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| 서울시 마포구 아현동 일대에서 진행 중인 뉴타운 공사 현장 모습. 공사장 주변에는 낡은 단독주택과 빌라 등 오래된 주택가가 보인다. / 이태경 기자 |
사업 시행 인가 받은 재건축·재개발사업장 표정
신정4구역·가재울뉴타운4구역 등 사업 속도 내며 철거·주민 이주 진행
"추가 해제지역 나오면 희소성 얻을 것" 경기 침체 여파로 부동산 거래 위축
흑석뉴타운, 반년간 지분가격 8% 빠져 미분양 사태 난 곳도… 투자 신중해야
지난 12일 재개발사업 관리 처분 인가를 받은 서울 양천구 신정4구역(5만5000㎡)에서는 최근 주민들의 기대감이 높다. 관리 처분 인가를 받으면서 주민 이주와 철거가 시작되는 등 재개발사업이 본격화하고 있기 때문이다. 이곳에는 지상 18~22층 15개동(棟) 규모의 아파트 1081가구가 들어선다. 부동산경기 침체 여파로 아직 거래가 많진 않지만 3.3㎡당 지분값이 작년 말 평균 1800만원선에서 최근 2000만원선까지 올랐다. 인근 B공인중개사무소 관계자는 "서울시 정책과 무관하게 이미 사업 시행 인가를 받은 상태였고 주변에 새 아파트도 별로 없어 주민들이 가격 상승에 대한 기대감이 크다"고 말했다.
박원순 서울시장 취임 이후 뉴타운 구조조정안과 재건축 소형 비율 확대 방침 등이 잇따르면서 재개발·재건축사업장의 희비가 '사업 속도'에서 갈리게 될 것이라는 전망이 많다. 사업 시행 인가를 받아 사업이 본궤도에 오른 지역은 서울시 정책의 반사이익을 누릴 것이라는 관측이다.
◇사업 인가 난 지역 "속도 높이자"
최근 사업 시행 인가를 받은 재건축·재개발사업장에서는 상당수 주민이 사업을 빨리 진행하려는 분위기다. 재개발구역 중에서는 서대문구 북아현2·3구역과 마포구 염리2구역, 성동구 금호15·16구역 등이 사업 시행 인가를 받고 사업에 속도를 내고 있다. 양천구 신정4구역과 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운4구역, 성북구 보문3구역 등에서는 주민 이주와 철거가 진행 중이다.
재건축단지 중에서는 강남구 논현동 경복아파트와 강남구 대치동 청실1·2차, 용산구 렉스아파트 등이 철거·이주 단계에 들어갔다. 서초구 신반포(한신1차)와 삼호1차, 잠원동 대림아파트 등은 관리 처분을 받았다. 강동구 고덕주공4단지와 7단지도 사업 시행 인가를 받은 상태다.
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| 자료:부동산114 이미지를 클릭하시면 그래픽 뉴스로 크게 볼 수 있습니다. / 조선닷컴 |
'부동산114' 윤지해 선임연구원은 "서울시의 재개발·재건축 구조조정은 이제 막 시작된 단계라고 할 수 있다"며 "실제 해제 지역이 나오면 희소성이 부각돼 사업 속도가 빠른 지역에 대한 재평가가 본격화할 것"이라고 말했다.
◇불확실성 높아 투자 신중해야
하지만 전문가들은 사업 인가를 일찍 받은 곳이라도 해도 신중한 투자가 필요하다고 조언한다. 대부분 재개발·재건축사업장에서 가격이 약세를 보이고, 거래도 끊기다시피한 곳이 적지 않기 때문이다.경기 침체로 투자 수요가 움츠러든 것이 가장 큰 원인이다. 서울시의 규제정책과 대선에 따른 정책 변화 여부도 사업의 불확실성을 높이는 요인이다.
'부동산114'에 따르면 서울시내 재개발 지분가격은 지난해 3월 3.3㎡당 평균 2518만원에서 지난달에는 2455만원으로 떨어졌다. 사업 속도가 빠른 곳이 많은 동작구 흑석뉴타운도 3.3㎡당 지분가격이 작년 10월 3145만원에서 지난달 2896만원으로 8%가량 하락했고, 마포구 아현뉴타운도 같은 기간 지분가격이 2445만원에서 2339만원으로 떨어졌다.
앞서 분양에 나선 재건축과 재개발사업장에서 청약 미달 사태가 벌어져 사업성 자체를 의심하는 목소리도 나온다. 미분양이 생기면 결국 추가 부담금이 늘어나기 때문에 일부 지역에서는 속도가 빠르더라도 사업을 중단해야 한다는 주장도 나온다.
흑석뉴타운의 A공인중개사무소 관계자는 "앞으로 가장 중요한 변수는 경기 회복 여부인 것 같다"며 "사업 속도가 빠르다고 사업성이 나아진 건 아니니까 투자자들이 적극적으로 나서지 않고 있다"고 말했다.
재개발·재건축사업장의 불확실성이 얼마나 빨리 해소되느냐도 관건이다. '부동산써브' 함영진 실장은 "서울시의 뉴타운 구조조정안 등이 입법과 연계돼 빨리 정착돼야 어떤 곳이 좋은 투자처인지 옥석 고르기가 가능할 것"이라고 말했다.
정한국 기자