재건축·재개발 공사비 1천만원 시대…분담금·사업지연·분양가 상승의 주범

 

재건축·재개발 공사비 1천만원 시대

분담금·사업지연·분양가 상승의 주범

가파른 공사비 상승…사업 발목 잡나?

 

 

출처 하우징헤럴드 2025.08.08

압구정2구역 1,150만원

강남원효성은 1,550만원

여의도 대교 1,120만원

조합원 부담 갈수록 증가

현금청산자 양산 우려

전국 65곳 평균 770만원

서울 38곳은 842만원

대출규제로 갈등 불가피

[하우징헤럴드=문상연 기자] 최근 재개발·재건축 정비사업의 공사비 상승세가 가파르게 진행되면서 ‘평당 1천만원 시대’가 현실로 다가왔다. 공사비 인상 여파는 특히 서울 강남권과 한강변 등 주요 입지의 정비사업 현장에서 두드러지고 있다. 여기에 '제로에너지' 건축물 설계 의무화 등 규제가 새로 시행되면서 공사비가 더 오를 가능성이 클 것으로 전망되고 있다.

한편, 공사비가 천정부지로 오르고 있는 상황에서 최근 새 정부가 강력한 대출규제까지 시행해 조합원들의 추가분담금 부담은 더욱 커지고 있다. 전문가들은 추가분담금 부담, 사업 지연, 시공자-조합 갈등, 분양가 상승 등 다양한 문제들이 정비사업의 발목을 잡지 않을까 우려하고 있다.

▲정비사업 평당 공사비 1천만원 시대…서울 주요 현장 속속 1천만원 돌파

정비사업의 공사비가 본격적으로‘평당(3.3㎡) 1천만원’시대에 진입했다. 여의도, 압구정, 강남, 용산 등 서울 주요 재건축·재개발 현장에서 평당 1,000만원을 넘는 사례가 연이어 등장하고 있다.

지난 6월 18일 서울 강남구 압구정아파트지구 특별계획2구역 재건축사업이 입찰공고를 냈다. 예정공사비는 3.3㎡당 1,150만원(VAT별도)로 총공사비는 2조7,499억5,040만5,000원이다. 입찰마감은 오는 8월 11일이다. 이곳은 지하 5층~지상 65층 아파트 14개 동 2,571가구 및 부대복리시설 등을 신축할 예정이다.

지난달 10일 여의도 대교아파트 재건축조합은 시공자 선정 입찰공고를 냈다. 조합이 책정한 총공사비 예정가격은 7,721억1,300만원으로 3.3㎡당 1,120만원(VAT별도)이다. 이는 2023년 공작아파트(1,070만원), 지난해 한양아파트(824만원)와 비교할 때 대폭 상승한 수치다. 입찰 마감일은 9월 2일이며, 10월 18일 예정된 총회에서 최종 시공자를 선정할 계획이다. 대교아파트 재건축사업은 영등포구 여의도동 41번지 일대 구역면적 3만3,418㎡를 대상으로 한다. 이곳에 지하 5층~지상 49층 아파트 912가구를 신축할 계획이다.

서초구 방배동 원효성빌라 재건축사업은 3.3㎡당 1,550만원까지 기록해 초고가 시공단지로 기록됐다. 조합은 지난 6월 대우건설을 시공자로 선정했으며, 총공사비는 대안설계 기준 3,386억5,884만원이다. 대우건설이 제시한 대안설계에 따르면 이곳은 용적률 111.63%를 적용한 지하 6층~지상 4층 아파트 132가구 등을 건립할 계획이다.

올해 초 시공자로 삼성물산을 선정한 한남4구역 재개발사업의 3.3㎡당 공사비는 939만원이었다.

이처럼 마포, 용산, 한남 등 서울 인기 지역의 재개발·재건축 현장도 대부분 3.3㎡당 공사비 1,000만원 전후로 시공자 선정에 나서고 있다.

