부동산 news/재개발 & 재건축

시동걸린 오세훈표 ‘규제철폐’…재건축·재개발 ‘숨통’ 트일까

서광 공인중개사 2025. 2. 18. 17:17

 

시동걸린 오세훈표 ‘규제철폐’…재건축·재개발 ‘숨통’ 트일까

서울시가 시정화두로 내건 까닭은?

 

 

하우징헤럴드 2025.02.12

수익향상·절차 간소화

의무상가비율 대폭 축소

상업지역 비주거비율 10%

임대·공공기숙사 지으면

100% 단일공동주택 허용

환경평가 면제대상 확대

의무공공기여비율 완화

정비사업 인허가 신속히

소방 재해도 통합 심의

 [하우징헤럴드=최진 기자] 서울시는 올해 시정화두를 ‘규제철폐’로 밝히고 건설부문을 비롯해 제도개선에 박차를 가하고 있다. 가장 빠르게 추진되는 규제철폐안은 정비사업 및 건설부문 관련 안건들이다.

서울시는 지난달 6일 건설부문 규제철폐 1·2호를 발표하고, 며칠 후인 9일 규제철폐 3·4호를 연달아 발표했다. 규제철폐는 대부분 정비·건설분야의 수익향상과 재개발·재건축 사업절차 간소화에 방점이 찍혔다.

정비업계는 서울시 규제철폐가 사업성 문제로 주거환경 개선에 어려움을 겪던 재개발지역은 물론, 기존 정비사업장들에게도 충분한 동력제공이 될 것으로 평가하고 있다.

▲정비사업 골칫거리 ‘의무 상가비율’ 대폭 축소…역세권·공공정비 등에 동력

먼저, 규제철폐 1호 과제는 상업지역·준주거지역 내 비주거시설 비율을 폐지하거나 절반 수준으로 완화하는 것이다.

현재 서울시에서는 도시계획조례에 따라 상업지역에서 주거복합건축물을 지으면 신축되는 연면적의 20%이상을 비주거시설로 배정해야 한다. 준주거지역 주거복합건축물 비주거시설 비율은 10% 이상이다.

건설업계는 그동안 변화하는 시장수요에 맞게 불필요한 비주거 상가 의무면적을 축소·폐지하고 주거 및 업무시설 비중을 늘려야 한다고 주문해왔다. 오프라인 시장이 급격히 침체되면서 상가시설이 심각한 미분양 문제로 떠올라 사업성 악재로 돌변했기 때문이다.

실제로 성동구의 한 재건축사업장은 단지 고급화 등을 이유로 3.3㎡ 당 공사비를 1,500만원까지 인상해 시공자 선정에 나섰지만, 건설사들은 상가비중이 높다는 이유로 입찰에 나서지 않았고 수년간 사업이 답보상태에 놓였다.

이에 서울시 규제철폐 1호는 상업지역 비주거 비율을 20%에서 10%로 낮추고 임대주택이나 공공기숙사를 도입하면 100% 단일 공동주택도 허용한다. 준주거지역은 지난달 16일 지구단위계획 수립기준이 개정되면서 의무비율이 폐지됐다.

1호 규제철폐 시행이 본격화되면 서울 내 상업·준주거지역의 대규모 개발사업이 활성화될 것으로 기대되고 있다. 특히, 상가·준주거 비율이 높은 역세권 재개발구역, 사업수익이 제한된 공공정비사업장들의 사업성이 안정화될 것으로 기대하고 있다.

▲종 상향에 부과된 의무공적부담 현실화…“받은 만큼 낸다”

규제철폐 2호 과제는 환경영향평가 본안평가 면제대상을 확대하고 절차를 간소화하는 것이다.

환경영향평가는 사업시행에 따른 소음·진동·분진 등의 피해를 줄이는 효과가 있지만, 초안 검토기준을 충족하고도 약 50일 간의 본안심의 절차를 기다려야 했다. 시는 협의절차 면제제도를 부활해 심의기간을 절반으로 단축하고 심의 면제대상 요건도 완화할 예정이다.

규제철페 3호 과제는 도시규제지역 용도지역 상향에 따른 의무 공공기여 비율(10%)을 실제로 늘어난 용적률에 비례해 적용하는 것이다. 서울시가 용도지역 상향으로 용적률 상한선을 높여주더라도 고도·경관지구에 속하거나 문화재·학교 등이 인접해 사업성 확보가 어려운 사업장들의 실질적인 사업동력을 확보해주기 위해서다.

해당 규제철폐는 그동안 사업성 문제로 정비사업을 추진하지 못한 다수의 구역들에게 구제책으로 적용될 예정이다. 흑석뉴타운 11개 구역 중 유일하게 재개발이 추진되지 못한 흑석10구역은 앞서 서울시 신속통합기획 후보지 공모에 2차례 지원했으나, 1종 주거지 및 자연경관지구 문제로 사업성 확보가 어려워 낙방했다.

한양도성 문화재 규제로 사업성을 확보하지 못했던 성북구 삼선3구역, 광화문 업무지구에 인접한 행촌동 등도 마찬가지다. 하지만 이번 규제철폐로 사업성 문제를 해결, 본격적으로 주거환경 개선의 희망을 품을 수 있게 됐다.

기존 사업장들의 사업성 확보에도 도움이 될 예정이다. 실제로 서대문구의 한 재개발사업장은 용도지역을 기존 제2종 일반주거지역에서 제3종으로 상향해 용적률·신축물량 증가가 예상됐으나, 추가로 예정됐던 사업부지 매입이 좌절되면서 사업성 우려가 커졌다. 용도지역 상향에 따른 공공기여 부담은 늘어났지만, 용적률 규제로 일반분양 증가 예상치가 떨어지면서 사업성 악화가 우려됐지만, 서울시의 규제철폐로 고민을 해결할 수 있게 됐다.

이밖에도 문화재 규제로 사업성이 제한됐던 한양도성 및 몽촌토성 인근 재개발지역들이 의무 공적부담 완화로 사업성이 더욱 높아질 전망이다.

▲규제철폐·절차간소화 지속 검토…건설·민생경기 회복에 전력

규제철폐 4호 과제는 재개발·재건축 인허가를 신속하게 진행하는 통합심의의 범위를 넓히는 것이다. 구체적으로 기존 ‘통합심의’ 대상에 포함되지 않았던 소방·재해심의가 통합심의에 포함된다.

사업시행계획인가를 간소화하기 위해 진행되는 통합심의는 현재 교통·경관·교통·교육 등 7개 항목이 포함된다. 여기에 소방·재해심의까지 일괄적으로 포함되면서 정비사업 기간이 더욱 효율적으로 단축될 예정이다.

출처 : 하우징헤럴드