[스크랩] `현금청산자로 인한 조합설립 변경’ 법제처 유권해석 파장 확산

 

 

 

 

 

                     '현금청산자로 인한 조합설립 변경’

                          법제처 유권해석 파장 확산

 

 

 

 

 

 

 

편도욱 기자 2012-02-28

 

 

 

[코리아리포스트=편도욱기자] 지난 3일, 법제처가 현금청산자로 인해 조합설립 변경을 하는 것은 경미한 변경에 해당되지 않는다는 유권해석에 대한 파문이 확산되고 있다.

 

일선 행정청에서 이 유권해석 때문에 앞으로 신고가 아닌 도시정비사업 조합은 현금청산자 발생하면 조합설립변경인가를 받아야 한다는 해석을 내놓았기 때문이다.

 

만약 현금청산자 발생 시에 조합설립변경인가를 받아야 한다면 조합설립과 동일한 동의율의 동의서를 징구한 다음 다시 행정청에서 인가를 다시 받아야 한다. 이 때 받아야 할 동의율 안에는 앞으로 조합원 명부에서 제외돼야 할 현금청산자들도 포함되어 있다. 이미 조합원 자격을 상실한 사람에게 조합설립변경인가에 대한 동의를 물어야 한다. 이러한 문제는 관리처분총회에서도 이어질 가능성이 높다고 도시정비사업 관계자들은 입을 모으고 있다.

 

특히 지난 2월1일 시행된 도시정비법 중 제24조의 총회 의결정족수 강화내용 중 사업시행계획과 관리처분계획의 수립을 위한 총회는 직접참석비율이 조합원 총수의 20%이상으로 강화됐고 의결조건도 ‘조합원 과반수의 동의를 받아야 한다고 규정한 상태다. 만약 관리처분총회 시에 현금청산자를 포함한 조합원의 동의를 받아야 한다면 사업 진행을 제대로 할 수 있는 사업지가 거의 없을 것이라고 업계 관계자들은 말한다. 현금청산대상자는 향후 사업성 등을 계획하는 관리처분계획에 관심을 가질 필요성을 느끼지 못할 뿐 아니라 자신의 감정평가금액에 대부분 불만족하기 때문에 무조건적인 반대를 표할 가능성이 매우 높기 때문이다. 이로 인해 진정한 조합원의 의사 결정을 방해할 공산도 높다. 이로 인해 도시정비사업 관계자들의 시름은 커지고 있다. 이에 코리아리포스트는 일선 정비업 관계자들과 법조계 인사들에게 이번 유권 해석에 대한 의견을 물었다.

 

 

조합원명부 변경, 경미한 상황이 맞다.

 

유니빌산업개발 임동현 부장

 

이번 법제처의 해석에는 매우 중요한 사항에 대한 검토가 결여되었다고 볼 수 있다.

 

우선 조합원의 자격 상실에 대한 근거가 명확한 법률이 아닌 대법원의 판례에서 기인했다는 부분이다. 조합설립변경인가를 각 조합에서 신청하게 된 계기가 법원의 판례라 함은 법률이 명확하게 정해주지 않은 약간의 간극이 있었기 때문에 재개발현장에서 분쟁이 잇따랐으며, 이러한 간극을 명확히 해주는 대법원판례가 나온 후 이를 근거로 조합설립변경인가의 신청이 뒤따르게 된 것이다.

 

다시 말해서 법과 표준정관(11조2항)에서 분양신청을 하지 아니한 자는 조합원 자격이 상실된다고 명확히 규정했지만 그 시점만은 명확치 않았기 때문에 대법원 판례 이전에 조합설립변경을 통해 조합원명부에서 제외하는 사례가 거의 없었다. 하지만 대법원 판례에서 ‘분양신청 종료일의 다음날‘이라고 그 시점을 명확히 판시했기 때문에 각 조합에서는 조합설립변경인가를 통해 조합원명부에서 제외하는 신청을 한 것이다.

