해산동의에 의한 조합설립인가 취소와 조합원의 책임문제

 

 

 

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                                  해산동의에 의한

                   조합설립인가 취소와 조합원의 책임문제

 

 

 

 

 

도시신문 2012.06.10

 

I. 서언

2012년 2월 1일 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라 한다)이 개정되면서 도시정비사업의 출구전략의 하나로서 2년간 한시적으로 조합원 내지 토지등소유자의 해산신청에 따른 조합 설립인가 내지 추진위원회 승인 취소 규정이 신설되어 시행되고 있다. 이처럼 조합이나 추진위원회에 대한 중도해산 신청에 따른 조합설립인가 내지 추진위원회 승인 취소제도가 시행된 이후 사업추진에 대한 반대가 많은 일부 사업구역에서 사업추진에 반대하는 토지등소유자 내지 조합원들이 해산동의서를 받아 관할 행정청에 해산신청을 하거나 이를 시도하는 사례가 다수 발생하고 있고, 실제로 최근에 수원의 재개발사업구역 중 1곳이 토지등소유자 과반수의 해산동의에 의한 해산신청에 따라 조합 설립인가가 취소된 사실도 있다.

 

그런데, 위와 같이 조합원 내지 토지등소유자의 해산신청에 따라 조합 설립인가 내지 추진위원회 승인이 취소된 경우에 그 취소처분이 있기 전까지 정비사업을 추진하면서 소요된 비용과 제3자에 대한 채무를 누가 부담하여야 하는지의 문제가 남게 된다. 이러한 조합 설립인가 등 취소에 따른 사업추진비용(속칭 ‘매몰비용’)의 부담문제는 아직 법률적으로 구체적인 연구가 이루어지지 아니한 상태이고, 정책적으로도 지자체와 중앙정부 사이에 매몰비용의 보조에 대한 책임을 서로 부담하지 않으려고 하고 있기 때문에, 매몰비용의 부담책임은 매우 중요한 부분이다.

 

따라서, 아래에서는 조합원 내지 토지등소유자의 해산동의에 의한 해산신청으로 조합 설립인가가 취소된 경우에 사업추진비용과 채무의 부담관계를 정리하고 검토하기로 한다. 추진위원회의 경우에도 동일한 문제가 제기되지만, 추진위원회의 경우에는 그 매몰비용의 일부를 지자체가 보조할 수 있도록 규정하고 있고, 실제로 소요된 비용이 많지는 않다는 점 등을 고려하여 우선 본 논의에서는 조합 설립인가가 취소된 경우에 초점을 맞추어 책임의 부담관계를 검토해보기로 한다.

 

II. 해산신청에 따른 조합 설립인가의 취소

조합원 또는 토지등소유자의 동의로 해산신청이 된 경우에 조합설립인가를 취소하는 제도는 2012년 2월 1일 도시정비법의 개정 시에 제16조의2 제1항 내지 제5항으로 신설되었다. 신설된 조항에 의하면, 시장·군수·구청장은 조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의 또는 토지등소유자 과반수의 동의로 조합의 해산을 신청하는 경우에는 조합설립인가를 취소하도록 하고 있다(법 제16조의2 제1항 제2호). 이러한 중도해산 신청에 따른 조합 설립인가 취소제도는 개정 도시정비법 시행일로부터 2년간 한시적으로 허용된다(개정 도시정비법 부칙 제2조).

 

그리고, 조합의 해산동의 여부를 결정함에 있어서의 공신력 있는 정보제공의 필요에 기하여, 토지등소유자의 100분의 10 이상 100분의 25 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 요청이 있는 경우, 시장·군수·구청장은 토지등소유자의 의사결정에 필요한 정보를 제공하기 위하여 개략적인 정비사업비 및 추정 분담금 등을 조사하여 토지등소유자에게 제공할 수 있도록 하고 있다(위 같은 조 제2항).

 

위 신설된 조항은 토지등소유자 또는 조합원의 동의요건이 구비되어 조합의 해산을 신청하는 경우에는 관할 행정청이 의무적으로 조합 설립인가를 취소하도록 규정하고 있기 때문에, 동의요건의 구비에 따른 조합의 해산신청에 따른 관할 행정청의 조합 설립인가 취소처분은 재량행위가 아닌 기속행위로 보아야 한다.

