출구전략 대안 사업으로 ‘가로주택정비사업’ 급부상

 

 

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출구전략 대안 사업으로 급부상

추진위 없이 조합설립… ‘가로주택정비사업’이 뜬다

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2013.02.27

 

1만㎡미만 소규모 노후·불량주택 밀집지역 개발
조합원 과반 동의 땐 지자체장·건설사 공동시행

단독주택 재건축정비사업이 사실상 시장에서 퇴출되면서 가로주택정비사업이 새롭게 조명 받고 있다. 지난 2003년 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정되면서 도입된 단독주택 재건축은 주택은 낙후됐지만, 기반시설이 비교적 양호해 재개발사업을 추진할 수 없는 구역의 주거환경 정비를 도맡아 왔다. 하지만 기반시설 설치 등 공익적인 측면이 적은데다, 단독주택을 철거하고 일률적인 아파트를 양산한다는 이유에서 서울시는 단독주택 재건축을 불허하겠다고 공표했다. 또 정부에서도 단독주택 재건축에 대한 부정적인 입장을 보이면서 단독주택 재건축은 사실상 퇴출단계에 접어들었다. 이에 따라 단독주택 재건축사업을 대신하게 된 것이 바로 가로주택정비사업이다. 특히 가로주택정비사업은 뉴타운·정비사업 출구전략으로 인해 정비구역이 해제된 구역의 대안 사업으로 떠오르면서 업계의 관심이 높아지고 있다.

▲도시계획도로로 둘러싸인 1만㎡ 미만 가로구역에서 소규모로 개발=가로주택정비사업은 노후·불량 건축물이 밀집한 가로구역에서 종전 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이다.
그동안 정비사업에서 ‘가로구역’이란 용어는 사용되지 않았기 때문에 생소한데, 재개발·재건축에서 사용되는 ‘정비구역’과 비슷한 뜻으로 사용된다. 가로구역은 도시·군계획시설로 설치된 도로로 둘러싸인 지역을 말한다. 일반적으로 도시·군계획시설로 설치된 도로는 4m를 초과하기 때문에 왕복 2차선 이상의 도로로 둘러싸여 있다면 가로구역으로 볼 수 있다.

다만 가로구역 면적이 1만㎡ 미만인 경우에만 가로주택정비사업을 추진할 수 있다는 점은 유의해야 한다. 또 너비가 4m를 초과하는 도로가 가로구역을 통과하는 경우에는 사업추진이 불가능하다. 이와 함께 노후·불량 건축물 수가 구역 내 전체 건축물의 2/3 이상이어야 하며, 구역 내 기존 주택이 최소 20세대를 넘어야 사업추진이 가능하다.

▲구역지정·정비계획 미수립… 추진위 거치지 않고 곧바로 조합설립=가로주택정비사업은 재개발이나 재건축사업에 비해 절차가 간단하기 때문에 사업기간이 짧을 것으로 예상되고 있다. 먼저 도시·주거환경정비 기본계획에 정비예정구역으로 지정되지 않아도 되며, 구역지정이나 정비계획을 수립할 필요도 없다. 따라서 구역 요건만 맞으면 곧바로 사업을 추진할 수 있기 때문에 사업기간을 단축시킬 수 있다.

여기에 추진위원회를 구성하지 않고 조합을 설립할 수 있다는 장점도 있다. 가로주택정비사업의 토지등소유자는 재개발과 마찬가지로 가로구역 내 토지 또는 건축물의 소유자이거나 지상권자가 대상이 된다. 따라서 이들을 대상으로 조합설립동의서를 징구하면 곧바로 조합을 설립할 수 있다.

다만 토지등소유자가 재개발이나 재건축사업에 비해 상대적으로 적은 만큼 조합설립동의율은 더 높다. 조합설립 동의율은 구역 내 전체 토지등소유자의 90% 이상과 토지면적의 2/3 이상이다.

조합설립 인가를 신청하기에 앞서 창립총회를 개최해야 하는 것은 재개발·재건축과 동일하다. 또 조합이 조합원 과반수의 동의를 받을 경우 시장·군수, 주택공사 등과 같은 공공이나 건설사, 신탁회사와도 함께 사업을 추진할 수 있다.

▲층수는 7층 이하로 주택은 기존 가구 수보다 많이 건설해야=가로주택정비사업으로 주택을 건립하는 경우에는 기존 가로구역 내 기존 주택의 세대수보다 많이 공급해야 한다. 층수는 7층 이하가 적용되며, 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 정하고 있는 용도지역별 건축물의 층수를 적용받게 된다.

다만 재건축·재개발과는 달리 ‘정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율’을 적용받지 않기 때문에 조합에서 임의대로 주택면적을 결정할 수 있다. 즉 소형평형 의무 비율을 지킬 필요가 없으며, 임대주택을 공급하지 않아도 된다는 것이다.

이와 함께 가로주택정비사업은 다양한 건축기준이 완화 적용된다. 먼저 경사지에 위치한 가로구역의 경우 건폐율 산정기준이 완화되며, 주차장면적도 건폐율에서 제외된다. 이와 함께 도로 사선제한에 따른 높이도 최고 50%까지 상향이 가능하다.

부대복리시설의 경우 주택건설기준에 따라 의무설치면적을 확보해야 하지만, 용도는 조합이 자유롭게 활용할 수 있다. 또 신축되는 주택이 150세대 미만인 경우에는 어린이 놀이터 설치도 면제된다.

