2023년 올해 달라지는 재개발 재건축 제도

올해 달라지는 재개발 재건축 제도

안전진단 문턱 낮추고, 분상제 조정… 실거주 의무도 폐지

 

 

2023.01.19 

강남3구·용산구 뺀 지역규제 해제로
조합원 분양자격·지위양도 등 숨통

수도권 전매제한 완화 최대 10년서 3년으로 
구조안전성항목 가중치 기존 50%에서 30%로

[하우징헤럴드=최진 기자] 정부가 올해부터 부동산시장에 대한 징벌적인 규제를 대폭 완화하고 나섰다. 규제지역에 대한 세금부담을 덜고 다주택자 대출제한을 해제하는 등 혜택을 늘리고 규제를 푸는 형태로 주택시장의 안정화를 추진하고 있다.

정부는 그동안 주택시장의 기형적 변화를 몰고 온 각종 규제를 원점에서 재검토해 중장기적인 주택시장의 안정화를 도모하겠다고 밝혔다. 그동안 집값 상승 우려로 속도를 내지 못한 각종 규제완화 정책들이 본격화되면서 올해 달라지는 부동산제도 분석과 이를 통한 수혜여부를 타진할 필요성도 더욱 커지고 있다. 

▲규제지역 및 분양가 상한제 조정… 안전진단 문턱 낮아져

올해부터 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 나머지 지역이 모두 조정대상지역·투기과열지구에서 해제된다. 정부는 지난해 3차례에 걸쳐 규제지역을 해제한 바 있지만, 단계적으로 시간이 소요될 것으로 예상됐던 서울권 규제지역 해제가 일순간 빗장을 푼 것이다.

또 재개발·재건축 사업성 개선을 억눌렀던 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 전면 해제된다. 다만, 규제지역과 같이 강남 3구와 용산구는 분상제가 유지된다. 아울러 지역 지정과 상관없이 의무적으로 분상제가 적용됐던 도심복합사업과 주거재생혁신지구사업도‘주택법’개정을 통해 분양가 상한제 적용이 배제될 예정이다.

이에 따라 서울 21개구 및 과천·성남·하남·광명 등 경기도 전 지역이 비규제지역으로 전환됨에 따라 대출·세제·청약 등의 규제가 대폭 완화된다. 50%로 적용되던 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)은 각각 70%와 60%로 완화된다. 자금조달계획서와 이에 대한 증빙자료 신고 의무도 해제된다. 

더불어 청약 자격요건·재당첨 제한 규제도 사라지며, 양도세 비과세 혜택을 위한 2년 실거주 요건도 없어졌다.

재개발·재건축 정비사업에도 규제지역 해제에 따른 변화가 예상되고 있다. ‘도시 및 주거환경정비법’이 투기과열지구 지정 여부로 조합원분양 대상 범위나 조합원 지위양도 기한 등을 달리 규정하기 때문이다. 

현행법상 투기과열지구 내 재개발·재건축으로 조합원분양 혹은 일반분양을 받으면 5년 내에는 다른 정비사업에서 분양신청을 할 수 없다. 그래서 다른 구역의 조합원이라면 자신의 의지와 상관없이 강제로 현금청산을 당해야 했다. 규제지역 해제로 이러한 문제들이 크게 해소될 전망이다.


또 조합원 지위 양도에 대한 승계 기준도 변경된다. 투기과열지구 내 재개발·재건축 조합원 지위는 재건축의 경우 조합설립인가 이후, 재개발의 경우 관리처분계획인가 이후 부동산을 양수하면 양수인이 조합원의 지위를 승계 받지 못했다. 투기과열지구가 해제되면서 양수인이 조합원의 지위까지 승계 받게 됐다.

▲전매제한·실거주 의무 족쇄도 풀려… 청약 문턱도 완화

그동안 정비업계의 이목을 집중시킨 재건축 안전진단 기준 완화도 본격화된다. 재건축 가능 여부를 판단했던 안전진단 평가 시 구조안전성 항목 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높여 재건축 심사 통과가 더욱 수월해졌다.

또 공공기관 적정성검토를 거쳐야 하는‘조건부 재건축’판정기준도 기존 30~55점에서 45~55점 이하로 변경되며, 45점 이하면 곧장 재건축을 추진할 수 있도록 했다. 특히, 조건부 재건축의 경우 의무적으로 거쳐야 했던 공공기관 적정성검토가 지자체의 요청이 있는 경우로 제한된다.

안전진단 대못 규제가 손질되면서 재건축사업장들의 움직임도 활발해지고 있다. 최근 서울 양천구 목동 신시가지 3·5·7·10·12·14단지와 신월시영아파트 등 7개 단지는 기존 안전진단‘조건부 재건축’판정이‘재건축 확정’으로 변경되면서 본격적인 사업추진에 나섰다. 

노원구도 최근 상계주공 1·2·6단지와 상계한양아파트에 대해 재건축 확정을 통보하는 등 서울 노후단지들의 잰걸음이 본격화되는 모양새다. 

현재 수도권 최대 10년, 비수도권 최대 4년간 적용되던 전매제한 규제도 완화된다. 수도권의 경우 분상제가 적용되는 공공택지 및 규제지역이 3년, 과밀억제권역은 1년, 그 외의 지역은 6개월로 완화된다. 비수도권의 경우 공공택지 및 규제지역이 1년, 광역시 도시지역이 6개월로 조정되며 그 외 지역은 전면 폐지한다. 해당 내용은 ‘주택법 시행령’개정을 통해 이뤄지는데, 개정 이전에 분양을 받았더라도 전매제한 기한이 남아있다면 소급적용할 방침이다.

입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 했던 실거주 의무제도 폐지된다. 수도권 분양가 상한제 주택(5년)과 공공재개발 일반분양(2년)에 적용되던 실거주 의무가 폐지됨에 따라 거주이전의 불편이 대폭 줄어들 예정이다. 

실거주 의무 역시 ‘주택법’개정을 앞두고 있으며, 전매제한과 같이 법률 개정에 따른 소급적용이 예정돼 있다. 법 개정과는 별개로 분양가 상한제가 해제된 민간택지의 경우 실거주 의무가 부과되지 않는다.

현재 12억원으로 제한된 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출보증의 분양가 상한선이 올해 1분기 내에 폐지된다. 이에 따라 앞으로는 분양가에 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 됐고 1인당 5억원으로 책정된 상한액도 폐지된다. 다자녀 가구에 협소한 주택을 강요했던 특별공급 분양가 기준도 폐지된다. 기존 9억원 이하로 제한된 분양가 기준을 폐지해 오는 2월 이후에는 분양가와 상관없이 특별공급이 가능토록 개선된다. 

1주택 당첨자가 기존 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 하는 규제도 2월 중 폐지된다. 또 당첨포기 및 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약 무주택자 한정 기준도 2월 폐지된다.

출처 : 하우징헤럴드