 

III. 동의요건과 동의방법

1. 동의요건

조합 해산신청에 따른 조합 설립인가 취소를 위한 동의요건에 대하여 도시정비법은 토지등소유자 요건과 조합원 요건 중 어느 하나를 충족하면 되는 것으로 규정하고 있다.

 

토지등소유자 요건의 경우에는 정비구역 내 전체 토지등소유자 과반수의 동의가 있어야 하고, 토지등소유자는 도시정비법 제2조 제9호에서 규정하고 있는 바에 따라 정비사업의 유형별로 판단하며, 토지등소유자의 동의자 수 산정방법은 도시정비법 시행령 제28조와 법원의 판결례의 기준을 적용하여 산정하여야 한다. 그런데, 조합원들을 구성원으로 하여 구성되는 민법상의 사단법인에 해당하는 정비사업조합을 조합원들의 의사가 아닌 토지등소유자의 해산동의에 기한 조합의 해산신청을 허용하는 것은 심대한 문제라고 할 수 있다.

 

조합원 요건의 경우에는 ‘조합 설립에 동의한 조합원의 2분의 1 이상 3분의 2 이하의 범위에서 시·도조례로 정하는 비율 이상의 동의’가 있어야 하며, 서울의 경우에는 그 비율을 과반수로 하는 조례 개정안이 입법·예고된 상태이다. 조합원 요건과 관련하여서는 도시정비법이 명문 규정으로 ‘조합 설립에 동의한 조합원의 ...’라고 규정하고 있기 때문에 조합 설립에 동의하여야만 조합원이 되는 재건축조합과 달리 조합 설립에 동의하지 아니하더라도 조합원이 되는 강제가입제가 적용되는 재개발조합이나 도시환경정비사업조합의 경우에는 조합원 요건의 충족여부를 판단함에 있어 조합설립에 동의한 조합원인지의 여부를 확인하여야만 한다.

 

2. 동의방법

토지등소유자 또는 조합원의 동의에 의한 조합 해산신청과 관련한 동의방법은 도시정비법 제17조에서 규정하고 있다. 2012년 2월 1일 개정된 도시정비법 제17조 제1항은 동의방법으로서 “서면동의서에 토지등소유자의 지장을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다. 다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다”라고 규정하고 있다. 따라서 동의방법은 해외의 장기체류나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있는 경우를 제외하고는 서면동의서에 지장 날인과 자필 서명 및 신분증명서 사본의 첨부라는 방식으로 하여야 한다. 도시정비법에서 구체적으로 동의방법을 명시하고 있고 동의에 따라 조합 설립인가가 취소되는 효과가 있는 중요한 것인 이상 도시정비법에서 규정된 형식을 구비하지 못한 동의서는 본인의 의사가 확인되는 경우라 하더라도 적법한 것으로 볼 수 없다.

 

그런데, 위 개정 도시정비법 제17조 제1항에서 정하고 있는 개정된 동의방법은 2012년 8월 2일부터 시행되기 때문에 위 해산동의에 기한 조합 설립인가 취소규정이 시행된 2012년 2월 1일부터 2012년 8월 1일까지의 사이에는 도시정비법에서 동의방법에 대한 규정이 없는 입법의 미비가 발생하고 있다. 생각건대, 개정 도시정비법 제17조 및 제16조의2의 개정취지와 해산 동의의 내용과 효과 등을 종합하여 볼 때 2012년 2월 1일부터 2012년 8월 1일까지의 동의방법은 2012년 2월 1일 개정 전 도시정비법 제17조의 동의방법을 유추적용하는 것을 원칙으로 하고 예외적으로 토지등소유자의 동의에 대한 의사가 제출된 서류상으로 명확하게 확인된 경우에는 이를 동의자 수에 포함하는 것이 타당하다고 본다. 이러한 입법의 미비와 관련하여 주무관청인 국토해양부도 각 지자체에 보낸 지침에서 2012년 8월 1일까지의 기간에 대한 해산 동의는 위 개정 전 도시정비법 제17조의 동의방법에 따라 서면으로 된 해산 동의서 양식에 인감증명서(이미 인감증명서가 제출된 경우에는 신분증명서 사본)을 첨부하고 인감을 날인하도록 하고 있다.