특히 마포로1-10지구, 남영2구역은 비강남권에서도 3.3㎡당 1천만원 돌파해 본격적인 공사비 1천만원 시대를 열었다. 마포로1-10지구 도시정비형 재개발사업은 지난해 7월 포스코이앤씨를 시공자로 선정했으며, 총공사비는 1,537억원으로 3.3㎡당 1,050만원이다. 조합은 지난 2023년 3.3㎡당 930만원으로 시공자 선정 입찰에 나섰지만, 연이은 유찰의 고배를 마시며 결국 지난해 3.3㎡ 1,050만원으로 공사비를 올렸다. 용산 남영2구역 재개발사업 역시 지난해 3.3㎡당 1,070만원으로 삼성물산을 시공자로 선정했다.

업계에서는 공사비가 급등하는 원인으로 고급화 바람, 자잿값 및 인건비 인상, 각종 규제 강화가 복합적으로 작용했다는 분석이다. 특히 3.3㎡당 1,000만원이 넘는 단지들은 조합이 단지 고급화를 원하며 스카이브릿지를 비롯한 고급 커뮤니티 시설 등이 단지 내에 조성을 원하면서 공사비도 큰 폭으로 상승했다는 평가다.

▲공사비 낮은 사업장들도 800만원 넘어…현금청산자 양산 우

단지 고급화를 욕심내지 않는 서울의 정비사업 현장들도 3.3㎡당 공사비가 800만원대를 넘어가면서 조합원의 부담이 커지고 있다.

최근 시공자 선정 절차를 밟고 있는 송파구 송파한양2차아파트 재건축사업의 예정공사비는 6,856억8,298만원으로 3.3㎡당 790만원이다. 최근 아파트 재건축·재개발 사업에서는 스카이브릿지 등 랜드마크를 위한 고급화 경쟁을 하고 있지만, 한양2차아파트 재건축조합은 고급화보다 속도를 강조하면서 낮은 예정공사비를 책정했다. 조합 측은 조경이나 지하 주차장은 책정된 공사비 내에서 고급화하는 대신, 수영장 등의 시설은 다른 시설로 대체하기로 했다. 이곳은 지하 4층~지상 29층 높이의 아파트 1,346가구를 건립할 예정이다.

영등포구 문래동4가 재개발사업의 예정 공사비는 3.3㎡당 840만원으로 책정했다. 조합은 지난달 29일 현장설명회를 개최하고 오는 9월 15일 입찰을 마감할 예정이다.

지하 5층~지상 25층 높이의 아파트 10개동 626가구를 신축하는 용산구 청파1구역 재개발사업은 예정공사비로 3.3㎡당 929만원을 책정하고 시공자 선정을 눈앞에 두고 있다. 조합은 오는 9월 총회를 통해 수의계약 우선협상대상자인 대우건설의 시공자 선정 여부를 결정할 예정이다.

삼성물산과 대우건설이 수주 경쟁을 펼치고 있는 개포우성7차 재건축사업은 건설사가 조합의 예정가격보다 더 낮은 공사비를 제안했다. 조합은 예정가격으로 3.3㎡당 880만원을 책정했다. 하지만 삼성물산은 869만원, 대우건설은 880만원을 각각 제안하면서 수주 경쟁을 펼치고 있다.

업계에서는 급격하게 높아지고 있는 공사비로 인해 조합원들의 추가 분담금 부담에 대해 우려하고 있다. 한강변 등 핵심 사업지의 경우 3.3㎡당 공사비가 1,000만원을 넘는 데 이어 서울 전역의 정비사업 공사비가 800만원대를 넘어가면서 그만큼 추가분담금이 높아지기 때문이다.

주거환경연구원에 따르면 지난해 전국 65개 구역의 3.3㎡당 평균 공사비는 770만1천원으로, 2023년 57곳 평균 687만5천원의 공사비 대비 약 82만6천원 올랐다. 특히 서울 38개 정비구역의 평균 공사비는 3.3㎡당 842만7천원으로, 2023년 평균 공사비 3.3㎡당 750만6천원에 비해 무려 92만1천원이나 올랐다. 올해는 상승 폭이 더욱 클 것으로 예상되고 있다.

업계에서는 공사비 상승에 따른 추가분담금 증가와 주택담보대출 한도 6억원의 강력한 대출규제로 현금청산자가 다량 나올 수 있다는 우려까지 제기되고 있다.

출처 : 하우징헤럴드