표류하는 재개발·재건축에 해법은 없나?

 

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표류하는 재개발·재건축에 해법은 없나?

 

 

 

코리아리포스트 2013-06-18

 

- 재건축 시장의 핵 ‘강남’을 중심으로

 

[코리아리포스트=최종룡] 여기저기 재개발·재건축의 漂流(표류)가 눈에 띈다. 6월 첫 추진된 경기도 안양 향림아파트와 전주 우아주공 2단지의 재건축 시공사 입찰이 무산된 것 외에도 대구 남산 2-2구역, 수원 115-11구역에서는 시공자 선정을 위한 현장설명회에 참여 시공사조차 없었다.

따라서 이 같은 재개발·재건축 시공사 입찰이 유찰되는 사태가 전국으로 확산될 것이라는 우려도 늘고 있다. 나아가 유찰로 인한 사업지연으로 주민들의 부담금이 늘어나는 등의 부작용을 우려해 아예 도시정비사업자체를 하지 말자는 소리도 커지고 있다.

 

‘황금알’에서 ‘애물단지’가 되기까지

 

1970년대에 이르러 서울 강남에 최초로 대규모 아파트 단지가 들어서면서 본격적인 아파트 붐이 일어났다. 아파트가 강남지역 전반으로 확산되면서 새로운 부의 상징이 되기 시작한 것이다.

 

강남에서 50여 년간 부동산업에 종사한 김모씨는 그 당시 “아파트를 지었다 하면 없어서 못 팔 정도였다”며 “그러나 최근 부동산 침체로 분양도 줄고, 재개발 사업도 중단되는 곳이 많아 예전의 영광은 찾아보기 힘들다”고 말한다.

 

또 “10년 전만 해도 재건축·재개발을 했다하면 돈을 버는 장사였는데 요즘에는 오히려 재개발·재건축사업으로 재산을 잃고 피해를 보는 일이 많아 재건축·재개발이 애물단지가 됐다”고 덧붙였다.

 

강남의 재건축을 반대하는 한 조합원은 “재건축을 하게 되면 아파트 분양가가 너무 비싸기 때문에 원주민 중에는 살 수 있는 사람이 하나도 없다”면서 “게다가 경기 침체로 사업이 중단되는 곳이 늘어나고 있는데, 만약 사업이 중단 되면 매물비용을 떠안게 되는 주민만 피해를 본다”고 재건축·재개발의 문제점을 지적했다.

 

현재 뉴타운을 비롯한 재개발·재건축 등 도시정비사업이 추진 중인 곳은 전국 2407곳으로 집계된다. 그 중 573곳의 사업이 중단된 것으로 나타났다.

 

한 부동산 전문가는 “지난 40년 간 아파트만 지워 올리면 수익이 났고, 분양권을 복권당첨으로 여겼다”며 “현재 넘쳐나는 것이 아파트인데도 여전히 한국사회는 아파트를 욕망한다”고 말했다.

 

그렇다면 재개발·재건축을 하는 이유는 뭘까. 우리나라 주택보급률이 100%를 넘어섰다고 한다. 2011년 한 통계 자료를 보면 현재 전국 주택보급률은 102.3%이고, 서울은 100%에서 조금 부족한 98.4%로 집계된다.

 

또 다른 부동산 전문가는 “통계에는 주택이 넘쳐나는 것처럼 보이지만 서민들이 체감하는 주택보급률은 실제 보수적으로 집계된 통계와 다르다”며 “다른 원인도 있지만, 아직도 노후된 주택, 아파트로 인해 쾌적한 주거환경을 보장받고 있지 못한 서민들이 많다”고 설명했다.

 

때문에 투자 이익을 위한 재건축·재개발이 아니라, 원주민의 주거를 보장할 수 있는 재건축·재개발이 되어야 한다는 목소리가 높다.

 

재개발·재건축 ‘표류’, 무엇이 문제인가

 

시공자를 찾지 못한 재개발·재건축 사업만 표류하는 것은 아니다. 사업이 추진되다가 돌연 중단된 곳도 있다. 작년 11월 서울시의 ‘출구전략’ 1호로 조합이 해산된 사당1구역의 주민들은 재건축 사업 중단 시 한 가구당 2천 350만 원, 총 56억 원에 달하는 매몰비용을 부담하라는 통보를 받았다.

