"안개 속" 재개발 시장, 거래위축 장기화

 

 

 

 

 

 

                "안개 속" 재개발 시장, 거래위축 장기화 

 

 

 

 

 

 

 

매일경제 기사입력 2012.04.05

 

재개발 구조조정은 "현재 진행형" 선별 투자는 필수 4월 총선 코 앞, 일단 지켜보자는 관망심리 우세 사업초기의 재개발을 대상으로 서울시의 구조조정이 진행 중인 가운데 4월 총선까지 코앞에 다가오면서 거래위축이 장기화되는 분위기다.

 

원활하게 사업추진이 진행되던 곳까지 전반적인 투자수요가 줄면서 관망심리가 우세한 상황이다.

 

단기간에 시장심리가 개선되기는 어려운 분위기이므로 조합원들의 사업추진 의지가 높은 곳을 중심으로 선별 투자에 나서는 지혜가 필요하다.

 

◇ 수요 사라진 재개발 시장, 가격 약세 더 이어질 듯 3월에도 가격 상승으로 이끌만한 동력을 찾아보기 어려워지면서 투자수요가 크게 줄어든 상황이다.

이러한 분위기에 아랑곳 없이 저가 급매물은 계속 쌓이고, 가격약세가 지속되고 있다.

재개발 지분가격이 의미 있는 상승을 보이기 위해서는 쌓여있는 급매물부터 해소되어야 하는 만큼 당분간은 현재의 분위기가 더 이어질 전망이다.

 

 

 

 

[3월 현장 분위기] 서울시의 뉴타운 구조조정 계획이 발표된 이후 재개발시장이 혼란스러운 분위기였지만 3월 들어서는 다소 침착해진 모습이다.

 

서울시의 추진 방향 및 내용이 주민들 사이에 명확화 되어 가면서 구역 내 조합원들이 사업을 적극적으로 반대하지 않을 경우에는 구역이 해제될 가능성이 낮다는 점이 부각됐기 때문으로 풀이된다.

 

반대가 심한 곳은 "구역해제"를, 찬성이 많은 곳은 "사업 활성화"를 꾀하는 양극화의 모습도 감지되고 있다.

 

따라서 재개발 투자는 주민과 조합원들의 찬성성향이 우세한 곳을 중심으로 선별 접근할 필요가 있다.

 

재개발 시장이 서울시의 대책 발표 이후 추가 하락을 우려한 주인들이 시세보다 저렴하게 급매물을 내놓고 있다.

 

그동안 거래 되지 않던 매물이 사업 추진이 빠르고, 투자성이 있는 지역에선 급매물 거래가 간간히 거래되기도 했다.

 

서울에서는 추진위 단계의 용산구 한남동 한남3구역, 조합설립인가 단계의 성북구 장위동 장위14구역, 이주/철거 단계의 서대문구 남가좌동 가재울뉴타운4구역, 착공단계의 영등포구 도림동 도림제16구역 등 구역에서 침체된 분위기에도 불구하고 급매물이 일부 거래되는 분위기다.

 

경기도에서는 추진위 단계의 안양시 박달동 박달1동사무소주변지구, 사업시행인가 단계의 안양시 안양동 덕천지구와 부천시 중동 중동제1-1구역 등에서 급매물이 일부 거래됐으며 인천에서는 추진위 단계의 부평구 부평동 신촌구역과 삼산동 삼산2구역 등에서 저가매수를 노린 투자수요가 감지됐다.

 

하지만 급매물 거래로 재개발 시장이 회복될 것이라는 전망은 판단이 어렵다.

 

수도권 재개발 중개업소에서는 2분기 시장 전망을 1분기처럼 침체 분위기로 어둡게 봤다.

특히 사업단계와 상관 없이 전체적으로 지분 거래가 멈춰있는 분위기여서 사업시행인가 이후의 구역들도 사업진척이 더디게 진행되고 있었다.

 

거래가 없으므로 지분가격도 전월과 동일하다는 곳이 대부분이었다.

 

◇ 뉴타운, 정비사업 현장 갈등조정관 2배 이상 확대 서울시는 뉴타운 정비사업 갈등조정관에 대한 활동요구가 지속적으로 늘고 있어 대상구역을 확대하고 인원도 2배 이상 늘린다고 밝혔다.

 

갈등조정 대상구역은 6개에서 10여 개로 늘릴 계획이며 갈등조정관은 40명에서 100명으로 늘릴 계획이다.

 

조정관의 활동은 자치구, 추진위, 조합, 비상대책위원회를 직접 방문해 갈등 당사자의 의견청취와 면담 등으로 갈등 원인을 파악하고 해결방안을 찾아가는데 목적이 있다.

 

현재 갈등조정 대상구역 6곳은 종로구 옥인1구역, 종로구 창신숭인지구, 용산구 한남1구역, 동대문구 제기5구역, 성북구 성북3구역, 영등포구 신길16구역이다.

 

◇ "부정행위 전적 시공업체" 재개발 입찰 제한 2년 이내에 금품과 향응 제공 등 부정행위 전적이 있는 시공업체에 대해서는 재개발, 재건축 시공업체 선정 시 서울시가 입찰 참여를 제한시킨다는 방침이다.

 

구체적인 입찰참여 제한 시공업체는 △총회 선정 후 정당한 이유 없이 계약을 체결하지 않은 업체 △금품, 향응 등을 제공해 처벌을 받은 업체 △개별홍보 금지 규정을 위반한 부정행위 업체다.

 

서울시는 투명하고 믿을 만한 업체가 선정되면 갈등과 분쟁으로 인한 추가비용 발생을 줄일 수 있으므로 재개발, 재건축 조합원들의 이익도 늘어날 것으로 기대하고 있다.

 

◇ 서울 5년 내 정비사업 준공물량 8만 가구 예상 향후 5년 내에 서울에서 재개발, 재건축 도시환경정비사업을 통해 준공 및 입주가 가능할 것으로 판단되는 주택은 8만여 가구 안팎이 될 것으로 예상된다.

서울시에서 2012년 3월 현재 관리처분계획 인가를 마친 12개 구역과 이주 및 철거 단계를 거친 79개 구역이 그 대상이다.

 

이들 91개 구역의 공급 예정물량은 총 7만8599가구로 5년간 연평균 물량은 1만5720가구로 추정되며 이 중 재개발 대상은 54개 구역, 총 5만6922가구가 준공될 것으로 기대된다.

4월 총선이 코앞에 다가오면서 3월에는 재개발에 대한 사업추진이 원활하지 못했다.

 

현재 서울지역의 전체 정비사업에서 '사업시행인가를 통과한 구역'은 164곳에 불과한 상황이므로 투자를 위한 접근대상도 희소성이 높은 사업시행인가 이후 구역에 제한할 필요가 있다.