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건축공사비 40% 융자… 세대당 최고 4억5천만원

■ 서울시 가로주택 지원 내용
가로주택정비사업이 출구전략으로 인해 구역이 해제되는 곳의 대안사업이 됨에 따라 지자체의 지원도 확대될 전망이다. 실제로 서울과 인천, 대구, 부산 등 주요 광역자치단체들은 뉴타운·정비사업을 대신할 가로주택 정비사업에 다양한 지원책을 내놓고 있다.

특히 서울시의 경우 이미 가로주택정비사업을 활성화 시키기 위해 공공 자금을 융자지원하겠다고 밝혔다. 지난 5일 시는 가로주택정비사업과 주거환경관리사업구역에 공공자금을 지원하는 내용의 ‘주민참여형 재생사업 주택개량자금 융자지원 계획’을 공고했다. 시에 따르면 먼저 융자용도는 가로주택정비사업의 건축공사비로 지원되며, 세대당 최고 4억5천만원으로 공사계약금의 40% 이내로 한정된다.

공공 융자를 받기 위해서는 융자대상 토지 및 주택에 대한 근저당권 설정을 해야 하며, 담보가 부족할 경우에는 보증기관의 보증서가 필요하다. 또 융자를 신청할 경우에는 건축공사비 융자신청서를 작성하고 공사계약서도 첨부해야 한다.

융자금은 공사 착공 시 계약금 30%, 중도금(공정률 50%) 20%, 잔금(완공시) 50%를 분할 지급한다. 융자기간은 3년 거치에 2년간 연 4회로 균등 분할상환하며, 융자금에 대한 이자율은 연 2%가 적용된다. 시는 올해 융자 예산으로 총 12억원을 책정한 상태다.

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토지·주택 등 매도청구
층수는 7층이하만 가능

■ 체크 포인트
가로주택정비사업은 지난해 2월 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정되면서 새롭게 도입돼 지난해 8월부터 시행됐다. 따라서 가로주택정비사업은 사업 절차나 방법 등에 대해 잘 알려져 있지 않은 것이 사실이다. 가로주택정비사업에 대해 반드시 알아야 할 사항을 ‘질문과 답변’ 형식으로 알아 봤다.

▲구역을 감싸는 4면이 모두 도로로 둘러싸여 있어야만 사업 추진이 가능한가=법에서 정하고 있는 가로구역은 도로로 둘러싸인 일단의 지역으로 규정하고 있다. 하지만 해당 지역의 일부가 광장이나 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 주차장 등에 접한 경우에는 해당 시설을 도로로 본다. 따라서 도로가 아니더라도 광장이나 공원 등이 접해 있는 경우에는 가로주택정비사업을 추진할 수 있다.

▲시공자 선정 시 시공자 선정기준을 따라야 하는지, 아니면 조합이 임의적으로 선정하는 것이 가능한지=가로주택정비사업도 조합을 설립한 후 국토해양부 장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 한다. 다만 조합원이 100명 이하인 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 시공자를 선정할 수 있다. 따라서 조합원이 20~100명인 가로주택정비사업은 조합 정관에 따라 시공자를 선정하면 된다.

▲가로주택정비사업에 참여하지 않은 토지등소유자를 상대로 재개발사업과 마찬가지로 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 따른 수용이 가능한지=가로주택정비사업은 〈공익사업법〉에 따른 수용권한이 없다. 다만 재건축과 마찬가지로 매도청구소송을 통해 소유권을 확보할 수 있다. 매도청구 절차는 재건축과 동일하다.

▲가로주택사업을 추진하는 경우 조합원은 몇 세대의 주택을 공급받을 수 있나=가로주택정비사업 조합원은 원칙적으로 최대 3주택까지 주택을 공급받을 수 있도록 하고 있다. 다만 다가구주택을 소유한 조합원은 사업시행인가일을 기준으로 산정한 종전 자산평가 금액을 가장 작은 규모의 주택 가격 나눈 수만큼 공급할 수 있다.

▲관리처분계획 수립을 위해 종전·종후 자산을 평가할 감정평가 업체 선정 시 시장·군수에게 요청해야 하는지=종전·종후 자산 평가를 위한 감정평가업체는 시장·군수에게 요청하지 않고, 총회에서 직접 선정할 수 있다. 다만 조합이 원하는 경우 시장·군수에게 감정평가업체 선정을 의뢰해 선정 및 계약 체결을 할 수도 있다.

▲가로주택정비사업은 지방건축위원회의 심의를 거쳐 〈건축법〉에 따른 사선제한과 일조권제한을 1/2 범위에서 완화 받을 수 있도록 규정하고 있다. 그렇다면 지방건축위원회의 심의를 거칠 경우 7층 이상으로 건축물을 건설할 수 있는지=〈도정법〉 시행령 제13조의3제3항의 규정에는 가로주택정비사업으로 건설할 수 있는 건축물의 층수는 7층 이하의 범위에서 건설해야 하도록 규정하고 있다. 또 제42조제4항에는 〈건축법〉 제60조 및 61조에 따른 건축물의 높이 제한을 지방건축위원회의 심의를 거쳐 그 기준을 완화 받을 수 있다고 규정하고 있으며, 시행령 제45조의2에서는 건축물의 높이 제한 기준을 1/2 범위에서 완화할 수 있다고 규정하고 있다. 하지만 건축물의 높이제한 완화 규정은 건축물의 층수와는 별개로 적용해야 한다. 즉 층수는 7층 이하로 건설하되, 높이제한을 완화 받을 수 있다는 것이다.

심민규 기자