 

사당1구역 한 조합원은 “56억원에 이르는 매몰비용 부담을 놓고 주민들과 조합이 갈등을 빚고 있다”며 “이뿐 아니라 재건축을 찬성하는 주민과 반대하는 주민들의 반목이 더 큰 문제이며, 이로 인해 동네 분위기가 험악해졌다”고 말했다.

 

동대문구에 위치한 제기4구역 주택재개발정비사업의 경우도 비슷하다. 지난 24일 대법원으로부터 조합설립무효를 확인받은 이곳은 2005년 서울시가 동대문구 제기동 288일대 33,282㎡를 주택재개발정비구역으로 지정·고시하면서 사업을 추진했지만 결국에는 지난 7년간 추진하던 사업을 원점으로 돌려야 하는 상황에 놓였다.

 

이는 고스란히 조합원들에게 피해로 돌아왔다.

 

한 조합원은 “조합설립요건을 갖추지 못한 조합인데다 그간 조합운영자들이 조합을 만신창이로 만들어 조합원의 재산에 대한 권리가액이 이미 절반이 달아났다”고 말했다.

 

또 다른 조합원은 “시공사 측으로부터 그동안 부담해왔던 이자를 물어내라는 통보를 받았다”며 “이미 70%가 철거로 흉물스럽게 변한 곳에서 다시 조합을 설립할 수밖에 없는 상황으로 몰아가는 것”이라고 하소연했다.

 

이 같은 조합과 시공사, 조합과 조합원, 조합원과 조합원 등의 갈등 문제는 부동산 경기의 장기 침체 여파로 인해 뉴타운, 재개발·재건축 등 도시정비사업의 취소로 이어지고, 이렇게 사업이 취소되면서 발생하는 매몰비용으로 인한 악순환을 초래하고 있다.

 

‘투자’보다 ‘안정적 주거지’ 원해

 

우리나라 주택시장에 재건축·재개발 바람은 2000년대 초반부터 일어나 금융위기 전까지 활발했다. 당초 70년대 지어진 노후화된 아파트들을 허물어 새 아파트를 짓겠다는 것이, 때로는 개발이익에만 눈이 먼 투기의 대상이 되어 각종 사회 문제로 야기됐다.

 

그러나 최근의 사정은 조금 달라졌다. ‘투자’ 보다는 ‘안정적인 주거지’를 선호하는 경향으로 분위기가 바뀌었다. 집을 사면 주택 값이 오를 거라는 기대 심리가 줄어들면서, 오히려 새 아파트 가격이 상승하고 있는 것이다.

 

한 통계에 따르면 지난 서울 아파트값 기준 입주 5년 이내 새 아파트는 3.3㎡당 평균 2056만원인 반면, 20년이 넘은 아파트의 경우 3.3㎡당 1880만원으로 집계됐다.

 

이는 재건축 아파트 같은 투자 식에 대한 불안감으로 노후화된 아파트일수록 사람들이 찾지 않는다는 것이다.

 

실례로 2003년 재건축 조합을 설립한 강남의 모 아파트는 조합의 각종 비리와 소송 등으로 사업 추진이 지지부진한데다 경기 침체로 상당한 어려움을 겪고 있다.

 

조합 관계자는 “재건축을 하는 이유가 가족의 주거환경을 보장받고 이득을 얻기 위함인데, 요즘 같은 침체기에는 분양가는 분양가대로 떨어지고 사업지체로 한 달에만 몇 십억 원의 이자를 부담하고 있다”며 “하루빨리 재건축 사업이 진행되어야 한다”고 말했다.

 

‘강남’과 ‘4·1 부동산대책’

 

 

“약발이 다했다” “후속대책이 필요하다” 등 새 정부가 4·1 부동산 종합대책을 내놓은 지 2개월 여 지난 지금, 서울 강남 일대 재건축 아파트들이 최근 하락세를 보이면서 이 같은 목소리가 커지고 있다.

 

더군다나 6월 말에 종료되는 취득세 감면 혜택은 살아나던 시장에 악 영향을 줄 거라는 불안감도 겹치고 있다.

 

지난 7일, 강남 4구 재건축아파트 매매가격은 2주 연속 약세를 기록했다. 한 통계 기관에 의하면 강남 4구 재건축아파트 매매가격은 지난 달 24일보다 0.41% 하락하고, 송파구는 1.01% 떨어졌으며 강남구도 0.56% 내렸고, 서초구와 강동구는 각각 0.05%, 0.03% 하락했다.

