중도금 선입금하면 계약파기 못할까?

중도금 선입금하면 계약파기 못할까?

 

 

 

 

아시아경제 | 2022.04.15

 

최근 집값이 다시 꿈틀거리면서 진행 중인 매매계약을 취소하려는 집주인들이 늘고 있다. 그렇다면 이 같은 집주인의 변심을 우려해 중도금이나 잔금을 협의된 날짜보다 먼저 지급한다면 계약파기를 막을 수 있을까.

민법상으로 매도인은 매수인이 중도금을 지불하기 전까지 계약금의 배액을 배상하고 계약을 해제할 수 있는 게 원칙이다. 바꿔 말하면 매수인이 중도금이나 잔금을 지급할 경우 매도인은 더 이상 계약금의 배액을 상환하고도 계약파기를 할 수 없다. 원칙적으로 중도금이나 잔금의 지급 시기는 상관이 없다.

만약 매매계약서에 기재된 중도금 지급일보다 먼저 지급하더라도 매수인이 계약 이행을 위해 착수한 것으로 여겨지기 때문에 매도인의 계약파기권이 봉쇄된다. 이때 중도금·잔금의 액수는 매매계약서에 기재된 금액의 일부만 입금해도 인정되지만 약정 금액 대비 너무 소액일 경우에는 인정받지 못할 수도 있다.

하지만 중도금·잔금을 일방적으로 지급한다고 무조건 계약파기권이 봉쇄되는 것은 아니다. 매도인이 중도금 선지급 전에 먼저 계약파기 의사를 밝힌 경우가 대표적이다. 특히 매수인 계좌에 먼저 계약금 배액을 보냈다면 가장 확실한 계약파기가 된다. 만약 계좌번호를 모르더라도 매수인에게 계약 파기의 취지를 통지했다면 추후 매수인이 중도금 또는 잔금의 일부를 지급하더라도 매도인의 계약파기가 우선하는 것이 원칙이다.

매매계약서를 작성할 때 지급일에 대해 특약을 넣는 것도 방법이다. 실제 판례를 보면 중도금을 특약에 기재된 예정일보다 먼저 지급하는 것은 효력이 없다고 특약된 경우, 지급 효력을 인정받지 못해 매도인은 여전히 계약금 배액상환을 통해 계약파기가 가능하다. 조세영 법무법인 로윈 변호사는 "계약서를 체결할 때 특약부분을 충분히 숙지한다면 상호 간 다툼 없이 원하는 방향대로 계약을 이어나갈 수 있을 것"이라고 조언했다.

류태민 기자