강북 외곽도 3억 뛰었는데…집값 11% 올랐다는 통계의 진실

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강북 외곽도 3억 뛰었는데…

집값 11% 올랐다는 통계의 진실

중앙일보 | 2019.11.27

주택시장 통계 앞과 뒤
서울 다주택 가구 줄었지만
전국적으론 증가세 지속
통계 수치는 11.6% 상승
실제 거래가격 40% 뛰어
감정원· 국민은행 편차[안장원의 부동산 노트] 

내년 초 준공을 앞둔 서울 영등포구 신길동 보라매SK뷰 아파트. 문재인 정부가 들어선 2017년 5월 7억원선에 분양한 전용 84㎡ 분양권이 지난 9월 12억원까지 거래됐다. 

서울에 사는 40대 직장인 김모씨는 문재인 정부가 들어서기 직전인 2017년 4월 서울 서대문구 가재울뉴타운 전용 84㎡로 이사하기 위해 아파트를 알아봤다. 매수를 생각하다 당선 가능성이 큰 문 후보가 대통령이 되면 집값이 오르지 않을 것으로 보고 전세를 구했다.

당시 알아본 실거래가가 6억3000만~7억원이었다. 최근 9억7500만원까지 거래됐다. 그 사이 40~50% 뛰었다.

김씨는 “정부가 집값이 10% 정도만 오르고 안정됐다고 하는데 말이 되느냐”고 말했다.

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외지인 서울 아파트 매입 역대 최고

김씨보다 더 싼 아파트 전세를 알아보던 박모씨도 같은 마음이다. 박씨는 집값이 저렴한 노원구 상계동에서 전용 84㎡를 알아봤다. 2017년 3월 4억7800만원에 거래된 아파트가 지난 8월 7억6500만원으로 3억원가량 올랐다. 노원구는 이번 정부 들어 많이 오르지 않은 지역이다.

정부가 '집값 안정'을 강조하며 내세우는 주택시장 통계가 착시 논란을 낳고 있다. 정부가 보여주는 면만 보여주고 현실성이 떨어지기 때문이다.

김현미 국토부 장관은 문 정부가 들어선 지 한달여만인 2017년 6월 말 “집은 돈이 아니다"며 다주택자를 겨냥한 취임사를 했다.

통계청이 '2018년 주택소유통계'를 발표한 지난 19일, 국토부는 “2018년 주택소유통계에 의하면 정부의 투기수요 근절 노력에 따라 2018년에 통계 작성 이래 처음으로 서울 다주택 가구 수가 줄고 비중이 감소했다”는 보도설명자료를 냈다.

서울뿐 아니라 수도권인 인천시와 경기도도 줄었다.

그런데 전국적으로 보면 늘었다. 지난해보다 7만여가구 증가했고 비중이 15.3%에서 15.4%로 높아졌다. 가구별 주택소유 통계를 시작한 2015년 이후 서울 다주택 가구가 2017년까지 늘다 지난해 줄었다.

  자료: 국토부 

이에 반해 전국은 줄곧 증가세다. 지방이 많이 늘었기 때문이다. 몇 년 사이 지방 집값이 약세였다. 지방 거주자가 집값이 뛴 서울 집을 많이 샀다는 뜻이다. 2015년 14.8%에서 2016년 14.7%로 줄던 외지인의 서울 주택 보유비율이 지난해 14.9%로 올라갔다.

외지인 주택 매입 비율에서도 확인된다. 서울 아파트의 서울 이외 지역 매입 비율이 2016년 17.2%에서 지난해 20.7%로 상승했다. 통계를 작성한 2006년 이후 최고다. 올해 들어 10월까지 20.7%로 더 높다.

서울 다주택 가구 감소를 정부 정책 성과로 자랑하기가 머쓱하지 않을까.

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강남 아파트 82% 급등

도대체 서울 집값이 얼마나 올랐나. 정부가 제시한 이번 정부 서울 아파트값 상승률은 11.6%다. 2017년 5월~올해 10월의 한국감정원 통계다. 11.6%는 문 정부가 들어서기 직전 1억원인 가격이 현재 1억1600만원이 됐다는 뜻이다.

