‘강남 재건축’ 보다 ‘강북 재개발’

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‘강남 재건축’ 보다 ‘강북 재개발’

 

헤럴드경제 | 2016.12.13

-초과이익환수제 비적용, 전매제한 기간 짧아 상대적으로 유리

-내년 서울 재개발 지역 분양 최소 1만5000가구

[헤럴드경제=한지숙 기자] 서울 종로구 교남동 돈의문뉴타운 재개발 단지인 ‘경희궁자이’는 내년 2월 입주를 넉달 앞둔 이달초 가격이 전용 59㎡(2블록) 기준으로 분양가 대비 2억~2억5000만원이 올랐다. 같은 시기에 입주하는 강동구 고덕동 고덕시영 재건축인 ‘고덕래미안힐스테이트’의 같은 면적 아파트의 웃돈은 6000만~8000만원에 형성돼 있다. 분양 당시 고분양가 논란을 일으킨 강북 재개발 아파트인 ‘경희궁자이’의 몸값이 강남4구에 속하는 강동구 재건축 아파트 보다 더 가파르게 오른 셈이다.

내년에는 ‘강남 재건축’에서 ‘강북 재개발’로 투자자의 관심이 이동할 것이란 전망이다. 

11ㆍ3 부동산대책 이후 강북 재개발이 부동산 투자처로서 상대적으로 주목받고 있다. ［사진=헤럴드경제DB］

올해 가격 상승을 주도한 강남4구(강남ㆍ서초ㆍ송파ㆍ강동)의 재건축 아파트 가격은 ‘11ㆍ3 부동산 대책’ 이후 속락하고 있다. 올들어 상승폭이 컸던 만큼 상승분 반납도 빠르다. 반면 규제의 ‘풍선효과’로도 주목받은 마포구ㆍ서대문구 등 비(非) 강남 도심권 아파트의 하방압력은 적다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 13일 “초과이익환수제라는 규제의 불확실성이 없고, 투자자금 회수 측면에서도 유리하기 때문에 내년에는 강남 재건축 보다 강북의 뉴타운, 재개발 지역에 더 관심이 높아질 것”이라고 예상했다.

강북 재개발은 규제 측면에서 강남 재건축 보다 비교 우위에 있다. 먼저 초과이익환수제다. 재건축 초과이익의 절반을 국고로 반납해야하는 초과이익환수제는 내년 말까지 관리처분인가 신청을 한 단지에 한해 유예된다. 서울시의 건축심의는 전반적으로 느려지고 있고, 사업시행인가 이전 단계의 재건축 단지가 초과이익환수제의 적용 받을 가능성은 점점 높아지고 있다. 반면 뉴타운, 재개발은 초과이익환수제 적용 대상이 아니다.

‘11ㆍ3 대책’의 골자인 청약조정대상지의 전매제한 기간도 강남북이 다르다. 강남4구는 소유권이전등기시까지, 그 외 지역은 1년6개월까지다. 

건설사들이 내년 사업 계획 수립에 한창인 가운데, 내년 서울 지역 재개발 분양물량은 최소 13곳 1만4660가구에 이르는 것으로 집계됐다. 이 중 일반가구 물량이 60%가 넘는 6796가구다. 재건축까지 범위를 넓히면 전체 정비사업지 분양물량은 최소 2만6260가구(일반 1만1690가구)다.

 다음달 KCC건설이 중구 신당동 신당11구역 재개발인 ‘신당KCC스위첸’을 전용 45㎡~84㎡ 176가구 중 104가구를 분양하는 것을 시작으로 재개발지역분양은 상반기에 집중돼 있다.

건설사별로 보면 SK건설이 ▷백련산 SK뷰아이파크(은평구 응암동) 1305가구 ▷공덕 SK리더스뷰(마포구 공덕동) 472가구 ▷보라매 SK뷰(영등포구 신길동) 1546가구 등 3곳이다. GS건설은 ▷염리3구역(마포구 염리동) ▷신길12구역(영등포구 신길동) ▷가재울 6구역(서대문구 남가좌동) 등 3곳에 ‘GS자이’를 잇달아 분양한다. 현대건설은 북아현힐스테이트(서대문구 북아현동) 등 1곳은 6월에, 신길9구역(영등포구 신길동) 응암1구역(은평구 응암동) 등 2곳은 하반기에 분양한다. 롯데건설이 ▷수색4구역(은평구 수색동) ▷청량리4구역(동대문구 전농동) 등 2곳을, 대림산업이 송파구 거여2-2구역 1곳을 각각 분양한다.

다만 정비사업 투자시 수익과 직결되는 일반 분양시장의 열기는 가라앉아 유의해야할 것으로 보인다. 청약1순위 제한, 재당첨 제한 등 11ㆍ3 대책의 여파로 올해 만큼 청약시장 활황을 기대하기 어렵다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “내년 잔금대출 규제 시행, 분양승인 강화 등으로 신규 분양단지들은 보수적인 분양가 책정이 될 가능성이 높다”며 “내년 하반기로 갈수록 입주물량 증가와 맞물려 웃돈이 낮아지는 곳들이 나올 수 있다”고 내다봤다.

박 위원은 “금리인상, (수요 억제로의) 정부정책 기조 변화, 차기 정부의 정책 기조에 대한 불확실성 등이 전반적으로 시장을 짓누르고 있다”며 “재개발이 개별상품으로 보자면 더 낫지만, 전체 시장은 결코 우호적이지 않다”고 했다.