.

서민 주거비 부담 완화를 위해 집주인에게 혜택을 줘 임대료의 급격한 인상을 막겠다는 계획인데, 임차인이 바뀌어도 임대료를 5% 이하로 올린다면 상생 임대인 혜택을 받을 수 있다. 상생 임대인이 되면 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위한 2년 실거주 요건을 채우지 않아도 된다.

현재는 임대개시 시점에 1세대 1주택자이면서 9억원(기준시가) 이하 주택을 상생 임대주택으로 인정한다. 앞으로는 임대 개시 시점에 다주택자지만 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택이 적용된다.

기획재정부는 지난 21일 부동산 관계장관회의를 통해 발표한 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제' 중 상생 임대주택에 대한 양도세 특례 확대·개편 관련 설명자료를 24일 배포했다.

상생 임대주택 관련 설명자료를 일문일답 형식으로 정리했다.

Q. 상생 임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년과 장기보유특별공제 거주요건 2년이 면제되는 것인가.

A. 아니다. 상생 임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 임대 개시일 기준 1세대 1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생 임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대 1주택인 경우에 적용된다. 임대 개시일 기준 다주택자는 상생 임대주택 양도 시에는 반드시 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.

[세종=뉴시스] 다주택자 상생임대인 요건. *재판매 및 DB 금지

Q. '상생 임대차계약'으로 인정받기 위해서는 '직전 임대차계약' 대비 '임대료 5% 이하' 인상을 준수해야 한다. 이 때 '직전 임대차계약'이 무엇인가.

A. 직전 임대차계약이란 거주자 A씨가 주택을 취득한 후 임차인과 새롭게 체결한 계약을 의미한다. A씨가 주택 매입 후 체결한 임대차계약이면 직전 임대차계약으로 인정한다. 즉, 주택을 취득하기 전 종전 임대인 B씨와 임차인 C씨 사이에 체결된 계약을 A씨가 승계 받은 경우에는 직전 임대차계약에 해당하지 않는다. 이미 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계 받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등을 감안할 때 부적절하다는 판단이다.

Q. '직전 임대차계약'과 '상생 임대차계약'의 임차인이 동일해야 하나.

A. 아니다. 직전 임대차계약과 상생 임대차계약의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다. 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 제도 취지를 볼 때 임차인이 동일할 필요는 없다는 판단이다.

Q. '직전 임대차계약'과 '상생 임대차계약' 사이에 시간적 공백이 있어도 되나.

A. 그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백 없이 계속해 유지될 필요는 없다. 임대인 A씨가 임차인 B씨와 임대차 계약을 종료한 뒤 A씨가 해당 주택에 몇 개월간 거주했다. 이후 임차인 C씨와 새롭게 임대차 계약을 맺을 때 임대료 5% 이하로 했다면 상생 임대인 혜택을 누릴 수 잇다.

Q. 상생 임대차계약을 언제까지 체결해야 '상생 임대주택'으로 인정받을 수 있나?

A. 2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지 기간 중 체결해야 하고 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 올해 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 고려)된다. 이러한 주택도 2024년에 상생 임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월31일에서 2024년 12월31일로 2년 연장한다.

Q. 계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 상생 임대차계약으로 인정되나.

A. 가능하다. 1세대 1주택 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위함이다.

Q. 등록임대주택사업자의 임대주택도 상생 임대주택이 될 수 있나.

A. 가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐 아니라 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무를 부담하는 점을 감안해 상생 임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다는 판단이다.

Q. 임대주택이 다가구주택인 경우 상생 임대주택으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 상생 임대차계약을 체결해야 하나.

A. 추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획이면 모든 세대와 상생 임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 세대별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 상생 임대주택으로 인정받을 수 있다. 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 본다.

Q. 직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나.

A. 해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. '직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상'이어야하기 때문에 계약기간과 실제 임대기간이 다르다면 실제 임대기간을 기준으로 판정한다. 또 '상생 임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상'이어야 해 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정하게 된다.

Q. 상생 임대차계약을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나?

A. 민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)을 활용해 계산한다. '연 10%'와 '기준금리(23일 기준 연 1.75%)+연 2%' 중 낮은 비율로 설정하게 된다. 예를 들어 전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5000만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만8125원 이하로 설정해야 한다. 월세보증금 2000만원과 월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는 전세보증금을 1억8900만원 이하로 설정해야 한다.