 

그런데 법제처에서는 법에 명시하지 아니한 사항이라는 이유로 경미한 변경으로 볼 수 없다고 해석했지만 이는 앞뒤가 맞지 않는 해석이라 할 수 있다. 왜냐하면 대법원 판례를 근거로 경미한 변경인가를 신청했다는 것은 이미 법률에서 조합원자격의 상실시점을 명확히 규정하지 않은 잘못을 법원에서 정해준 것임을 감안할 때 법에서는 자격상실 시점 자체를 규정하지 않았기 때문에 당연히 이로 인한 조합설립변경절차를 미처 정하지 못한 것은 당연한 일인데 법에서 정하지 않은 사항이라는 이유로 조합설립과 동일한 동의를 받으라는 것은 이치에도 맞지 않다.

 

또다른 문제점이 있다. 현행 도정법 상 경미한 사항을 제외하고는 조합설립과 동일한 조건의 동의를 받아야만 변경이 가능하다. 여기서 조합원의 선택이 필요한 부분이다. 조합을 설립하느냐 안하느냐는 철저히 조합원의 선택(의사)에 따라 동의하는 사람이 많으면 가능하고 적으면 불가능하다는 것이다. 하지만 대법원 판례에 따라 조합원의 자격상실여부와 상실시점이 명확히 정해진 사항은 그 성질이 다르다고 할 수 있다. 다시 말해서 현금청산대상자가 되어 조합원의 자격이 이미 상실된 조합원을 두고 분양신청을 해서 조합원자격이 계속 유지되는 조합원과 자격이 상실된 조합원의 3/4이상 및 토지면적 1/2이상의 동의로서 선택할 수 있는 사항이 아니다. 예를 들어 자신이 이미 조합원자격은 상실됐는데 조합설립변경에 동의하지 않으면 조합원 명부에서 제외할 수 없고 그렇다면 조합원 자격이 유지된다는 논리를 초래할 수밖에 없기 때문에 법제처의 해석을 두고 말이 많은 것이다.

 

동의를 필요로 한다는 것은 동의여부에 따라 다르게 판단할 수 있는 사항에 대해 동의대상자들의 선택에 따라 행정처리를 해주겠다는 입법취지임을 감안한다면 조합원의 자격상실은 말그대로 조합원이 선택할 수 있는 사항이 아니기 때문에 당연히 조합의 간단한 신고로서 그 변경이 처리되어야만 하는 사항이라 할 수 있다. 다르게 표현한다면 조합원은 이미 분양신청을 하느냐 안하느냐로 이미 자신의 의사를 선택적으로 표현한 것이며, 그 선택에 따라 조합원의 자격 상실여부가 명확히 결정된 것이기 때문에 또다시 조합설립변경을 위해 동의여부를 묻는 것은 바람직하지 않다고 볼 수 있다.

 

그리고 서울시행정심판위원회는 지난 2011년 10월 13일에 도봉2구역에서 도봉구청장을 상대로 청구한 조합설립변경인가 반려처분 취소에서 경미한 조합설립변경사유에 해당하지 않는다는 이유로 조합설립변경인가 신청의 반려처분을 취소한다고 판단하였다.

 

판단사유로는 ‘도정법 제16조 및 시행령 27조제2호에서는 매매 등으로 인한 조합원의 권리 이전에 따른 조합원의 교체, 신규가입을 조합원의 동의 없이 관할관청에 신고하여 변경할 수 있는 경미한 사항 중의 하나로 규정하고 있고, 대법원 2010.8.19. 선고 2009다81203사건 판결에서도 그 이유 중 분양신청을 하지 않은 것은 입주자로 선정된 지위 등을 조합에 양도한 것과 다름없다고 판시하고 있는바, 결국 분양신청을 하지 않아 조합원의 자격을 상실한 경우는 위 시행령 제27조제2호의 경우에 준하는 경미한 변경사항에 해당된다고 보는 것이 타당하다’라고 적시하며, 재결하였다.

 

 

 

현금청산자 발생시 조합설립변경인가가 필요하지 않다.

 

최진환 변호사

 

현금청산자는 도시정비법은 물론이고 이미 조합원의 동의를 얻어 제정 또는 수립된 조합규약이나 관리처분계획에 근거하여 자동적으로 정해지는 것에 불과하다는 점에서 현금청산자 발생시마다 조합원명부를 변경하기 위해 단순한 신고가 아닌 인가를 받아야 한다고 해석하는 것은 행정편의상으로도 불편하고, 해석론으로서도 어딘가 모르게 어색하다.

