앉아서 유탄 맞는 강북 재건축 아파트

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앉아서 유탄 맞는 강북 재건축 아파트

머니S | 2018.01.27

연이은 정부 규제에도 강남 아파트값 과열 양상 지속
강남 겨냥 정책에 30년 앞둔 비강남 아파트도 울상

서울 강북의 한 아파트 밀집 지역. /사진=뉴시스 DB

새해에도 강남 부동산시장은 화제의 중심이다. 정부의 연이은 부동산대책에도 비싼 아파트값은 진정은 커녕 오히려 급등하는 모양새다. 강남에서는 그만큼의 가치가 있으니 비싼 것 아니냐며 진정이라는 말은 가당치 않다고 잘라 말하지만 정부의 강남 아파트값 잡기는 갈수록 강도가 거세진다. 다주택자를 대상으로 임대사업자등록제를 시행하며 옥죄기에 들어간데 이어 초과이익환수제 예상 부담금이 최대 8억원을 넘을 것이란 전망을 발표해 긴장시켰다. 여기에 재건축 연한 상향 가능성도 시사하며 강남 아파트값 잡기를 멈추지 않는다. 강남은 울상이지만 그럼에도 아파트값은 요지부동이다. 정부의 강도 높은 규제, 이번에는 강남 아파트값을 잡을 수 있을까.

◆강남 잡아라… 규제, 또 규제

정부는 강남 아파트값 과열 양상의 주범으로 주요 재건축아파트를 지목한다. 반포동·압구정동 등 한강변 아파트뿐만 아니라 개포동·대치동 등 뛰어난 학군을 갖춘 곳까지 강남 전역의 주요 재건축아파트는 40여년 된 아파트임에도 한 채에 기본 수십억원은 물론 부르는 게 값이다.

강남 아파트값이 하늘 높은 줄 모르고 치솟자 정부는 규제 강도를 높였다. 지난해 문재인정부 출범 이후 연이어 발표된 부동산정책 칼날이 강남을 겨냥한다고 해도 과언은 아니다.

정부는 강남 아파트값을 잡기 위해 다주택자를 옥죄는 임대사업자등록제를 시행한데 이어 31일부터는 신 총부채상환비율(DTI)도 적용한다. 여기에 재건축아파트값을 잡기 위한 본격적인 담금질에 들어갈 분위기다.

먼저 정부는 최근 재건축초과이익환수제 적용에 따른 조합원 부담금이 최대 8억원이 넘을 수 있다는 조사결과를 공표했다. 서울 강남4구(강남·서초·송파·강동)의 경우 15개 재건축 해당 단지의 부담금은 4억3900만원으로 평균보다 8000만원가량 높고 부담금이 가장 높은 단지는 8억4000만원에 달한다.

재건축초과이익환수제 적용에 따른 예상 부담 금액이 예상보다 크다는 발표에 강남 재건축아파트는 술렁였다. 일부는 법적 소송도 불사하겠다는 입장이다. 정부의 획일적인 조합원 부담금 부과 방식에 대한 거부감 때문이다.

특히 강남을 겨냥한 재건축 연한 상향 가능성은 재건축 추진에 들뜬 강남 일대에 찬물을 껴얹었다는 평가다.

김현미 국토부 장관은 최근 “안정성에 문제가 없음에도 사업 수익을 위한 재건축 추진으로 자원을 낭비한다는 비판이 있다”며 “구조적 안정성이나 재건축 연한 등을 재검토할 필요가 있다”며 후폭풍을 예고했다.

현행 재건축 가능 연한은 30년이지만 김 장관은 이를 10년 연장해 40년으로 한다는 것. 여기에 재건축 안전진단 요건도 대폭 강화할 것으로 전망돼 압구정 현대아파트·대치동 은마아파트 등 재건축을 추진 중인 강남의 주요 아파트는 계획 차질이 불가피할 것으로 보인다.

◆우린 무슨 죄… 비 강남 아파트 울상

정부의 강남 재건축아파트 옥죄기는 강북으로까지 영향을 끼쳤다. 정부가 아파트값 과열양상의 주범으로 강남 재건축 추진 아파트를 지목하며 재건축 연한을 40년으로 상향할 뜻을 내비치면서 강북 아파트까지 졸지에 10년이나 더 재건축을 기다려 하는 처지에 놓여서다.

국토부는 최근 재건축초과이익환수제 적용에 따른 조합원 예상 부담금액을 발표하며 강남4구의 주요 15개 재건축 단지를 대상으로 삼았다. 하지만 강북에는 강남에 비해 유명세가 덜할 뿐, 재건축 연한이 임박한 아파트는 훨씬 많다. 재건축 연한이 임박한 단지가 몰린 노원구와 도봉구만 살펴봐도 알 수 있다.

노원구의 경우 상계·중계·하계동에 1987~1991년 사이에 준공돼 재건축 연한이 임박한 아파트가 20개 단지 4만3467가구에 달한다. 세대수가 가장 많은 아파트 2곳은 중계동 중계그린(3481세대), 상계동 보람아파트(3315세대)고 적은 아파트도 하계동 청솔·한신아파트로 각각 1192·1200세대의 대단지다.

도봉구에는 6개 단지 1만3020가구의 아파트가 있다. 규모가 가장 큰 단지는 방학동 신동아1단지로 3169세대며 가장 작은 단지는 1541세대의 쌍문동 삼익세라믹 아파트로 역시 대단지다.

이들 아파트는 정부가 주시하는 아파트값 과열 양상과 거리가 먼 데다 시장이 주목하는 재건축 단지와도 동떨어졌지만 강남발 재건축 연한 상향 검토에 따른 유탄을 앉아서 맞을 처지다.

특히 지난 2014년 박근혜정부가 40년이었던 재건축 연한을 30년으로 10년 완화했는데 불과 3년 만에 이를 되돌리겠다는 취지의 발언이 나오면서 입주민들의 불만은 극에 달한다. 또 시장 혼란만 가중 시킬 것이란 비판도 뒤따른다.

업계 관계자는 “과거 노무현 정부의 부동산규제는 실패했고 이어진 정부의 부양책으로 가격이 급등했지만 사실상 어떤 규제든 시장을 제대로 다루는 데 실패했다”며 “모두를 만족시킬만한 대안을 찾기 쉽지 않은 만큼 재건축 연한 상향 역시 도입여부와 상관없이 시장 후폭풍은 계속될 것”이라고 진단했다.

김창성 기자