[알쏭달쏭 생활법률] 계약금이 수수되지 않은 경우 계약의 효력

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[알쏭달쏭 생활법률]

계약금이 수수되지 않은 경우 계약의 효력

매일신문 | 2019.06.29

Q: 갑은 을과 갑 소유의 아파트를 3억에 매수하는 계약의 협상을 했습니다.

을은 당장 계약금을 지급할 돈이 없다며 일단 계약서를 작성, 거래처에서 돈이 들어오는 1주일 후 계약금을 지불하겠다고 했습니다. 갑은 이를 수용했고 당일 매매계약을 체결했습니다.

 그런데 1주일 후 을은 말을 바꾸었습니다. 갑의 아파트 단지 같은 평수의 2억5,000만원짜리 아파트를 산다며 갑에게 계약은 없던 것으로 하자는 통보를 했습니다.

갑은 을의 행동에 화가 났지만 계약금을 받지 않은 자신의 잘못이라며 자책을 하고 있는데요. 갑은 을에게 아무런 책임을 물을 수 없는 것일까요?

A: 민법 제565조에 따르면 계약금을 수수한 경우 계약당사자 일방이 이행에 착수할 때까지는 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 형식으로 자유로이 계약을 해제할 수 있습니다.

그런데 이런 효력이 있는 계약금 계약은 계약금이 전부 교부가 되어야 성립이 되는 요물계약입니다.

따라서 계약금이 교부되지 않거나 일부만 교부된 경우에는 계약금 계약이 성립되지 않았기 때문에 계약을 임의로 해제할 수 없습니다.

 대법원도 "계약이 일단 성립한 후에는 당사자의 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙이고, 단지 계약금을 지급하기로 한 약정만 한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 위 민법 규정에 의해 계약해제를 할 수 있는 권리는 발생하지 않는다"고 판시하고 있습니다.

사안에서 을은 갑과 체결한 아파트 매매계약을 임의로 해제할 수 없으므로, 계약을 없던 것으로 하자는 을의 통보는 아무런 효력이 없습니다.

나아가 갑은 을과 체결한 계약이 유효하므로 을을 상대로 아파트의 소유권을 이전해가고 매매대금 3억원을 지급하라는 소송을 제기하여 애초 의욕한 법률효과를 강제할 수도 있습니다.

법무법인 우리하나로 류제모 변호사