 

IV. 조합의 해산과 청산

1. 조합의 해산과 청산

정비사업조합과 관련하여 도시정비법 제18조는 “조합은 법인으로 한다”(제1항), “조합은 조합 설립의 인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에 대통령령이 정하는 사항을 등기함으로써 성립한다”(제2항)라고 규정하고 있다. 그리고 “조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 민법 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다”(도시정비법 제27조)라고 규정하고 있다. 따라서 위와 같은 명문의 규정과 조합의 설립과 운영 등을 종합하여 볼 때 조합의 법적 성격은 민법상의 사단법인의 특수한 유형에 해당한다고 볼 수 있다.

 

대법원은 조합의 지위 및 조합 설립인가처분의 성격과 관련하여 “재개발조합은 재개발사업의 사업시행자로서 조합원에 대한 법률관계에서 특수한 존립목적을 부여받은 행정주체로서의 지위를 가지게 되고, 이러한 행정주체의 지위에서 정비구역 안에 있는 토지 등을 수용하거나(법 제38조), 관리처분계획(법 제48조), 경비부과처분(법 제61조) 등과 같은 행정처분을 할 수 있는 권한을 부여받는다. 따라서 재개발조합설립인가신청에 대한 행정청의 조합설립인가처분은 단순히 사인(私人)들의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 가지는 것이 아니라 법령상 일정한 요건을 갖추는 경우 행정주체(공법인)의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성질을 가진다고 봄이 상당하다.”(대법원 2010.1.28. 선고 2009두4845 판결)라고 하여 조합에 대하여 특수한 목적의 행정주체(공법인)의 지위를 인정하고 있지만, 이는 조합 설립인가처분의 성격과 사업시행자로서의 조합의 지위를 설시하고 있는 것으로서 조합의 사단법인성을 부인하는 취지는 아니라고 볼 것이다.

 

따라서 조합의 해산과 청산에 관하여는 도시정비법과 조합 정관에서 별도로 규정하고 있는 사항을 제외하고는 민법의 법인 해산 및 청산에 관한 규정이 적용된다. 법인의 해산사유에 관하여 민법 제77조 제1항은 “법인은 존립기간의 만료, 법인의 목적의 달성 또는 달성의 불능 기타 정관에 정한 해산사유의 발생, 파산 또는 설립허가의 취소로 해산한다”라고 규정하고 있는바, 위 개정 도시정비법 제16조의2의 규정에 따라 토지등소유자 또는 조합원의 동의에 의하여 조합의 해산이 신청되고 조합 설립인가가 취소되는 경우, 이는 민법 제77조 제1항에서 정하고 있는 해산사유 중 ‘설립허가의 취소’ 및 ‘법인의 목적의 달성의 불능’에 해당된다고 볼 수 있다. 따라서 도시정비법 제16조의2의 규정에 따라 조합 설립인가가 취소됨으로 인하여 조합이 해산된 경우에는 별도로 조합의 총회에서의 해산결의가 필요하지 아니하다고 보아야 한다.

 

민법은 “사단법인은 총사원 4분의 3 이상의 동의가 없으면 해산을 결의하지 못한다. 그러나 정관에 다른 규정이 있는 때에는 그 규정에 의한다”(제78조)라고 규정하고 있고, 도시정비법은 ‘조합의 해산에 관한 사항’을 조합총회의 의결사항으로 규정하고 있으며(법 제24조 제3항 제12호, 법 시행령 제34조 제1호, 제35조 제1호), 국토해양부 고시 조합 표준정관에도 조합의 해산은 조합총회의 의결사항(민법의 규정과 달리 일반적인 총회 의결정족수로 되어 있다)으로 규정하고 있으나, 이러한 규정들은 민법 제77조 제1항에서 정하고 있는 ‘총회의 결의로 해산’하는 경우에 적용되는 것으로서, 위에서 논의하고 있는 바와 같이 도시정비법의 특별규정에 따라 해산신청 및 조합 설립인가 취소처분이 있는 경우에는 그 적용이 없다고 보아야 한다. 2012년 4월 20일 입법예고된 도시정비법 시행령 개정안에 의하면, 조합원 동의로 조합 설립인가가 취소된 경우 총회 의결을 거치지 않도록 하고 있는데(안 제34조 제1항) 이는 위와 같은 해산의 법리를 확인하고 있는 것에 불과하다.

