경매·오피스텔 '8·28약발'… 전월셋값은 불안 양상 지속될 듯
부동산 재테크란 말이 무색해진 시대다. 고수익을 보장한다는 말은 업계 어디서도 찾아보기 힘들다. 대다수 투자자들과 실수요자들은 이제 수익성보다는 안정성과 정책적인 혜택 등에 더 큰 관심을 두고 있다.
여느 때보다 조금 일찍 찾아온 올 추석은 하반기 부동산시장을 가늠해볼 수 있는 중요한 기점이 될 전망이다. 특히 8·28 전월세종합대책 발표 이후 본격적인 효과를 기대할 수 있는 시기인 만큼 추석 이후 부동산시장의 전망이 중요해졌다.
끊임없이 계속될 것만 같은 부동산 침체 속에서도 탈출구는 존재할 것인가. 재테크 필승대책을 세우기 위해 추석 이후 하반기 부동산시장의 흐름을 내다봤다.
◆8·28 부동산대책 발표 그 후
최근 업계에선 8·28 부동산대책 이후 중소형 주택에 대한 매수 문의가 많이 들어온다는 반응이 주를 이룬다. 매년 가파르게 오르는 전세금에 시달리던 세입자들이 취득세율 절반 인하(2%→1%)와 1%대 저금리로 주택 구입을 지원해주는 '수익공유형 모기지' 출시 소식에 반응을 보이기 시작한 것으로 풀이된다.
특히 서울 강북이나 수원, 안양, 군포 등 기반시설이 좋은 수도권 외곽 중소형아파트의 경우 전세금에 5000만~1억원 정도만 더 보태면 살 수 있기 때문에 매수 전환을 고민하는 세입자들의 관심이 집중되고 있다.
실제 업계에 따르면 8·28 대책 발표를 기점으로 서울 아파트 매매가는 발표 전주대비 0.03% 오르며 14주 만에 반등하는 데 성공했다. 지난달 서울 아파트 거래량 역시 2649건으로 7월(1907건) 대비 38.8%나 증가해 취득세 감면 종료 이후 거래절벽에 빠졌던 충격에서 벗어난 모습을 보였다. 수도권의 경우도 아파트 매매가격이 0.01% 오르면서 2011년 3월 넷째주 이후 127주 만에 처음으로 상승 전환하는 등 대책 효과가 즉각 눈에 띄었다.
전세가율이 70%에 육박한 곳에선 취득세 인하 소급 적용 여부가 확정되기 전 중소형아파트를 미리 매입하려는 '선취매' 움직임도 나타나고 있다. 8월 말 기준으로 서울 아파트 전세가율은 ▲성북구 65.24% ▲관악구 63.74% ▲중랑구 63.52% ▲서대문구 63.21% ▲구로구 62.49% 등 순으로 높기 때문에 해당지역 위주로 매매 전환 수요가 나타날 확률이 다분하다.
오피스텔에 대한 투자자 및 실수요자의 관심 역시 꾸준할 전망이다. 박상언 유앤알컨설팅 대표는 "서민 주택구입자금 지원대상을 주거용 오피스텔까지 확대하고 임대사업자에 대한 금융·세제 지원을 늘림에 따라 추석 이후에도 오피스텔 수요는 당분간 계속될 것으로 보인다"고 말했다.
◆경매시장 '파란불'
최근 재테크 수단으로 각광받고 있는 경매시장도 8·28 대책 효과로 달아오르고 있다. 지난 6월 말 취득세 한시감면 혜택의 종료로 잠시 주춤했지만 8월 이후 다시 상승세로 돌아선 모습이다. 9월 들어 벌어진 첫 아파트 경매에서 낙찰가율이 80%대로 뛰면서 매매심리가 살아나는 것 아니냐는 기대감이 조성되고 있다.
부동산태인에 따르면 8월26일부터 지난 2일까지 법원 경매가 진행된 수도권 아파트 881가구를 분석한 결과 낙찰가율은 83.59%였다. 수도권 아파트 경매 낙찰가율이 7월 78.15%, 8월 77.38% 등 줄곧 70%대를 유지해온 점을 감안하면 8·28 대책 효과가 즉각 발휘된 셈이다.
