'뉴타운 출구전략, 침체된 부동산 시장에 약될까 독될까

 

 

 

 

 

 

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      '뉴타운 출구전략, 침체된 부동산 시장에 약될까 독될까

 

 

 

 

 

 

 

2012.07.18 | SBS CNBC

 

■ 집중분석 - 박원갑 KB국민은행 부동산수석팀장

5.10 부양대책 등 올 정부 들어서 16번의 부동산 경기부양책에도 불구하고 부동산 경기는 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 이 가운데 서울시가 본격적인 뉴타운 출구전략에 나선다. 다음달 뉴타운과 재개발 구역에 대한 실태조사에 착수해 올해 말 사업 진행 여부를 결정한다는 계획인데, 효과가 있을지 알아보자.

○ 실태조사 절차와 방법

163곳에 대해서 실태조사를 한다. 조사방법은 총 6단계로 진행된다. 대상 결정, 사전 설명회, 실태조사, 주민 정보제공, 주민 설명회 개최, 주민 의견 수렴을 거치는 등의 단계를 거치면서 최소한 자연스럽게 출구전략이 이루어지도록 하겠다는 전략이다.

구역을 해제해달라고 민원이 제기된 곳이나 실태조사가 시급한 스물여덟 곳에 대해서 먼저 조사를 실시하게 된다. 강동구 천호 5구역이라든지 은평구 증산 2구역 같은 뉴타운 구역과 서초구 방배동이나 동작구 신대방동 같은 재건축 구역이 해당이 되는데, 일단 12월까지 스물여덟 개 우선 실시구역에 대해서 주민의견수렴조사를 발표를 하고 후속 조치를 한 다음에 나머지 백서른다섯 개 구역에 대해서는 내년 2월에 결론을 도출할 예정이다.

○ 조합 매몰비용 문제는 어떻게 풀어야 하나

뉴타운 출구전략의 가장 큰 걸림돌이 매몰비용이다. 서울시는 지난 18대 국회나 국토해양부에 요구를 했는데 거부를 당했었다. 그래서 19대 국회에 다시 건의를 하겠다는 입장인데, 뉴타운이라든지 재개발 재건축은 겉으로 보면 공공성 성격을 갖고 있지만 속으로 들어가보면 민간개발 성격이 있다. 국민의 세금으로 이 비용을 어느정도까지 대 주어야 하느냐에 대해서 조금 더 사회적인 합의가 필요할 것이다. 서울시에서도 19대 국회나 국토해양부와 조금 더 협의를 하겠다고 이야기하고 있다.

공공성과 수익성 사이에서 외줄타기를 하는 사업이라고도 볼 수 있다. 과연 어느정도까지 다른 사람들의 세금을 통해서 이 돈을 댈 것인가에 대해서는 조금 더 논의가 있어야 한다.

○ 재개발 재건축에서 손 떼고 있는 대형건설사들

부동산시장 침체의 단면을 볼 수 있다. 그동안 대형건설사들 입장에서는 재개발 재건축이 황금알을 낳는 거위라고 이야기를 했는데 최근들어 대형건설사들이 빠져나가는 모습들이 보인다. GS건설 같은 경우 지난해 한 10군데에서 1조3천억 원 정도 수주를 했는데 올 들어서는 4건 정도로 그쳤고, 당분간 재개발 재건축 사업은 참여하지 않기로 내부방침을 정했다고 한다. 삼성물산 같은 경우 올해는 아얘 한 건도 수주를 하지 않았다. 현대나 대림도 마찬가지다. 최근에 대우건설이 고덕 주공2단지 재건축 사업 수주를 포기했는데, 무상지분을 많이 요구해서 수지가 맞지 않아서 이런 상황이 나타났다고 한다. 앞으로도 아마 이런 상황들이 많이 나타나지 않을까 보고있다.

○ 재개발 거래시장 답이 없다

자연스럽게 출구전략이 되도록 경기도에서도 요구를 하고 있다. 주민들의 의사결정에 따라서 뉴타운이나 재개발을 계속 할 것인지 말 것인지 결정하는 것이 가장 중요하다고 본다. 이제는 종전의 초고층 아파트를 짓는 재개발 방식으로 하지 않겠다고 하면서 중간에 포기하는 곳도 많이 나타나고 있다고 보여진다. 그런데 재개발 사업은 개발의 전제조건이 있다. 지가의 우상향 곡선이라는 것이다. 시간이 지나면 지날수록 지가가 우상향한다는 믿음이 있어야 하는데 지금은 오히려 우하향한다는 믿음이 생기고 있다. 앞으로 가격이 오르지 않고 떨어질 것으로 생각한다면 인간은 손실회피 경향을 나타낸다. 손실회피를 할 수 있는 가장 좋은 방법은 현상을 그대로 유지하는 편향이다. 그래서 결국 수도권의 재개발은 앞으로 지가 상승에 대한 시그널이 크지 않은 상황에서는 아마도 당분간은 좌초하거나 보류될 것으로 보인다.

○ 분양가상한제 원칙적인 폐지 추진

분양가상한제 당장은 효과가 없을 것이다. 오래 전부터 분양가상한제를 폐지를 한다고 했는데 아직까지 정부가 약속을 지키지 못하고 있는 상황이다. 분양가상한제는 분양가를 매길 때 상한을 정하는 것이므로 일종의 최고가격제라 볼 수 있다. 이론적으로 보면 분양가 상한제를 폐지를 하면 주택투자가 늘어나는 효과가 있어서 장기적으로 위축된 주택공급이 활성화되는 측면이 있겠고, 재개발 재건축 조합원 입장에서는 일반 분양가를 올릴 수 있기 때문에 수익률이 개선되는 측면이 있다. 그런데 지금은 시장이 워낙 침체되어 있어서 분양가상한제를 폐지한다 하더라도 분양가를 많이 받을 수가 없을 것이다. 더욱이 지금 야당이나 시민단체에서 분양가 상한제 폐지를 매우 반대하고 있어서 앞으로 논란이 있지 않을까 싶다.