 

민법의 해산사유에 해당하여 정비사업조합이 해산하면 조합의 권리능력은 '청산의 목적의 범위 내'에 한정되고(민법 제81조), 그 청산조합은 해산 전 조합과 동일성을 가지며, 청산의 종결로 완전히 소멸한다. 다만, 청산종결의 등기는 제3자에 대한 대항요건에 불과하고(민법 제54조), 사실상 청산이 종결된 때에 권리능력을 상실한다. 그리고 파산으로 해산하는 경우에는 ‘채무자 회생 및 파산에 관한 법률’에 따라 청산을 하나, 그 외의 경우에는 민법에 따라 청산하며, 청산절차는 제3자의 이해관계에 중대한 영향을 미치기 때문에 강행규정이다(대법원 1992. 4. 28. 선고 91누9848 판결 등)

 

2. 청산조합의 기관

가. 청산인

조합이 해산하면, 임원에 갈음하여 청산인이 청산조합의 집행기관이 된다. 청산인이 되는 자는 정관에서 정한 자가 원칙적이고, 정관에 정함이 없으면 총회 결의로 선임되나 총회가 선임하지도 않은 경우에는 해산 당시의 등기상 임원이 당연히 청산인이 된다(민법 제82조).

 

그런데, 조합의 임원이 전혀 없거나 청산인의 결원으로 인하여 손해가 생길 염려가 있는 때에는 법원은 직권 또는 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 청산인을 선임할 수 있고(민법 제83조), 중요한 사유가 있는 때에는 법원은 직권 또는 이해관계인이나 검사의 청구에 의하여 청산인을 해임할 수도 있다(민법 제84조).

 

나. 청산인의 대표권

청산인은 청산조합의 능력의 범위 내에서 내부의 사무를 집행하고 외부에 대하여 청산조합을 대표한다(민법 제81조, 제87조 제2항). 그리고 대표권의 제한은 등기등기하지 아니하면 제3자에게 대항하지 못한다는 이사의 대표권에 대한 제한의 대항요건에 관한 민법 제60조의 규정이나 민법 제70조의 임시총회에 관한 규정 등은 청산인에 준용된다(민법 제96조).

 

다. 청산인의 직무

민법 제87조는 청산인의 직무로 1) 현존사무의 종결, 2) 채권의 추심 및 채무의 변제, 3) 잔여재산의 인도를 규정하고 있고, 이를 행하기 위하여 필요한 모든 행위를 할 수 있다고 규정하고 있다.

 

현존사무의 종결이란 조합의 해산전부터 계속되고 있는 완결되지 아니한 모든 사무의 종결을 의미하는 것으로서 필요한 경우에는 임시총회를 개최하여 의결하는 것도 포함된다. 청산절차는 채무의 변제와 더불어 채권자의 만족과 잔여재산의 확정을 중요한 목적으로 하기 때문에 단순히 채권의 추심뿐만 아니라 채권적 재산을 물권적 재산으로 환가시키는 모든 행위를 포함한다. 그리고 민법에서는 채권자의 보호와 잔여재산의 확정 등을 위하여 채권신고의 공고(민법 제88조), 채권신고의 최고(민법 제89조), 채권신고기간 내의 변제금지와 채권변제의 특례(민법 제90조, 제91조), 청산으로부터 제외된 채권(민법 제92조) 등의 특별규정을 두고 있다.

 

3. 잔여재산의 귀속

청산인의 직무에는 잔여재산의 인도가 포함되어 있는데, 잔여재산이라 함은 채무의 변제를 완료한 다음에 남은 적극재산을 말하는 것으로서, 잔여재산의 귀속권리자에 관하여는 민법 제80조에서 규정하고 있는 바에 따라 정관으로 지정한 자에게 귀속하고, 정관으로 귀속권리자가 지정되지 아니하는 경우에는 조합 총회의 결의를 거쳐 유사한 목적을 위하여 그 재산을 처분할 수 있다.

 

그러나, 조합원 내지 토지등소유자의 동의에 기하여 조합 설립인가가 취소됨으로 인하여 조합이 해산된 경우에는 채무변제의 완료도 거의 불가능할 것이므로 잔여재산의 귀속이나 인도의 문제는 원칙적으로 발생되지 아니할 것이다.

 

4. 조합 정관의 해산관련 규정

국토해양부 고시 정비사업조합 표준정관에 의하면, 조합의 사업의 완료에 기하여 총회 또는 대의원회의 결의를 거쳐 해산된 경우를 전제로 하여 해산 의결 당시의 임원이 청산인이 되고, 조합이 해산하는 경우에 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따르도록 하고 있다{제56조(재건축), 제61조(재개발)}.

