‘무조건 2년 거주’ 특약 요구...자격 안될땐 ‘시세대로’ 인상

‘무조건 2년 거주’ 특약 요구..자격 안될땐 ‘시세대로’ 인상

 

 

 

 

헤럴드경제 | 2022.06.28

 

계산기 두드리는 임대인들
재계약 2년 채워야 상생임대 조건 만족
보증금 5%만 올리되 새 계약서에 특약
자격 안되는 임대인, 주변 시세로 계약
두 번째 임대차 계약때 5%룰 적용키로
다주택·장기보유자엔 메리트 크지않아
비과세 큰 고가주택은 상생임대 참여

정부가 상생임대인 혜택을 확대하는 부동산 대책을 내놓으면서 세를 주고 있는 집주인들의 셈법이 복잡해졌다. 이에 다양한 경우의 수에 따른 임대차 시장의 변화 양상이 나타나고 있다. 사진은 서울 강남구의 한 부동산중개업소 모습. [연합]

정부가 오는 2024년까지 전셋값을 5% 이내로 인상하는 임대인, 즉 상생임대인에 대한 양도소득세 거주의무 조건을 없애기로 하자 집주인들의 셈법이 복잡해졌다. 임대료를 시세대로 올릴지 또는 상생 임대차계약을 체결해 양도소득세 비과세 혜택을 누릴지, 상황상 상생임대인 지위를 인정받을 수 있는지, 인정받으려면 어떻게 해야 하는지 등을 두고 발빠르게 계산기를 두드리고 있는 모습이 현장 곳곳에서 목격된다. 특히 개별 사례별로 다양한 복잡한 상생 임대인 조건 탓에 최근에는 인근 공인 대표들까지 집주인들의 문의에 대답하느라 곤욕을 치르는 모습까지 엿보인다.

서울 광진구의 한 공인 대표는 “발표 직후부터 ‘정해진 임대차 계약을 돈을 주고 줄여야 하느냐’는 문의부터 ‘이번에는 전세 계약금을 올려 받아도 되느냐’는 질문이 쏟아져 저부터 공부하고 있다”라고 말했다.

▶5% 올려주되, 상생임대인 위해 2년 거주 특약 요구=전세보증금을 5%만 올려주는 집주인들은 혹시나 모를 경우를 대비해 아예 2년 거주 의무를 특약에 요구하는 경우가 나오고 있다. 오는 9월 전세계약 만료를 앞둔 세입자 김 모씨의 경우가 그렇다. 김씨는 집주인과 계약갱신청구권 사용을 조건으로 동일 금액에 재계약하기로 구두로 합의했다.

그러나 정부가 상생임대인 혜택 확대를 발표한 이후 집주인은 조건을 하나 걸었다. 무조건 2년 거주를 채우겠다는 특약을 넣어 계약서를 새로 쓰자는 것이다. 집주인이 상생임대인 혜택을 누리기 위해 김씨가 임대차 재계약 기간 2년을 채워야 해서다.

김씨의 사례처럼 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 계약의 경우 주택임대차보호법상 임대료를 5% 이내로 인상해야 하는 만큼 집주인은 자동으로 상생임대인의 기본 요건을 갖추게 된다. 하지만 의무 임대 기간 2년을 꼭 채워야 한다는 점은 변수다. 어떤 이유로든 세입자가 2년을 모두 살지 않고 나갈 경우 상생임대인 혜택을 누릴 수 없어서다. ‘무조건 2년 거주’와 같은 특약사항이 등장한 것도 이 때문이다.

▶어차피 자격 없으니 이참에 시세대로 올려 받자=서울에 보유 중인 주택을 전세 임대 중인 이모(61·여) 씨의 경우는 전세금을 시세대로 크게 올리기로 한 사례다. 그는 최근 한 세무사를 찾아 새 임차인에게 전세 가격을 올려 받아도 되는지를 문의한 결과, 기존의 승계 받은 전세 계약은 상생 임대인이 되기 위한 ‘직전 임대차 계약’에 해당하지 않는다는 설명을 들었다. 이에 이 씨는 2억원 이상 오른 주변 시세대로 전세 가격을 올려 물건을 내놓기로 했다. 이씨는 “어차피 직전 임대차 계약으로 상생임대인 자격을 인정받지 못하는데, 이번이 사실상 마지막 전세 인상 기회가 아닌가 싶다”라며 “세무사로부터 2024년에 전세 가격을 5% 이내로 올려 상생 임대차 계약만 하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다고 하니 지금은 일단 올려 받는 게 맞는 것 같다”라고 설명했다.

이씨처럼 갭투자를 한 임대인은 직접 임대차 계약을 새로 맺고 이를 최소 1년 6개월 이상 유지한 뒤 두 번째 임대차 계약을 5%룰을 지켜 체결해야 상생임대인이 될 수 있다. 이에 상생임대인 제도가 끝나는 2024년 12월 31일 전 상생 임대계약서를 작성하기 위한 시간표를 짜는 데 적극적으로 임하는 분위기다.

▶다주택자, 장기보유자는 5% 인상과 시세 맞춰 인상 사이에서 고민=당장 집을 매도할 계획이 없는 이들은 보증금을 5% 이내로 올릴 지, 시세대로 대폭 올려 현금을 확보할 지를 두고 고민하고 있다. 2020년 7월 전월세상한제와 계약갱신청구권제가 시행된 이후 이미 계약을 갱신했거나 혹은 다른 이유로 신규 세입자와의 계약을 앞둔 집주인들 가운데 향후 매도를 계획하고 있는 경우 상생임대인 혜택을 받는 게 유리하겠지만, 장기 보유를 계획하고 있는 이들은 2년간 대폭 오른 전세가격을 반영해 계약할 때 임대수익을 추가로 확보할 수 있다는 이점이 있기 때문이다. 다주택자들 또한 마찬가지다. 다주택자들은 체결한 임대차 계약 기간 2년이 만료된 이후 매도가 이뤄져야 하고 이때 1주택 지위여야 한다는 점에서 메리트가 크지 않다고 보는 이들이 상당하다. 실제 주택을 여러 채 보유한 임대인의 경우 상생 임대차계약을 체결할 유인책이 없다는 평가가 지배적이다. 이밖에 이번 제도 개선으로 상생 임대주택 가격 제한이 없어지면서 임대료 수익보다 비과세 혜택이 큰 고가 주택을 중심으로는 임대료를 5% 이내로 인상하려는 움직임이 뚜렷할 것으로 업계는 보고 있다. 김은희·유오상 기자

김은희 기자