'분양가 상한제' 시나리오… 물량폭탄 vs 분양스톱

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'분양가 상한제' 시나리오… 물량폭탄 vs 분양스톱

머니S | 2019.07.17

올해와 내년 분양을 준비 중이던 전국 재개발·재건축조합들이 정부의 민간택지 분양가상한제 시행에 따라 사업시기를 조율할 전망이다. 만약 분양가상한제 적용을 피할 수 있는 경우 분양을 앞당기고 반대일 경우 아예 분양 자체를 미뤄 물량이 확 줄어들 가능성이 있다.

부동산업계는 분양가상한제 시행의 구체적인 시기나 내용을 알 수 없는 만큼 정비사업에 따른 공급규모 역시 예측하기가 힘들다는 분위기다. 공급이 너무 많아도 문제, 적어도 문제인데 현재로선 정부 발표에 부동산시장의 눈이 쏠려있다.

◆공급과잉 아니면 공급난 '둘 중 하나'

부동산시장 리서치업체 부동산인포에 따르면 올 하반기 서울 재개발·재건축 아파트 일반분양은 약 1만1700가구로 예상된다. 이는 지난해 같은 기간 대비 4배 이상 늘어난 수준이다.

하지만 예상하는 규모만큼 분양물량이 나올 가능성은 희박하다. 민간택지 분양가상한제 시행 때문이다. 김현미 국토교통부 장관은 지난 8일 국회 대정부질문에 참석해 "민간택지 분양가상한제를 시행할 때가 됐다"고 말했다.

일반분양가가 지금보다 더 낮아질 경우 조합과 시공사 등은 수익성이 줄어들어 사업을 피할 수밖에 없다. 따라서 당초 계획한 일정을 앞당겨 분양가상한제 시행 전 조기분양을 할 수도 있고 아예 사업 자체를 미룰 수도 있다.

분양가상한제를 시행해도 유예기간을 둘 가능성이 높으므로 '밀어내기 분양' 쪽에 무게가 실린다. 분양홍보대행업계 관계자는 "민간 분양가상한제가 올해 안에 시행될 것으로 예상돼 많은 조합이 최대한 빨리 분양할 가능성이 높지만 만약 적용범위를 넓혀 분양예정인 단지까지 포함시킬 경우 아예 분양을 미룰 것으로 보인다"고 전망했다.

조기분양이 이뤄지면 이후 공급난이 예상되는 만큼 아파트가격 상승도 예상된다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “새 아파트가 줄어들면서 프리미엄이 형성될 가능성이 높다”고 전망했다.

다만 2008년 분양가상한제 시행을 앞두고 정부가 유예기간을 주면서 2007년 말 분양폭탄과 미분양이 속출했다. 정부가 이런 리스크를 감안해서 유예기간을 최소화할 경우 분양 자체가 중단될 가능성도 배제할 순 없다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “분양가상한제가 시행되면 선분양이든 후분양이든 원가 수준으로 분양한다는 점에서 강력한 규제라 분양물량이 지연될 가능성이 높아 보인다”고 내다봤다.

서울은 이달 말 청량리4구역, 사당3구역 등이 분양할 예정이다. 강동 둔촌주공아파트의 경우 당초 선분양 보증을 승인하는 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제로 일부 후분양을 검토했으나 분양가상한제 시행 시 후분양도 분양가 규제를 받게 돼 다시 사업 진척에 걸림돌이 되고 있다.

김노향 기자