 

그리고 청산인의 임무로서 현존하는 조합의 사무종결, 채권의 추심 및 채무의 변제, 잔여재산의 처분, 기타 청산에 필요한 사항을 규정하고 있고{제57조(재건축), 제62조(재개발)}, ‘청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은 토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형평이 유지되도록 공정하게 배분하여야 한다’{제58조(재건축), 제63조(재개발)}라고 규정하고 있다.

 

5. 조합해산시 채무의 부담관계

정비사업조합은 그 성격이 사단법인이므로 원칙적으로 민법상의 사단법인의 법리가 적용된다. 따라서 조합이 해산되는 경우에 조합이 부담한 채무에 대하여 조합의 재산 범위 내에서만 책임을 지고 그 구성원인 조합원의 개인재산으로는 책임을 지지 않는 유한책임이 원칙이다.

다만, 조합원은 관리처분계획이나 조합 정관 또는 조합총회의 결의 등에 따라 일정한 부담금(분담금 내지 청산금 등 그 용어는 다양하다) 납부의무가 존재하는데, 이는 해당 조합원이 조합에 대하여 책임을 지는 것이지 조합의 채권자인 제3자에 대하여 직접 책임을 지는 것은 아니므로 사단법인의 성격과 모순되지 아니한다.

 

그런데 조합이 관리처분계획 인가의 단계에 나아가지 아니한 상태에서 개정된 도시정비법 제16조의2에 따라 조합 설립인가가 취소되고 그에 따라 조합이 해산된 경우에, 조합이 시공사 등 제3자에 대하여 부담하고 있는 채무에 대하여 조합원에게 어떠한 책임이 귀속되는지의 여부는 조합의 구체적인 사안에 따라 다르기 때문에 일도양단으로 간단하게 그 책임의 귀속관계 및 책임의 범위를 단정할 수는 없으며, 결국 향후 조합과 제3자(채권자) 및 조합원간에 장기간의 법적 분쟁으로 이어질 수 밖에 없다.

 

관리처분계획의 인가 전에 조합이 중도해산된 경우에 발생한 조합의 채무와 관련하여 조합원의 부담관계는 다양한 모습들이 있을 것이지만 여기에서는 이를 단순화하여 기본적인 몇 가지 유형에 대하여만 살펴보기로 한다.

 

먼저 조합이 중도해산된 이후 청산인이 개최한 조합 임시총회에서 조합의 채무에 대한 조합원의 분담방법과 분담금이 결의된 경우이다. 이처럼 조합 총회에서의 결의를 통하여 조합원의 분담금이 확정된 경우에는 조합원은 조합에 대하여 분담금채무가 발생되어 있는 것이므로 청산조합의 청산인은 조합원에게 분담금청구를 할 수 있고, 청산조합의 채권자인 제3자는 청산조합의 조합원에 대한 분담금청구채권에 대하여 가압류 내지 압류 등의 절차를 취할 수 있다. 다만, 이 경우에도 조합원은 조합에 대하여 책임을 부담하고 있는 것이므로 제3자인 조합의 채권자가 직접 조합원을 상대로 분담금청구를 할 수는 없는 것이며, 청산조합의 무자력을 입증하지 못하는 이상 제3자인 조합의 채권자가 조합의 조합원에 대한 분담금청구를 대위하여 행사하기는 어렵다고 본다.

 

다음으로 조합의 정관에 조합의 중도해산이라는 사유가 발생한 경우에 총회의 결의를 요하지 아니하고 조합의 채무에 대한 조합원의 책임분담과 구체적인 분담범위가 규정되어 있는 경우이다. 이처럼 조합의 중도해산에 따른 조합채무에 대한 조합원의 분담관계와 구체적인 분담범위가 정관으로 규정되어 있는 경우에는 그 정관의 효력에 기하여 조합원은 조합에 대하여 조합채무에 대한 분담금책임이 발생한다고 볼 수 있다. 이 경우 법적인 처리절차 등은 총회에서 분담금이 결의된 경우와 거의 동일하다고 할 수 있다.

