조합원, 다른 분양권 없어야 입주권 양도세 비과세 혜택

 

조합원, 다른 분양권 없어야 입주권 양도세 비과세 혜택

올해부터 달라지는 부동산제도·정책

 

 

 

 

하우징헤럴드 2022.1.25

 

고가의 상가겸용주택 양도세 비과세 변경
대습상속주택 직계비속배우자도 공제받아
무주택 청년 월세범위내에서 20만원 지원

[하우징헤럴드=최진 기자] 올해는 조합원 입주권에 대한 양도세 비과세 요건이 강화되고 비과세되는 단독주택 부수토지 규모가 축소된다. 지난해 종합부동산세와 양도소득세 중심의 세제 인상에 이어 올해는 대출규제 기조를 유지하면서 세부적인 세제 보완의 성격으로 제도가 변화될 예정이다.

조합원 입주권 및 고가 상가겸용주택, 부수토지 범위 축소 등 양도소득세에 대한 기준요건이 강화·변경되고, 가계부채 급증을 막기 위한 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 2·3단계도 조기 도입된다. 2022년 달라지는 부동산 제도에 대해 정리했다.

▲조합원 입주권에 대한 양도세 비과세 요건 강화

올해부터 조합원 입주권을 양도하는 경우 다른 분양권이 없어야 비과세 된다. 이미 작년부터 조합원이 주택을 매각하는 경우 다른 분양권이 없어야만 비과세가 가능했다. 이에 입주권과 주택 간의 과세 형평성을 위해 해당 조합원 입주권과 1주택 이외에 다른 분양권도 보유하고 있지 않은 경우로 비과세 요건을 한정한다.

▲고가 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 혜택 변경

고가의 상가겸용주택의 양도소득세 비과세 규정이 상가와 주택을 별도 분리하도록 바뀐다. 기존에는 주택 면적이 상가 면적보다 1%라도 크면 해당 주택 전체를 주택으로 간주해 9억원 이하 양도차익에 대해 비과세를 적용해왔다. 하지만 올해 양도분부터는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택부분만 비과세 되고, 나머지 상가 부분은 일반적인 상가 세율이 적용된다.

▲1세대 1주택 비과세 적용 대상 주택 부수토지 범위 축소

올해부터 수도권 도시지역에 위치한 단독주택 및 다가구주택 등의 부수토지 관련 양도소득세 비과세 혜택이 줄어든다. 기존에는 수도권 도시지역에서 양도소득세 비과세가 적용되는 1세대 1주택 부수토지의 범위는 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐다. 예를 들어 50평 단독주택의 경우 250평까지 해당 주택의 부수토지로 인정받아 비과세됐지만, 이제는 150평까지로 줄어든 것이다. 다만 수도권 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어진다.

▲동거주택에 대한 상속공제 적용대상 확대

상속인과 피상속인이 10년 이상 하나의 주택에서 계속 동거한 경우, 상속주택가액의 전부를 공제받을 수 있는 상속인의 범위가 확대된다. 

직계비속으로 한정하던 것을 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 된다. 이는 부모 봉양에 대한 상속세 세제지원 확대의 일환으로 2022년 1월 이후 상속이 개시되는 분부터 적용된다. 

▲무주택 청년의 월세범위 내에서 최대 20만원 지원

무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원하는‘청년 월세 지원사업’이 올해부터 3년간 시행된다. 지원 대상은 독립 거주 무주택 청년이며 본인 소득이 중위소득 60% 이하면서 원가구 소득이 중위소득 100% 이하여야 한다. 정부는 이 사업으로 약 15만명의 청년이 2천997억원의 월세 지원을 받을 수 있을 것으로 내다봤다.

▲대출 분할상환 확대 등 질적 건전성 제고

올해부터 주택담보대출의 분할상환 목표치를 상향 조정하고, 전세대출과 신용대출의 분할상환도 유도할 예정이다. 이에 따라 지난 2021년 6월 말 73.8%였던 개별 주택담보대출 분할상환 목표가 80%로 상향된다. 전세대출 분할상환은 우수 금융사에 정책모기지 배정을 우대하는 식으로 촉진할 예정이다. 이자와 원금을 함께 갚아야 하기 때문에 상대적으로 월주거비가 적은 월세 수요가 늘어날 전망이다.

▲200가구 미만 소규모주택 공공재건축, 용적률·사업면적 완화

오는 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또 인근 지역을 편입해야 할 경우에는 사업시행 면적을 20%까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축은 사업구역 면적이 1만㎡ 이하, 가구수가 200가구 미만이어야 하는데, 사업추진 과정에서 발생할 수 있는 면적 확대를 할 수 있도록 울타리를 완화해준 것이다.

▲빈집실태조사 의무화 등 빈집 정비기반 근거 마련

올해부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 해야 하고, 빈집 소유자가 빈집 안전조치를 불이행할 경우 이행강제금을 부과할 수 있게 된다. 이행강제금은 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하로 부과할 수 있다. 지자체장이 공익 목적으로 빈집 정비사업을 시행하는 경우, 사업 시행구역 내에 있는 빈집을 수용할 수 있는 법리적 근거도 마련됐다.

▲DSR 규제 조기시행, 제2금융권 관리강화도

가계부채 급증을 막기 위한 차주단위 총부채원리금상환비율(DSR) 계획이 조기화 된다. 올해 1월부터 주택담보대출·신용대출·카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원 이상이면 개인별 DSR 규제가 적용된다. 또 오는 7월부터는 총 대출액 1억원 초과로 DSR 규제가 확대된다. 이와 함께 제2금융권 60%로 적용되는 DSR 기준도 1월부터 50%로 하향 조정된다.

▲아파트 층간소음 사후 확인제도

오는 7월부터 신축되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다. 앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 시공사에게 개선권고를 하게 된다. 권고를 무시할 경우 성능미달 사실을 대외적으로 알리는 등의 추가 제재가 가해진다.

▲실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

오는 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외될 예정이다. 

예를 들어 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 산정, 13만7천220원의 지역 건보료를 내야 한다. 하지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원을 과세표준액으로 산정해 건보료는 8만8천450원(-4만8천770원)으로 36% 낮아진다.

▲전기차 충전 주차면 5% 의무화

올해부터 새 아파트와 전국 모든 노외주차장은 전기차 충전 주차 면을 5% 이상 의무적으로 할당해야 한다. 또 기존 건축물의 경우 공공시설은 당장 올해부터, 민간아파트는 2023년부터 전기차 주차면을 2% 설치해야 한다. 다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우 지자체장의 재량권으로 예외가 가능하다.

▲공공임대주택 다자녀 기준 3자녀→2자녀 하향

올해부터 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 이에 따라 2자녀 가정도 신규 도입되는 통합 공공임대주택에서 다자녀 혜택을 받게 된다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택으로 가구의 월평균소득이 기준 중위소득 150% 이하이고, 총자산이 소득3분위(5분위 기준) 순자산 평균값("21년, 2.92억 원) 이하인 무주택 세대구성원이면 입주가 가능하다.

출처 : 하우징헤럴드