황금알을 낳는 거위로 불리던 재개발·재건축이 천덕꾸러기 신세로 전락한 상황에서 정부 당국과 지방자치단체의 정책에 따라 더욱 혼선을 빚고 있다. 그렇다면 투자자 입장에선 어떤 결정을 내려야 할까.
기본적으로 재개발·재건축이 활성화되고 투자자들의 관심을 다시 끌 수 있으려면 부동산시장(아파트시장)이 회복돼야만 한다. 문제는 부동산시장의 침체국면이 지속될 경우 투자수익을 올리는 재개발·재건축 투자는 극히 제한적일 수밖에 없다.
묻지마식 재개발·재건축 투자는 이제 더이상 통하지 않는다. 물론 아파트가격이 오르지 않는다면 재개발·재건축은 투자보다 쾌적한 주거환경 마련이라는 관점으로 패러다임이 전환될 것이다. 하지만 패러다임이 바뀌기까지는 상당한 시간이 소요돼야 할 것이다.
투자목적이 수익을 얻기 위한 것이든, 쾌적한 주거환경 마련이든 앞으로 재개발·재건축 투자는 철저한 투자분석이 필요하다. 우선 가장 핵심적으로 고려할 사항은 사업성이 있는지에 대한 분석이 정밀해야 한다.
'곳간에서 인심난다'는 속담처럼 사업성이 좋은 구역은 비교적 순조롭고 원활히 추진되지만 그렇지 않은 곳은 사업추진에 대한 찬반대립에 따른 갈등으로 지지부진할 수밖에 없다.
사업성 여부는 일반분양 수입에 달려 있다. 일반분양 수입의 적고 많음은 일반분양 물량과 분양가 수준에 달려 있다. 통상 분양단가가 높지 않은 지역은 물량이 많을수록 좋다.
일반분양 물량이 동일하다면 분양가가 상대적으로 높은 지역을 선택해야 한다. 서울 강남권은 타 지역보다 분양가가 높기 때문에 일반분양 물량이 적어도 비교적 사업성이 좋다.
다만 일반분양 물량이 많아지고 분양가가 높아질수록 분양리스크가 커지기 때문에 분양 자체가 잘될 수 있는 입지조건을 갖췄지를 살펴봐야 한다. 인구도 증가하지 않는 상황에서 인구구조가 변하고 젊은 세대들의 내집마련에 대한 의식도 변하고 있다.
이러한 현상은 주택 수요에 영향을 미친다. 따라서 부동산 시황만 보지 말고 거시적으로 경제·사회적 트렌드의 변화를 함께 보면서 부동산투자를 할 수 있는 안목이 필요하다. 세상은 항상 변하는 것이며 그 변화의 흐름은 누구도 인위적으로 되돌릴 수 없기 때문이다.