 

종전에는 현금청산대상자의 법적 지위와 관련하여 - 물론 논란이 있긴 했지만 - 현금청산자 역시 조합원의 지위를 유지하고 있고, 다만 조합과의 관계에서 신축주택을 공급받는 관계가 아니라 현금으로 청산하는 법률관계로 전환된 것에 불과한 것으로 해석하고 있었고, 그래서 법원은 현금청산자도 조합원으로서 해당 토지소유지분을 조합에 신탁할 의무가 있다고 인정하여 조합의 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기청구를 인용하고 있었다.

 

그런데 이에 대해 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결은 현금청산자는 현금청산자로 확정되는 시점, 즉 분양신청기간의 종료일이나 분양신청 철회일에 현금청산자로 확정되어 조합원 자격을 상실한다는 판단을 함으로써 그 논란에 종지부를 찍었고, 현금청산자에 대한 조합원명부 변경문제는 위 대법원 판결로부터 대두된 문제라고 보인다.

 

그런데 위 법제처의 해석론과 다르게 해석할 수 있는 여지는 바로 위 대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결에서 발견된다. 즉, 위 대법원 판결은 “도시정비법 및 조합 정관에서 현금청산조항을 규정한 것은 분양신청을 하지 않은 조합원 등에 대하여는 현금청산이 가능하게 함으로써 재건축사업을 신속하고도 차질없이 추진할 수 있도록 하려는데 그 취지가 있다.

 

조합 정관 제10조 제1항에서는 조합원의 각종 권리·의무를 규정하고 있는데, 분양신청 이후 이를 토대로 수립되는 관리처분계획에서 조합원이 분양받을 아파트의 내역, 부담하게 될 청산금액 등이 구체적으로 확정됨으로써 현금청산대상자는 조합에 대하여 조합원의 가장 주된 권리인 분양청구권을 행사하지 못하게 된다. 이 때, 현금청산자들은 사업비·청산금 등의 비용납부의무, 철거 이주 및 신탁등기 의무 등도 면하게 된다. 결국 분양신청을 하지 않은 것은 입주자로 선정된 지위 등을 조합에 양도한 것과 다름없다고 볼 수 있다.

 

재건축조합 가입의 주된 목적을 상실하여 이미 조합의 업무에 관심이 없는 현금청산대상자에게 조합원으로서의 권리·의무를 부여하는 것은 당사자의 의사에도 부합하지 않는다. 조합의 입장에서도 현금청산을 통해 법률관계를 간명하게 마무리할 수 있을 뿐만 아니라 향후 관리처분계획을 수립 의결함에 있어 현금청산대상자를 의사정족수에서 제외함으로써 재건축사업을 보다 원활히 추진할 수 있다. 앞서 본 바와 같이 현금청산대상자는 조합으로부터 청산금을 지급받을 때까지 조합에 대하며 종전 토지 또는 건축물에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 거절할 권리를 가지고 있고, 조합과 사이에 청산금액, 청산방법 등에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 법원에서 적절한 방법으로 이를 평가받을 수 있으므로(대법원 2009. 9. 10. 선고 2009다32850, 32867 판결 참조), 현금청산대상자가 조합원의 지위를 상실한다고 보더라도 불리한 지위에 처하게 될 우려는 없는 점 등을 종합하여 보면, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 등 도시정비법 제47조 및 조합 정관이 정한 요건에 해당하여 현금청산대상자가 된 조합원은 조합원으로서 지위를 상실한다고 봄이 상당하다.

 

그리고 이 때 조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다고 판시하고 있다. 따라서 입법적인 보완이 없는 상황이라고 하더라도, 현금청산자의 발생은 조합설립변경의 경미한 사항에 관한 도시정비법 시행령 제27조 제2호 “토지 또는 건축물의 매매 등으로 인하여 조합원의 권리가 이전된 경우의 조합원의 교체 또는 신규가입”에 해당한다거나 위 규정을 유추적용할 수 있는 것으로 해석해야 한다고 판단된다.

편도욱 기자

 

 

출처 : 북아현 뉴타운을 만드는 사람들

글쓴이 : 서광(올드보이) 원글보기

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