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[헤럴드생생뉴스] 최근 집값이 바닥을 쳤다는 주장이 곳곳서 제기되고 있다.
집값이 바닥을 치고 반등한 뒤 6개월은 지나야 바닥 시점을 정확히 알 수 있다는게 일반론이지만 최근의 주장은 주목을 끌 만큼 이슈를 몰고 오고 있다.
닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 집값이 바닥을 쳤을 때(정확히 바닥을 치고 오르기 시작할 때) 나타나는 강력한 징후 4가지를 정리했다.
▲징후1. 유료상담 건수가 늘어난다
개인적으로 집값이 바닥을 쳤다는 가장 확실한 징후라고 생각할 수 있다. 닥터아파트 유료상담 코너에 건당 4만4천원 또는 6만6천원을 내고 상담하는 사람들이 늘었다는 것은 시장이 변했다는 것을 확실하게 알려주는 신호다.
한동안 주택시장이 침체되면서 닥터아파트 유료상담은 일주일에 1건 정도 올라왔지만 지난해 11월부터 상담건수가 점차 늘어나 2014년 1월 둘째 주부터는 하루 한건씩 유료상담이 올라오기 시작했다.
유료상담은 돈 없는 사람(정확히 부동산 구매력이 없는 사람)은 절대로 하지 않는다. 과거도 그랬고, 현재도 그렇다. 미래도 크게 다르지 않을 것이다.
중국 미국 일본은 물론 두바이에서까지 유료상담이 들어오고 있다. 물론 유료상담자는 대부분 투자자다. 갈아타기를 하려거나 투자용으로, 아니면 자식 결혼용으로, 노후용으로 주택을 구입하려는 유효수요자가 유료상담을 한다.
상담 내용은 해외거주자는 얼마 있는데 어느 아파트를 사야하는지 물어보는 경우가 많으며 국내 거주자는 구체적으로 구입대상을 정해놓고 마지막으로 투자가치가 있는지, 얼마에 사야하는지 등 마지막으로 전문가 의견을 듣기위해 상담하는 경우가 많다.
▲징후2. 매수는 늘고 매물은 줄어든다
일시적으로 매수는 늘고 매물은 줄어들 수 있다. 관건은 얼마나 지속되느냐에 달렸다.
하지만 2014년 1월 둘째 주를 고비로 시장상황은 완전히 달라졌다. 지난해말 세제혜택이 종료됐음에도 오히려 매수문의가 늘어나고 있다. 다주택자와 중가 및 고가 전세입자가 적극적으로 매수에 나섰기 때문이다. 하지만 매물은 사라졌다. 집값이 바닥을 친데다 매수세가 단기간에 늘어나니 집주인들이 매물을 거둬들인 것이다. 또 집값 상승에 대한 기대감이 하루가 다르게 높아지고 있다.
이제 강남권 재건축단지부터 매수자 우위시장이 매도자 우위시장으로 바뀌었다. 단기상승에도 불구하고 추격매수가 이어지고 있다. 따라서 거래량이 늘어나고 있어 확실히 이전과 다른 신호를 보이고 있다.
▲징후3: 집값 바닥 기사가 급증한다
최근 언론에서 집값 바닥에 대한 보도는 지난해 8.28대책 이후 9월부터 나오기 시작했다. 하지만 10월 이후 다시 주택시장이 주춤하면서 집값 바닥론이 다시 수면 아래로 가라앉기도 했다.
지난해 12월에는 새해 주택시장 전망 보고서가 쏟아지면서 2014년 상반기에 바닥을 친다는 보도가 주류를 이뤘다. 1월 들어 세제혜택 종료로 거래절벽이 재연될지 모른다는 우려를 뒤엎고 매수세가 살아나자 둘째 주부터 바닥이 임박했다는 기사가 쏟아졌다. 급기야 2013년 4분기(10~12월)에 바닥을 쳤다는 기사까지 나왔다.
언론 보도는 주택시장 즉 현장 움직임보다는 늦을 수밖에 없다. KB은행 한국감정원 등에서 발표하는 통계상 전세가율이 실제 전세가율보다 평균 10% 포인트 낮다는 것을 보면 이해할 수 있다.
1월에 집값 바닥 보도가 절정에 이르렀다면 실제 집값 바닥은 이보다 6~7개월전인 지난해 6~7월로 보면 정확하다. 이 시기는 제가 집값 바닥 시기라고 주장하는 지난해 5월과 거의 비슷한 시기다.
▲징후4. 낙찰가율이 3개월 연속 상승한다
법원 경매시장의 아파트 낙찰가율(낙찰가/최초 감정가)은 지난 2000년 이후 주택시장에서 집값 선행지수 역할을 하고 있다. 통상 일반 아파트시장보다 3개월 선행하는 것으로 보면 된다.
하락세를 보이던 낙찰가율이 3개월 연속 상승세를 보이면 아파트값이 바닥을 치고 상승세로 돌아선다.
지지옥션에 따르면 1월(지난 13일 현재) 수도권 아파트 평균 낙찰가율은 82.5%로 지난 2011년 4월(83.1%) 이후 2년 9개월 만에 최고치를 기록했다. 전년동기(74.1%) 대비 8.4%포인트나 오른 것.
작년 10월에 낙찰가율이 80%를 넘으면서 회복세로 돌아선 뒤 4개월 연속 상승세이다.
최초 감정가에서 한 두번 유찰하면 최저 입찰가가 전셋값과 비슷해져 지난해 하반기부터 실수요자들이 경매에 몰리고 있다.
한편 닥터아파트의 주택시장지수가 2개월 연속 상승하거나 주택시장지수 4개 지수중 하나인 가격전망지수가 100을 넘어 상승세를 보이면 집값이 바닥을 쳤다고 봅니다.