집주인 '전세금 반환 대출'…DSR 대신 'DTI 60%' 적용

집주인 '전세금 반환 대출'…DSR 대신 'DTI 60%' 적용

 

 

비즈워치 | 2023.07.04

[2023 하반기 경제정책]

연소득 5000만원 집주인, 대출한도 1억 7500만원 더

임대사업자는 RTI 규제 완화…최고 1.5배 → 1배

공정시장가액비율 60% 유지…종부세 2020년 수준으로

정부가 역전세난을 방지하기 위한 대책을 내놨다. 반환해야 할 전세보증금이 부족한 집주인에게 현행 DSR(총부채원리금상환비율) 대신 DTI(총부채상환비) 60%를 적용하기로 했다. 연 소득이 5000만원인 집주인의 경우 대출 한도가 기존보다 1억 7500만원가량 늘어날 것으로 추산된다. 한도를 늘려줘 보증금을 돌려주도록 하겠다는 의미다.

정부는 또 주거비 부담 완화를 위해 종부세 공정시장가액 비율을 지난해 수준으로 유지해 부동산 세 부담을 완화해 주고, 청년과 신혼부부를 위해 디딤돌·버팀목 대출 등을 23조원가량 추가 공급할 계획이다.

'보증금 반환' 목적 DSR 40% → DTI 60%

기획재정부와 국토교통부 등 관계부처는 4일 이런 내용을 포함한 '2023년 하반기 경제정책방향'을 발표했다.

정부는 우선 역전세와 전세사기 등 임대차 시장 리스크를 관리하는 방안을 내놨다. 전셋값 하락 등으로 전세보증금을 돌려주지 못하는 집주인에 한해 대출 규제를 완화해 주겠다는 게 골자다.

우선 개인에게는 현행 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하기로 했다. 현재 정부는 가계대출 관리를 위해 기존의 DTI보다 더 강한 규제인 DSR을 적용하고 있다.

DSR은 개인이 보유한 주담대뿐 아니라 기타 대출의 원리금을 연 소득으로 나눠 대출 한도를 정하는 방식이어서 더 강한 규제로 여겨진다. DTI는 매년 갚아야 하는 주택담보대출의 원리금과 기타 대출의 이자만 따져 계산한다. 결국 전세보증금 반환에 대해서만큼은 규제 강도가 약한 기존의 DTI를 적용하겠다는 의미다.

정부에 따르면 타 대출이 없는 연 소득 5000만원인 다주택자가 대출금리 4%, 만기 30년 대출을 받을 때를 가정하면 DSR 40%에서는 3억 5000만원을 받을 수 있었는데  DTI 60%를 적용하면 5억 2500만원으로 총 1억 7500만원의 대출을 더 받을 수 있다. 연 소득이 1억원이면 기존 7억원에서 10억 5000만원으로 늘어난다. 역전세로 인해 집주인이 추가로 돌려줘야 하는 금액이 평균 7000만원이라는 점을 고려하면 역전세난을 해결하는데 충분할 거라는 분석이다.

아울러 임대사업자에 대해서는 RTI(임대업이자상환비율) 규제를 완화해 주기로 했다. RTI는 연간 임대소득을 연간 이자 비용으로 나눈 지표다. 현행 제도에서는 RTI가 1.25~1.5배 이상이어야 대출을 해줬는데 보증금 반환에 한해서는 1배 이상이면 되도록 한다.

전세보증금 반환 대출 규제 완화. /그래픽=비즈워치.

다만 이번 방안은 이달 말부터 1년간 한시적으로 적용할 계획이다. 또 보증금 반환기일이 도래하고 역전세 상황에 처한 집주인만을 대상으로 하고, 보증금 차액 내 지원을 원칙으로 한다. 후속 세입자를 구하지 못한 경우에는 특약을 전제로 대출해 준다. 후속 세입자의 전세보증금으로 대출금을 우선 상환하는 특약이다.

또 후속 세입자 보호를 위해 집주인의 전세금 반환보증 보증료 부담을 의무화하고, 전세금 반환목적 외 사용을 금지하기 위해 대출금을 은행이 세입자 계좌로 지급하는 방안도 포함했다.

정부는 이 밖에 임대사업자 의무보증 가입요건을 개선하되 기존 등록 임대주택에 대해서는 유예기간을 부여하는 방안을 추진한다. 전세사기 피해자 지원을 위해서는 지난 6월 특별법을 통해 관련 금융지원 프로그램 등을 운영하고 있다.

중장기적으로는 임대차 신고제와 계약갱신요구권, 전월세 상한제 등 임대차 3법을 개선하는 방한을 검토한다는 방침이다.

공정시장가액비율 60% 유지…"종부세 2020년 수준"

주거비 부담을 완화하고 무주택자 및 청년 등에 대한 주거 지원을 확대하는 방안도 내놨다.

우선 주거비 부담 완화를 위해 종합부동산세에 적용하는 공정시장가액비율을 지난해(60%) 수준으로 유지하기로 했다. 이렇게 하면 지난 2020년 종부세 징수액과 유사한 수준이 될 거라는 설명이다.

또 소상공인에게 임차료를 인하한 임대인에 대한 세제 지원 기한을 올해 말에서 내년 말로 연장하기로 했다.

청년과 신혼부부 등에 대한 주거 지원 강화를 위해 디딤돌·버팀목 대출 23조원을 추가로 공급할 계획이다. 애초 올해 21조원을 공급할 예정이었는데 이를 44조원으로 늘린다.

주택청약종합저축 소득공제 적용 연간 납입한도를 기존 240만원에서 300만원으로 상향하고 청년 우대형 상품에 대한 세제 혜택도 지속해 제공할 예정이다. 무주택 청년에 대해 우대금리 최대 1.5%포인트를 제공하는 등의 혜택이다.

청년층 대상으로 전세금 반환보증료를 30만원까지 전액 지원하는 방안을 이달부터 시행한다. 신혼부부 대상 주택구입 및 전세 자금 특례대출 소득요건도 완화한다. 현행 신혼부부 소득요건 기준은 전세 6000만원, 주택구입 7000만원인데 이를 각각 7500만원, 8500만원으로 완화한다.

나원식 기자