주택면적 상가보다 크면 1주택 간주
Q=주택과 상가가 함께 있는 점포겸용주택을 5년 정도 보유하고 있고 현재 시세는 7억원 정도입니다. 이 점포겸용주택을 매각하고 싶은데 전체 양도차익에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있나요?
A=점포겸용주택의 1가구 1주택 비과세 범위는 주택면적이 상가면적 보다 큰 경우와 주택면적이 상가면적보다 작거나 같은 경우 등 2가지로 구분해 판단해야 합니다. 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보아 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있으나 주택면적이 상가면적보다 작거나 같은 경우에는 주택부분에 대해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
주택의 면적과 상가의 면적의 구분은 일반적으로 건축물대장 상의 용도에 따라 구분하면 됩니다. 실제 용도가 건축물대장과 다른 경우에는 실제 용도에 따라 구분하면 되지만 이를 입증할 수 있는 서류를 미리 준비해둬야 합니다.
예를 들면 점포겸용주택에 부설된 화장실 등 시설물은 실제 사용 용도에 따라 주택용이면 주택의 면적에 합산하고 상가용이면 상가 면적에 합산하면 됩니다. 하지만 용도가 명확히 구분되지 않는 경우에는 공용으로 보아 주택의 면적과 주택 외의 면적 비율대로 나눠서 계산됩니다.
1가구 1주택 비과세 적용 때 양도가액이 9억원 이하이면 부담해야 할 양도세는 없습니다. 양도가액이 9억원을 초과하는 경우에는 양도차익 중 9억원을 초과하는 양도차익에 대해 양도세를 부담해야 합니다. 이 경우 9억원 초과여부는 전체를 주택으로 보는 경우는 전체 양도가액을, 상가를 제외한 주택부분만 주택으로 보는 경우에는 전체 양도가액 중 주택 부분에 대한 양도가액을 구분해서 계산됩니다.
따라서 위 사례의 경우 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우라면 전체 양도차익에 대해 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있으나 그 반대이거나 같은 경우에는 주택 부분만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
김종필 세무법인 정상 세무사
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