상한제에 재초환 폭탄까지…'옥상옥 규제'에 우는 조합들

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상한제에 재초환 폭탄까지…'옥상옥 규제'에 우는 조합들

이데일리 | 2019.10.28

[이데일리 김기덕 김미영 기자] “분양가 상한제를 적용하면 사업성이 확 떨어지는데 수억원을 재건축 부담금으로 또 토해내라니요. 말 그대로 ‘옥상옥(屋上屋) 규제’ 아닙니까?

조합원들 사이에서 아예 사업을 접자는 얘기마저 나오고 있습니다.”(서울 강남 D재건축 사업 조합장)

지난해 부활한 재건축 초과이익환수제(이하 환수제)로 ‘세금 폭탄’이 예고된 서울 재건축사업 조합들 사이에서 불만의 목소리가 커지고 있다. 이미 국토교통부가 해당 사업장별로 수억원에서 많게는 수백억원까지 재건축 예정 부담금을 통보한 상황에서 분양가 상한제 확대로 분양수익이 더욱 줄 수 있어서다.

각 조합원이 내야 하는 사업비 부담이 더욱 커질 수밖에 없는 구조다.

일부 자치구는 ‘1주택 장기 실거주자’에게는 부담금 부담을 줄이는 등의 지침 개정을 요구했지만, 소관부처인 국토부는 1년3개월여가 넘도록 묵묵부답이다. 일부 재건축 사업장들은 세금을 줄일 수 있는 법률 자문을 구하거나 부담금 부과 취소 소송을 준비하는 등 벌써부터 발 빠른 움직임에 나섰다.

◇서울 757억 부담금 ‘불똥’…산정기준 재검토 ‘묵묵부답’

27일 이데일리가 국회를 통해 단독 입수한 ‘전국 재건축부담금 현황’에 따르면 현재까지 구청 등 지자체에서 재건축부담금을 통지받은 조합은 16곳, 부담금은 총 1254억2300만원 규모로 집계됐다.

부담금 절반 이상은 재건축 단지가 많은 서울에 집중됐다. 조합 7곳에 757억8400만원이 통지됐다. 특히 서초구와 송파구에 속한 조합 3곳에 통지된 금액은 629억3400만원으로 절반 수준이었다.

환수제 첫 적용 단지는 지난해 5월 부담금 예정액을 통지받은 서초구 반포현대아파트가 될 확률이 높다. 2021년 6~7월 준공을 앞둔 이 단지는 전체 부담금 총액이 108억5500만원으로 조합원 1인당 평균 1억3568만원이다. 이는 당초 조합 측이 예상한 부담금(850만원)의 16배, 정정한 제출 금액(7157만2000원)과 비교해도 두 배에 달한다. 같은 지역구에 속한 방배동 신성빌라는 같은 해 9월 총 18억3900만원(조합원 1인당 평균 2745만원)의 부담금이 통지됐다.

서초구는 지난해 7월 조합원 분담금 배분 방식에 문제가 있다며 국토부에 관련 지침을 개선해달라고 요구했다. 예를 들어 다주택자가 아닌 1주택 장기 실거주자 등에 대해서는 부담금 규모를 차등화하는 방안이 필요하다는 것이다. 서초구 관계자는 “반포현대와 같이 1개 동의 나홀로 아파트는 준공시점에 정확한 비교단지를 선정해 시세를 반영하거나, 장기 거주자인 원주민의 경우 세 부담을 줄여달라고 요청했지만 아직 회신을 받지 못했다”고 말했다.

국토부 관계자는 “부담금 통지 자체는 구청장 권한이지만, 세금을 계산하는 산식 자체가 바뀔 일이 없어 부담금 규모가 달라질 가능성은 크지 않다”고 잘라 말했다.

이외에도 서울에서는 송파구 문정136번지 재건축조합이 단일 사업장으로는 최대 규모인 502억4000만원 통지서를 받았다. 827명 조합원 1인당 평균 부담금이 6075만원이다. 강북의 재건축조합도 부담금을 피하진 못했지만 상대적으로 액수가 적다. 올 3월 강서구 화곡1 주택재건축정비조합엔 97억2500만원, 작년엔 광진구 자양아파트 3억6000만원, 구로구 개봉5구역 조합에 22억500만원이 각각 통지됐다. 총 5억6000만원이 부담금이 통지된 은평구 구산동 연희빌라는 2021년 5~6월께 준공될 예정이다.

◇부담금 받은 단지 3곳뿐… 소송 줄 이을 듯

지난 2006년 환수제가 도입된 이후 현재까지 환수제를 적용받아 부담금을 납부한 단지는 중랑구 정풍연립·우성연립, 송파구 이화연립 등 3곳이다. 이들 단지는 2010~2011년 부담금 부과 통지를 받았다. 강남구 두산연립과 용산구 한남연립은 부담금 납부를 거부하고 2014년 헌법재판소 위헌소송을 제기했다. 다만 헌재는 5년이 넘도록 아직 결론을 내지 못했다.

현 정부 들어 부담금 폭탄 영향권에 들어간 단지들도 헌재 판결 결과를 주목하고 있다. 이 결과에 따라 부담금 부과처분 취소 소송이 잇따를 예정이다. 서울 A재건축 조합장은 “이미 지난해 다른 재건축 조합과 연대해 헌재에 위헌확인 소송을 제기했지만 아직 결정액이 아닌 예정액이라는 이유로 각하결정을 받았다”면서 “실제 부담금이 확정된 이후 다른 조합과 연대해 소송을 진행하려고 준비 중”이라고 말했다.

일부 사업장에서는 환수제 자체의 형평성 문제를 지적하고 나섰다. 예를 들어 문정136번지 재건축 관계자는 현재 빌라와 단독주택 비중이 8대 2 정도로 구성됐는데, 시세 대비 공시가 비율인 현실화율이 40% 정도로 아파트에 비해 현저히 낮다. 공시가가 낮으면 재건축 초과이익이 커질 수밖에 없는 구조다. 또 국토부가 부담금 총액만 정해주고 각 단지 조합원당 금액 설정 기준을 정하지 않아 일선에서는 혼란이 일고 있다. 익명을 요구한 강북구 한 재건축단지 조합장은 “당장 집이 한 채인 은퇴한 60대 이상 노인에게 추가 분담금 외 또 세금을 내라는 것은 가혹하다”며 “각은 조합원이라도 가구마다 평형, 조망 등이 모두 다른데 개별 기준이 없어 똑같이 분담금을 나눠야 하는 것도 문제”라고 지적했다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “분양가 상한제는 일반 분양을 하지 않는다면 피할 수 있지만, 환수제는 분양 수익이 없어도 무조건 내야 하니 재건축조합에 더 큰 족쇄로 작용할 수 있다”며 “부담금 납부가 본격화되면 재건축 초기 단계인 조합들은 사업을 무기한 연기하는 경우도 나타날 수 있다”고 말했다.

재건축 초과이익환수제→재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 정부가 이익금의 최대 50%를 부담금으로 부과하는 제도다.

재건축 초과이익은 준공 시점의 새 아파트 가격(조합원 분양가+일반분양가+소형 임대주택 가격)에서 재건축 추진위원회 설립일 당시 공시가격 및 개발비용, 정상 주택가격 상승분(주변 시세 상승분) 등을 제한 금액이다. 현재 정부가 고지한 재건축 부담금은 예정액으로, 실제 부담금은 준공 후에 확정·고지된다. 2012년 말부터 유예됐다가 2018년 부활했다.

김기덕