주촉법’ 의거 사업승인 받은 재건축사업 현금청산…

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 주촉법’ 의거 사업승인 받은 재건축사업 현금청산…

 

 

 

 

 

 

 

 

2013-08-13 김진성 기자

 

- 대법 “명문규정 없다면 조합원지위 상실 시점 기준”

 

[코리아리포스트=김진성기자]구 주택건설촉진법에 따라 사업계획 승인을 얻은 재건축조합이 현금 청산과 관련해 조합의 정관이나 규약 등에 정하지 않은 경우, 청산금 지급의무 발생 시기 및 청산금 산정 기준 시점은 ‘조합원 지위를 상실하게 되는 때’를 기준으로 해야 한다는 대법원의 확정판결이 나왔다.

 

대법원 제2부는 지난 7월 25일 재건축조합의 현금청산과 관련된 소송[2011다19768(본소) 소유권이전등기등, 2011다19775(반소) 청산금액확인청구]에서 위와 같은 취지의 판결을 내렸다.

 

해당 소송의 원고는 아파트 31개동과 상가 3개동의 재건축사업 시행을 위해 설립돼 1999년 5월 인가를 받은 재건축조합으로서 2000년 10월 사업계획승인을 받았고, 피고들은 상가 중 일부 점포의 구분소유자인 조합원이다.

 

조합 규약은 제39조를 통해 “조합이 설립인가를 받은 날로부터 7일 이내에 분양신청 기간 등을 조합원에게 통지하고, 주택 또는 상가 등을 분양받고자 하는 조합원은 그 분양신청기간 내에 분양신청서를 제출해야 하며, 조합원이 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않는 경우 조합은 그 조합원을 제명할 수 있고 그 지분을 금전으로 청산하는 것을 원칙으로 하되, 조합원이 동호수 추첨일 전날까지 분양신청을 하는 때에는 그러하지 아니할 수 있다”고 규정하고 있고, 금전청산의 방법·절차 등에 관해서는 2001년 2월 조합원 총회에서 결의된 관리처분계획기준 제7조에서 “분양 신청을 하지 않거나 이를 포기한 조합원은 관리처분권리가액에 의해 현금 청산하며, 청산금은 별도 협의해 지급시기를 결정하되 그 권한은 조합 이사회에 있다”고 규정하고 있다.

 

하지만 조합은 관리처분권리가액을 별도로 확정하지 않았고, 조합 규약은 “조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획을 수립하는 기준을 정하기 위한 종전 토지와 건물의 평가를 2개 이상의 공인 감정평가기관의 평가액을 산술평균한 금액으로 한다”고 규정하고 있다.

 

또한 조합은 2005년 2월 28일부터 2006년 11월 15일까지 여러 차례에 걸쳐 피고들에게 분양을 신청하도록 최고했으나, 결국 피고들은 분양신청을 하지 않았으며, 이에 따라 조합측은 2007년 1월 대의원회의를 개최해 피고들을 조합원에서 제명하는 결의를 했고, 2007년 2월 2일 피고들에게 “청산 대상 조합원으로 처리해 사업계획 승인일 기준에 의한 감정가액으로 청산하겠다”고 통보했다.

 

해당 사안과 관련해 대법원은 먼저 “제정 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 부칙 제7조 제1항은 사업시행방식에 관해 ‘종전 법률에 따라 사업계획 승인이나 사업시행인가를 받은 것은 종전의 규정에 따른다’고 규정하고 있으나, 도시정비법 시행 전에 재건축 관련 조항을 두었던 구 주택건설촉진법은 도시정비법과 달리 분양신청을 하지 않거나 철회하는 조합원의 소유 토지 등에 관한 현금 청산을 규정하지 않았다”며 “따라서 도시정비법의 시행 전 구 주택건설촉진법에 따른 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합이 정관이나 규약 등에서 토지 등에 대한 현금 청산에 관한 조항을 두고 있는 경우, 분양신청을 하지 않거나 철회하는 조합원에 대해서는 그 정관이나 규약 등이 정한 방법과 절차에 따라 현금 청산을 해야 할 것”이라고 설명했다.