아울러 그동안 상대적으로 소외됐던 감정가 6억원을 넘는 중대형아파트도 지난 2일 기준 낙찰가율이 81.95%에 이르면서 그동안 60% 후반대~70% 중반대에 그쳤던 성적을 훨씬 웃돌았다.
정대홍 부동산태인 팀장은 "8·28 대책으로 생애최초주택구입 지원과 그 수준에 준하는 자금 지원이 개시되고 있는 만큼 전세대란에 지친 실수요자들이 올 하반기 들어 시장에 나올 여건이 갖춰졌다"면서 "아직 예단하기 이른 시점인 것은 분명하지만 일간 단위 낙찰가율이 상당폭 오른 것은 시장에 나타난 하나의 신호로 볼 수 있다"고 분석했다.
정 팀장은 이어 "경매로 내 집을 마련하기 위해서는 현장조사와 해당물건의 권리분석이 필수"라며 "입찰 대상 아파트의 시세와 급매가, 지역별 저감률, 경매 유찰기록 및 인근지역 낙찰사례 등 경매정보 수집 역량도 낙찰을 결정지을 수 있는 중요한 요인이기 때문에 철저히 준비해야 한다"고 조언했다.
◆전·월세시장 '흔들'
임대차 시장의 내부 변화는 전세 부족을 부추기고 있는 것으로 나타났다. 저금리 등으로 집주인들이 전세 대신 보증부월세(반전세)와 순수 월세를 선호하는 현상이 짙어지고 있어서다.
국토교통부에 따르면 올해 1~7월 거래된 전·월세 주택 계약 83만6637건 가운데 월세 주택이 32만5830건으로 38.9%를 차지했다. 월세 거래 비중이 2011년 이후 최고치를 기록한 것이다.
이에 이번 대책에서는 월세 세입자 소득공제율을 50%에서 60%로 확대해 전·월세난에 신음하는 임차인에게도 혜택을 주는 방안이 포함됐다. 또 공제한도를 연 300만원에서 500만원으로 높였으며, 주택임대차보호법 우선변제권 적용대상 보증금을 현실에 맞게 조정해 우선변제금을 3000만원 이상으로 확대했다.
하반기 수도권 아파트(주상복합 포함) 입주량 역시 2만9177가구로 2000년 이후 최저치인 것으로 나타났다. 지난해 같은 기간(5만8511가구)에 비해 절반가량이나 줄었다. 수도권 주택시장 침체가 이어지면서 건설사들이 공급을 일시적으로 줄인 탓이다. 연간 입주량도 지난해 9만6000여가구에서 올해 7만3000여가구, 내년 6만4000여가구로 계속 줄어들 전망이다.
조은상 부동산써브 팀장은 "추석 이후 지방의 경우는 입주물량이 증가해 전세난을 다소 완화시킬 것으로 보이나 수도권은 물량이 오히려 감소해 시장 불안이 이어질 가능성이 크다"며 "전·월세대책에도 불구하고 수도권 전세난 장기화는 불가피할 것"이라고 말했다.
◆8·28 대책 효과, 국회통과가 관건
한편 추석 이후 8·28 대책이 제대로 실효를 거두기 위해선 현재 국회에 계류된 다주택자 양도세 중과와 분양가상한제 폐지(혹은 탄력적 운용) 등이 우선 해결돼야 한다는 게 업계의 공통된 목소리다.
더불어 이번 대책에서 빠진 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV) 등 주택대출 규제를 과거처럼 은행 자율로 맡기는 방안도 추진된다면 지속적인 주택수요와 전세시장 안정에 일조할 수 있을 것으로 전망된다.
박 대표는 "8·28 대책 관련 법안의 국회통과가 이른 시일 내 이뤄진다면 추석 이후부터 주택시장의 본격적인 반등이 예상된다"며 조심스러운 투자 접근시기를 조언했다.