 

앞서 새 정부의 4·1 부동산대책 직후 강남 재건축 추진 기대감으로 송파구가 5.74%나 상승, 강동구와 강남구도 각각 3.03%, 2.87% 뛰어, 지난 3개월 동안 2.7%나 오른 것을 비교해봤을 때 하락세는 더욱 뚜렷하다.

 

부동산 전문가는 “4·1 대책의 약발이 시들해지고, 더군다나 취득세 감면 혜택이 이달 말 종료되는 것과 영향이 있다”며 “이미 투자자들은 관망세로 물러나 가격도 다시 하락세를 보이는 것”이라고 분석했다.

 

이 같은 위기론에 정부가 지난 6일 내놓은 낡은 아파트에 대한 수직증축 리모델링 허용 방안에 따라 강남의 아파트 가격이 상승할 것이라는 기대감도 고개를 들고 있다. 강남의 오래된 아파트들과 분당 등 1기 신도시 등이 혜택을 받을 가능성에 관심이 모아지고 있는 것이다.

 

강남 재건축, 그래도 ‘강남’인데…

 

강남 재건축 시장의 핵심으로 부상하고 있는 24개 단지 1만355가구가 들어서 있는 압구정지구는 8년째 난항을 거듭하다 다시 상승세에 올랐다.

 

지난 4월 15일, 서울 강남구청 및 구의회 등이 압구정 현대아파트와 한양아파트 등 4개 지구, 22개 단지 9027가구가 일제히 안전진단을 신청했다고 밝힌 것이다.

 

또한 강남권 재건축 시장의 랜드마크로 알려진 강남 대치동 은마아파트는 28개 동의 총 4424가구 규모의 34년 된 노후 대단지로 재건축 시장의 대표적인 단지로 관심을 모았다.

 

인근 부동산 중개업자는 “은마아파트는 뛰어난 입지 환경과 단지 규모로 전국적인 집값 상승세를 주도할 만큼 강남의 대표적 단지”라며 “지하철 3호선 대치역과 가깝고 주위로는 백화점 등 편의시설이 풍부해, 무엇보다 대치동 학원가를 중심으로 교육 환경이 좋아 학부모 수요자들의 절대적인 지지를 받는다”고 설명했다.

 

그러나 강남 재건축 하면 가장 먼저 거론되는 단지였음에도 불구하고 은마아파트 재건축의 행보는 더디기만 했다. 그러다가 4·1 부동산대책 이후 실거래 가격이 뚜렷한 오름세를 보이고 있는 것이다.

 

한 부동산 전문가는 “4·1 부동산정책이 실효를 거두지 못하면서 다시하락세로 돌아설까 우려되지만, 워낙 입지적 조건과 사업성이 좋아 수요자의 관심만 돌리면 가치 상승과 가격 회복으로 이어져 강남 재건축 단지의 랜드마크로서 새 위치를 찾을 수 있을 것”이라고 분석했다.

 

서울 서초구 ‘노른자위’로 불리는 방배5구역 역시 이미 대형 건설사들의 수주를 위한 경쟁으로 치열하다. 대한민국의 내로라하는 10대 건설사 가운데 8곳이 참여했기 때문이다.

 

한 시공사 관계자는 “지하철 이수역 근처로 교통 입지가 좋은 데다 전체 가구 40% 이상이 일반분양이어서 사업성이 좋다”며 “부동산 경기 하락으로 인해 대형 건설사들이 웬만히 사업성이 좋거나 대규모 단지가 아니면 수주를 하려 들지 않기 때문에 분양가가 다른 지역보다 높은 강남이 재건축 시장의 핵으로 기대를 모으고 있다”고 밝혔다.

 

이제 아파트는 ‘투자’ 대상이 아니라 ‘주거’의 대상이다.

 

강남의 한 조합원은 “재건축·재개발은 아름답고 살기 좋은 주거환경과 주민 공동체를 만들기 위해서 있는 것인데, 부동산 경기 침체로 사업이 제대로 진행되지 않아서 또는 각종 부정과 비리로 재개발·재건축에 실망한 사람들이 많다”며 하루빨리 주민들이 꿈꾸고 있는 주거환경이 실현됐으면 하는 바람을 전했다.

최종룡 기자