"강남·위례신도시·세종시가 블루칩"
도시형생활주택 등 소형 열풍 올해도 지속
대책효과 제대로 내려면 대출규제도 풀어야
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"올해 서울ㆍ수도권 집값은 대선과 다주택자 규제 완화 등에도 불구하고 소폭 상승하는 데 그칠 것이다. 따라서 남아 있는 서울 강남 3개구(강남ㆍ서초ㆍ송파구) 투기 지역에 대한 대출 규제도 과감히 풀어야 한다고 본다."
매일경제신문이 지난달 30일 업계 학계 금융계 등에 종사하는 부동산 전문가 20명을 대상으로 '2012년 부동산 시장 전망' 설문조사를 실시한 결과 대체로 이 같은 결과가 나왔다.
응답자 중 8명(40%)이 '새해 부동산 경기가 좋아질 것'으로 점쳤다. '지난해와 비슷할 것'이란 응답은 45%를 차지했다. '지난해보다 더 나빠질 것'이란 응답은 15%에 불과했다.
회복 시기에 대해선 응답자 중 45%가 3분기를, 30%가 4분기를 각각 꼽았다. 새해 1분기 부터 오름세를 탈 것으로 예상한 전문가는 한 명도 없었다.
이에 따라 실수요자가 집을 살 때는 6월 안에 계약을 끝내야 한다는 응답이 70%에 달했다. 당장 1분기에 주택을 사라는 견해도 40%를 차지했다.
올해 가장 유망한 투자 지역은 서울 강남과 위례신도시가 각각 30%로 공동 1위를 차지했다. 25% 지지를 얻은 세종시 등 충청권이 뒤를 이었다. 서울 강북(10%)과 경기 북부(5%)를 꼽은 소수 의견도 있었다.
지방으로 한정해 유망 투자처를 묻자 세종시 등 충청권을 꼽은 응답이 65%로 압도적이었다. 세종시 입주 개시에 따른 기대감을 이유로 꼽은 응답자가 역시 많았다. 국제과학비즈니스벨트 등 충청권에 들어서는 신규 사업 기대감도 컸다. 이에 따라 도로 학교 등 기반시설이 대거 확충될 것이란 의견도 많았다.
지난해 인기를 끌었던 소형 주택 열풍은 올해도 지속될 것으로 전문가들은 내다봤다. 투자가치가 큰 부동산 유형을 꼽아 달라는 질문에 소형 오피스텔, 도시형 생활주택(30%), 아파트(25%)가 고른 지지를 얻었다.
인기 아파트 크기에 대한 질문 역시 중소형을 꼽은 사람이 압도적으로 많았다. 70%가 '전용면적 85㎡ 아파트가 가장 유망할 것'이란 견해를 밝혔다. 85㎡ 이하라는 응답이 나머지 30%를 차지했다. '중대형이 유망할 것'으로 본 응답자는 한 명도 없었다.
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최근 국토해양부가 리모델링 단지 가구 증가, 일반 분양을 허용한 것과 관련해 전문가들은 분당 일대를 수혜 지역으로 꼽았다. 전체 응답자 중 65%가 분당 리모델링 사업이 과거보다 활발해질 것으로 내다봤다.
한 건설사 주택사업담당 임원은 "분당은 강남 등지에서 이주하려는 잠재 수요자가 풍부해 일반 분양분을 공급해 사업에 소요되는 비용을 절감하면 사업성이 높아지기 때문"이라고 설명했다.
반면 각종 정부 부양책이 별 효과를 내지 못할 것이란 응답도 30%에 달했다. 국내 A대학 부동산학과 교수는 "주택시장 침체가 지속되는 상황에서 추가 분담금이 소폭 줄어든다고 수요가 몰릴 상황이 아니다"고 답했다. B은행 부동산 PB는 "리모델링 활성화 '키'를 쥐고 있는 수직증축을 정부가 불허했기 때문에 수익성 개선 효과는 제한적일 것"이라고 전망했다.
전문가들은 지난해 정부가 다주택자 양도세 중과를 폐지하고 서울 강남 3개구 투기과열지구를 해제하는 등 규제를 완화한 것은 긍정적이나 이 정도로는 불충분하다는 견해가 우세했다. 전체 응답자 중 55%가 정부가 규제를 완화한 것이 부동산 경기 침체 탈출에 도움을 줄 것으로 예측했다. 효과가 없다는 응답은 10%였다. 그러면서 총부채상환비율(DTI)과 담보대출인정비율(LTV) 등 대출 규제까지 조속히 풀어야 효과가 제대로 나타날 것이라는 견해를 내놨다.
C대학 부동산학과 교수는 "현 시장 상황을 감안할 때 부동산 시장에 자금이 유입돼도 아파트 가격이 급등해 거품이 발생할 가능성은 희박하다"며 "시장 회복을 위해 정부가 DTI 규제 등을 과감하게 폐지해야 할 때"라고 말했다.
전문가들은 올해 총선ㆍ대선이 부동산 시장에 미칠 영향은 제한적이라고 평가했다.
그보다는 '세계 경제 동향'(45%)이 부동산 시장을 뒤흔들 최대 변수라고 봤다. 총선ㆍ대선 변수가 가장 중요하다고 꼽는 응답자는 20%에 불과했다. 설문에 참여한 한 건설사 임원은 "시장이 침체에 빠진 상황에서 예전 같은 선거특수를 기대하기는 어렵다"고 말했다.
▶ 설문에 참여하신 분
강민석 KB금융지주 경영연구소 부동산팀장, 고종완 RE멤버스 대표, 곽창석 나비에셋 대표, 김선덕 건설산업전략연구소장, 김신조 내외주건 사장, 김호 대림산업 건축사업본부장, 김호철 단국대 교수, 김회원 한화건설 주택영업본부장, 김희선 부동산114 전무, 박상언 유엔알컨설팅 대표, 박천규 국토연구원 박사, 박원갑 국민은행 수석부동산팀장, 박태원 광운대 도시계획부동산학과 교수, 배동기 삼성물산 주택사업부장(부사장), 백성준 한성대 부동산학과 교수, 이남수 신한은행 부동산팀장, 이영진 이웰에셋 부사장, 정순원 현대건설 건축사업본부장, 허윤경 한국건설산업연구원 연구위원, 현동호 대우건설 주택사업본부장.
[홍장원 기자]