 

이어 재판부는 “정관이나 규약 등에서 현금 청산에 관한 기본적인 사항만을 정했을 뿐, 청산금 지급의무의 발생 시기와 청산금 산정의 기준 시점에 관해 정하지 않은 경우에는, 원칙적으로 청산금 지급의무는 조합원이 확정적으로 분양신청을 하지 않거나 철회함으로써 조합원 지위를 상실하게 되는 때에 발생한다고 봐야 하고, 청산금도 그 시기를 기준으로 산정해야 할 것”이라고 덧붙였다.

 

또한 재판부는 해당 조합과 관련해서는 “위와 같은 사실관계, 특히 원고의 규약 및 관리처분계획기준의 문언과 전체적 내용 등을 종합하면, 원고의 규약 제40조에서 조합원 재산에 관한 관리처분계획 수립의 기준 가액을 2개 이상의 공인 감정평가기관 평가액의 산술평균으로 하도록 규정한 것은 공평하고 적정한 방법에 따라 조합원 재산의 평가금액을 산정해야 한다는 원칙을 밝힌 취지이고, 관리처분계획기준 제7조의 ‘관리처분권리가액’이란 사업계획의 승인 시점 등과 같은 특정 시점을 전제로 한 개념이 아니라, 단지 규약 제40조와 같이 공평하고 적정한 방법으로 산정한 현금청산 목적물의 평가 금액이라는 의미로 봐야 할 것”이라며 “원고가 그 규약에 근거해 분양신청을 하지 않았다는 이유로 피고들을 조합원에서 제명하고 2007년 2월 2일 현금 청산의 취지를 통보함에 따라 피고들이 조합원 지위를 상실하게 됐으므로, 원고는 피고들에게 토지 및 건물 등에 관한 청산금을 지급할 의무가 있고, 한편 원고의 규약이나 관리처분계획기준 등에서 청산금 지급의무의 발생 시기나 청산금 산정의 기준 시점을 따로 정하고 있지 않고 피고들과 이에 관해 협의된 바도 없는 이 사건에서는, 다른 특별한 사정이 없는 한 원고가 피고들에게 지급해야 할 청산금은 그 지급 의무가 발생한 2007년 2월 2일을 기준 시점으로 토지 및 건물 등의 시가를 적정한 방법으로 평가·산정해야 할 것”이라고 판결했다.

 

한편, 재판부는 이번 판결에서 ‘구 주택건설촉진법에 따른 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합 조합원이 사업계획 대상 토지 등에 관해 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에도, 현금 청산금을 받기 위해 재건축조합에 별도로 소유권을 이전할 의무를 부담해야하는가’에 대한 부분도 판단했다.

 

이와 관련해 재판부는 “도시정비법 시행 전 구 주택건설촉진법에 따른 사업계획의 승인을 얻은 재건축조합이 분양신청을 하지 않은 조합원 등에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우, 공평의 원칙상 조합원은 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 재건축조합에 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 재건축조합의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있는 것이 원칙이지만 조합원이 그 소유 토지 등에 관해 이미 재건축조합 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우 청산금을 지급받기 위해 별도로 소유권을 이전할 의무는 부담하지 않는다”며 “이와 같은 법리와 위탁자인 조합원이 분양신청을 하지 않은 경우 현금으로 청산하도록 규정하고 있는 조합규약의 내용, 재건축사업의 원활한 진행을 위해 신탁등기가 경료된 점 등에 비춰 보면, 피고들이 재건축조합인 원고에게 적법한 분양신청을 하지 않았다는 이유로 조합원에서 제명돼 조합원 지위를 상실함으로써 신탁이 그 목적 달성 불능을 이유로 종료했다면, 그 신탁재산이었던 부동산은 원고에게 귀속하게 되는 것이므로, 원고가 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 부동산에 관해서는 구 신탁법(2011년 7월 25일 전부 개정되기 전의 것) 제31조 제1항 단서의 규정에 따라 수탁자인 원고의 고유재산으로 하는 데 대한 법원의 허가를 얻어 원고의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 할 수 있을 뿐, 피고들에게 원고로부터 위 신탁재산에 관해 신탁재산의 귀속을 원인으로 한 신탁등기의 말소등기와 소유권이전등기의 신청절차를 인수하고, 다시 원고에게 청산을 원인으로 하는 소유권이전등기절차를 이행할 의무가 있다고 할 수는 없다”고 판시했다.

김진성 기자