 

마지막으로 조합의 가장 일반적인 경우로서 조합의 중도해산이 발생하였으나 조합의 채무에 대한 분담방법 및 분담금에 대하여 총회결의를 하지도 아니하고 정관에도 명시적인 규정이 없는 경우이다.

 

이에 대하여는 매우 다양한 법적 견해가 제기될 수 있고 향후 소송의 쟁점이 될 것으로 예상되는데, 필자는 현재의 표준정관과 도시정비법의 규정과 법리, 조합이라는 단체의 특수성 등에 비추어 조합이 개정 도시정비법 제16조의2에 따라 인가취소됨으로 인하여 중도해산된 경우에는 별도의 총회에서의 분담결의가 없다 하더라도 청산조합의 채무에 대하여 조합원들이 이를 분담할 책임이 있다고 보는 것이 타당하다고 생각한다.

 

그 구체적인 근거는 ① 도시정비법에 따른 정비사업조합은 민법상의 사단법인의 성격을 가지고 있지만 조합 설립인가처분이라는 설권적 처분을 통하여 행정주체(공법인)의 지위를 부여받게 되는 특수한 법인이라는 점, ② 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있기 때문에 임의탈퇴가 허용되지 않는다는 점, ③ 정비사업조합이 설립되면 조합원은 조합정관상 자신이 소유하고 있는 토지등에 대한 현물출자 의무와 정비사업비 등 비용납부의무가 있다는 점, ④ 시공자와 감정평가업자 및 정비사업전문관리업자 등의 선정 및 변경과 자금의 차입과 그 방법, 정비사업비의 사용, 예산으로 정한 사항외에 조합원의 부담이 될 계약 등은 조합총회의 전속적 의결사항으로 규정되어 있기 때문에(도시정비법 제24조) 조합의 중도해산시에 존재하고 있는 조합의 제3자에 대한 채무는 거의 대부분 조합 총회의 의결을 득한 것이라는 점, ⑤ 조합은 토지등소유자로부터 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다는 점(도시정비법 제61조), ⑥ 조합정관에서도 조합원이 현물로 출자한 토지 및 건축물과 조합원이 납부하는 정비사업비 등 부과금, 조합이 금융기관 및 시공자 등으로부터 조달하는 차입금 등을 그 재원으로 규정하고 있다는 점, ⑦ 조합의 해산 및 청산과 관련하여 ‘청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형평이 유지되도록 공정하게 배분하여야 한다’라고 정관에서 규정하고 있는 점 등에 있다.

 

다만, 위에서 살펴본 바와 같이 개정 도시정비법 제16조의2에 따른 조합 설립인가의 취소에 기하여 조합이 중도해산된 경우에 조합원이 조합의 채무에 대하여 분담금을 납부할 책임이 있다 하더라도 이는 조합원의 조합에 대한 책임인 것이지 조합에 대한 채권자인 제3자에 대한 책임은 아닌 것이므로, 조합의 채권자가 직접 조합원에 대하여 분담금청구를 할 수는 없는 것이고, 위와 같은 중도해산의 경우에 조합원의 조합에 대한 분담금은 청산 종결이 되는 때에 확정되는 것이고 그 이전에는 미확정 상태에 있는 것이므로 청산종결의 등기가 되거나 청산종결의 등기가 되지는 아니하였지만 사실상 청산 종결이 된 경우가 아닌 이상, 청산조합의 채권자인 제3자가 조합의 조합원에 대한 분담금채권을 압류하는 등의 강제집행을 할 수는 없다고 보는 것이 타당하다.

 

다음으로 중도해산에 따라 조합원이 청산조합에 대하여 분담금을 납부할 책임이 있는 경우에 그 책임의 분담비율과 분담금액이 문제로 된다. 생각건대, 이 경우 조합원이 청산조합의 채무를 분담하는 분담비율은 청산 종결 후 잔여채무에 대한 종전자산가격의 비율로 부담하는 것이 타당하고, 부담금액은 종전자산가격의 범위 이내로 보아야 하므로 종전자산가격을 초과할 수는 없다고 보는 것이 타당하다.