서울 전체 아파트값 실제 동향을 봤다. 올해 들어 10월까지 거래된 2만3721건과 문 정부가 들어서기 전 10개월(2016년 7월~2017년 4월) 4만8493건이다.
가구당 평균 거래가격이 5억7098만원에서 8억810만원으로 42% 올라갔다. 전용면적 ㎡당 가격 상승률도 비슷한 42.7%였다. 한가운데 가격(중위가격)은 4억7000만원에서 38.3% 오른 6억5000만원이다.

정확한 비교를 위해 같은 단지 내 같은 층의 주택형을 조사했다. 문 정부가 들어서기 직전 3개월(2017년 2~4월)과 최근 3개월(8~10월) 서울 아파트의 전용 84㎡ 같은 층의 실제 거래가격을 대상으로 했다. 거래 건수가 각각 7052건과 6242건이다.

상승률이 10%대에서 최고 82%로 편차가 컸다. 가격이 비쌀수록 상승률이 높게 나타났다. 노원구 상계동 미라보(성림)이 2억5000만원에서 2억8000만원으로 12% 올랐다. 은평구 구산동 경향도 2억6700만원에서 3억원으로 상승률이 비슷했다(12.4%). 강북구 우이동 성원상떼빌은 2억4300만원에서 3억40000만원으로 40% 상승했다.

2017년 13억원대이던 강남구 대치동 은마가 19억~20억원으로 50%가량 뛰었다. 강북에서도 신축 고가 아파트 상승세가 두드러졌다. 마포구 아현동 마포래미안푸르지오가 8억7500만원에서 14억8500만원으로, 종로구 홍파동 경희궁자이가 9억6500만원에서 15억8000만원으로 60~70% 급등했다.

최고 상승률은 국내 최고가 아파트인 서초구 반포동 아크로리버파크였다. 18억7000만원에서 82% 치솟은 34억원이다.

분양시장도 마찬가지다. 2017년 3월 4억7000만원에 분양한 은평구 응암동 전용 84㎡ 분양권이 최근 7억3000만원까지 거래됐다. 2017년 5월 분양가가 7억원 안팎이었던 영등포구 신길동 전용 84㎡의 가격이 12억원까지 올랐다.

정부가 제시한 한국감정원의 11.6%와 너무 동떨어진 상승률이다. 그나마 국민은행의 같은 기간 20.7% 상승률이 좀 더 현실에 가깝다.

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한국감정원·국민은행 변동률 차이 커

한국감정원과 국민은행의 집값 조사는 표본이 다르고 계산방식이 차이나 같을 수 없다. 서울 아파트 표본 수가 국민은행 6750가구이고 한국감정원은 정확한 수치를 공개하지 않는데 3000~4000가구로 추정된다. 한국감정원 수도권 아파트 표본이 7850가구(국민은행 1만5798가구)다.

그런데 지난해 이후 두 곳의 변동률 차이가 눈에 띄게 벌어졌다. 지난해 서울 아파트값 상승률이 한국감정원 8.03%, 국민은행 13.56%로 70%가량 차이 난다. 이전에는 이 정도까지 차이 나지 않았고 한국감정원 상승률이 더 높게 나오기도 했다. 올해 들어서도 10월까지 국민은행이 1.25% 상승으로 집계했는데 한국감정원은 하락(-0.81%)으로 나타났다.

자료: 한국감정원 국민은행

지난해 10월 대비 올해 10월 강남구 아파트값 변동률을 비교해봤다. 한국감정원이 내렸고(–2.5%) 국민은행이 올라갔다(1%). 지난해 10월과 올해 10월 실제로 계약한 아파트 실거래가를 보면 같은 단지의 같은 주택형에서 내려간 가격을 찾아보기 힘들다. 대치동 은마가 10%가량, 래미안대치팰리스는 21%나 올라갔다. 개포동 주공1단지 전용 42㎡는 15억원에서 20억5000만원으로 37% 뛰기도 했다.

정부는 한국감정원의 집값 통계를 기준으로 대책을 마련한다. 부실하거나 현실감이 없는 통계에 기초한 정부 대책이 실효를 거두기 어렵다.

안장원 기자