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-실수요 되살릴 자극제 기대 vs 경기침체 땐 저금리 효과 없어
-LTV·DTV 등 총량 제한하는 금융규제 추가 완화 필요 지적도
[아시아경제 김창익 기자]시중은행 주택담보대출(주담대) 금리가 3%대 초반으로 떨어지며 주택시장 회복국면에 영향을 미칠지 관심이 모아진다. 4ㆍ1 부동산 대책 발표 이후 거래량이 증가하는 등 수요가 꿈틀대고 있는 상황에서 부동산 전문가들은 대체로 저금리 기조가 주택 가격 반등의 촉매제가 될 것으로 내다보고 있다.
특히 첫 주택구입자에 대한 DTI 규제 폐지 등 수요진작책 속에 저금리라는 기반이 매수심리를 자극할 것으로 전망된다. 하지만 경기침체로 집값 하향 안정세가 고착화된 상태여서 효과는 제한적일 것이란 분석도 공존하고 있다.
관련업계에 따르면 4ㆍ1 대책 후 담보대출 수요 증가에 대비해 시중은행들이 경쟁적 금리인하에 나서고 있다. 이에 주담대 금리가 최저 3.2%대로 떨어진 상태다. 주택금융공사의 U보금자리론 우대형 상품(10년 만기)은 2.8~3.3%로 최저 3%대까지 뚫렸다.
금리와 집값이 기본적으로 반대방향으로 움직다는 점을 감안할 때 이같은 저금리 기조는 집값 상승에 도움이 될 것으로 전문가들은 보고 있다. 금리가 내리면 돈이 더 많이 풀리고 거래량이 증가하면서 가격 상승을 견인할 것이란 전망이다.
특히 4ㆍ1 대책으로 강남 재건축 아파트 가격 하락세가 멈추고 반등하는 등 주택 거래량이 늘고 있어 저금리 기조는 주택시장 정상화에 긍정적인 영향을 줄 것이란 전망에 힘이 실리고 있다.
송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 "연구 결과 금리가 1%포인트 떨어질 경우 집값은 2.8% 상승하는 것으로 추산됐다"며 "4ㆍ1 대책으로 수요가 살아날 기미를 보이고 있어 저금리의 효과가 나타날 수 있을 것으로 보인다"고 말했다. 국토연구원도 4ㆍ1 대책 발표 직후 대책의 효과로 거래량이 15%, 주택가격은 2% 각각 증가할 것으로 내다봤다.
이같은 저금리 기조는 우선 기존 하우스 푸어의 연착륙과 실수요자의 신규대출에 도움이 될 것으로 전망됐다. 박합수 국민은행 부동산팀장은 "부동산 가격이 오를 것이란 기대감이 아직은 크지 않다"며 "우선은 대출을 끼고 집을 산 기존 하우스 푸어들이 저금리로 갈아타기를 하면서 상환 부담을 줄이는 데 나설 것으로 보인다"고 말했다.
그는 이어 "생애최초 주택 구입자의 국민주택기금 대출금리가 3.3%까지 떨어지는 등 3%대 초반의 금리로 내집 마련이 얼마든지 가능해졌다"며 "DTI가 폐지되는 등의 호조건에 힘입어 실수요자를 중심으로 신규 대출 규모가 늘어날 것"이라고 전망했다.
하지만 경기침체로 주택 가격의 하향안정세가 고착화된 상태에서 저금리의 효과가 반감될 수 있다는 우려도 나오고 있다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "경기 호황일 때는 금리 인상 효과가 뚜렷하게 나타나지만 반대로 경기침체일 경우엔 금리인하 효과가 잘 나타나지 않는 경향이 있다"고 말했다.
실제 부동산 정보업체인 부동산114에 따르면 2008년 금융위기 후 주담대 금리는 최고 7%대에서 최저 3%대로 떨어졌지만 주택가격 상승률은 여전히 마이너스(-)로 큰 변동이 없는 것으로 나타났다.
함영진 부동산114 리서치 센터장은 "금융위기 후엔 수요가 급격히 위축돼 금리와 주택가격의 반비례 관계가 나타나지 않고 있다"고 말했다.
4ㆍ1 대책에서 정부가 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제엔 거의 손을 대지 않은 것도 저금리 효과를 제한할 수 있는 요인으로 꼽혔다. 권주안 주택산업연구원 선임연구원은 "원론적으로는 저금리가 거래량을 증가시키는 데 도움이 되지만, 대출 총량 규제가 풀리지 않은 상황에서 금리 인하로 대출을 늘리는 데는 한계가 있을 수밖에 없다"고 지적했다.
김창익 기자