 

한편 청산조합의 채무와 관련하여 그 채무의 원인된 계약에 대하여 연대보증을 함 조합장과 임원 등의 책임도 검토가 필요하다. 조합 설립인가를 받은 이후 조합 설립의 하자를 이유로 인가에 대한 무효 내지 취소소송이 확정된 경우에는 소급적으로 인가처분이 소멸되기 때문에 조합과 제3자와 사이에 체결된 계약도 무효라고 할 것이어서 그 계약에 대한 연대보증계약도 무효라고 볼 수 있다. 그러나, 개정된 도시정비법 제16조의2에 따라 조합 설립인가가 취소됨으로 인하여 해산된 경우에는 조합임원의 연대보증계약도 효력이 있다고 보아야 할 것이므로 조합임원은 연대보증계약의 내용에 따라 제3자에 대하여 연대보증책임을 부담한다고 보는 것이 타당하다.

 

연대보증책임을 부담하는 임원이 주채무자인 조합에 대하여 구상권을 행사할 수 있음은 당연하지만 현실적으로 구상권을 행사하여 피해를 회복하는 것이 사실상 어려운 것으로서 연대보증을 한 임원들의 연대보증책임에 대하여는 정비사업조합과 관련하여 자신들이 출자한 토지 및 건축물의 범위 안에서 연대보증책임을 부담하는 묵시적 합의가 있다고 보아 그 출자한 종전자산금액으로 그 책임범위가 제한되는 것으로 해석하는 것이 타당하며, 각종 조합의 계약에서 임원들의 연대보증을 하는 관행은 폐지되는 것이 타당하다.

 

V. 결 어

앞에서 살펴본 바와 같이 개정된 도시정비법 제16조의2에 따른 조합 설립인가의 취소로 조합이 해산된 경우에는 기본적으로 청산조합의 채무에 대하여 조합원들이 출자금액의 비율에 따라 분담금(부담금)을 조합에 부담할 책임이 있다고 보는 것이 필자의 생각이지만, 이와 관련하여서는 최근에 개정된 도시정비법 제16조의2에 따라 실제로 수원 소재 재개발조합의 인가취소가 이루어지기 전까지 법률적인 논의가 전혀 이루어지지 못하고 있는 것이 현실이고 반대의 견해도 있을 수 있다. 앞으로 이와 관련한 해결방법과 법리에 대한 많은 논의가 이루어지기를 기대하여 본다.

 

세계적인 경제여건의 악화와 부동산경기의 하락 등에 기한 정비사업의 사업성 악화로 인하여 정비사업은 침체기를 맞이하고 있다. 이러한 제반 여건변화에 따라 한시적으로 정비사업을 중도에 포기할 수 있도록 하는 출구전략의 하나로서 2012년 2월 1일 도시정비법을 개정하면서 토지등소유자 또는 조합원의 일정한 동의에 의한 조합과 추진위원회의 해산신청을 허용하고 그에 따라 조합 설립인가와 추진위원회 승인을 취소하도록 하는 규정이 신설된 것으로서 그 필요성에는 공감이 가는 부분이 있다.

 

그러나 개정된 도시정비법 제16조의2에 의하면 토지등소유자 또는 조합원의 동의에 따른 해산신청으로 인가 내지 승인이 취소된 경우에 추진위원회의 경우에는 정비사업전문관리업체의 용역비, 설계용역비, 기타 비용 중 조례로 정하는 비용을 보조할 수 있도록 하고 있으나, 조합 설립인가가 취소된 경우에는 비용을 전혀 보조하지 않도록 하는 것은 많은 문제를 낳고 있다. 또한 이처럼 매몰비용을 전혀 보조하지 아니하면서도, 중도해산시에 매몰비용을 전혀 부담하지도 아니하는 조합원이 아닌 토지등소유자의 의사에 기하여 중도해산 및 조합 설립인가 취소를 허용하는 것은 민법의 사단법인에서의 해산결의라는 구성원의 의사에 기한 해산의 요건과 취지를 근본적으로 훼손시키고 있는 것으로서 중대한 악법의 하나라고 볼 수 있다.

 

따라서 출구전략으로서 조합이 중도해산된 경우에도 그 매몰비용을 정부와 지자체가 보조할 수 있도록 입법적인 정비를 하여야 하고, 동의요건과 관련하여서도 조합의 경우에는 토지등소유자의 의사가 아닌 조합원의 의사에 기하여 중도해산이 이루어질 수 있도록 하는 내용과 조합 설립인가 취소시에 이해관계인인 조합 등의 의견이 충분히 반영될 수 있는 청문절차 등을 도입하는 등의 입법적 개선이 필요하다.

차흥권변호사(법무법인을지) lawcha@kornet.net