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| (왼쪽 사진)용산 국제업무지구 조감도. |
[황금알이라던 사업, 중단 사태]
현재 어디까지 - 땅값·이자에 4조 투입, 건물은 착공도 못해
사업 중단 왜? - 코레일, 시행사와 이견 돈집행 미뤄… 자금난
분양은 잘될까 - 사업측 "노른자위 땅" 코레일 "너무 비싸"
파산땐 어떻게 - 코레일 땅값 3조 토해내야… 인근주민도 피해
건국 이래 최대 개발 프로젝트라는 '용산국제업무지구' 사업이 파산 초읽기에 몰렸다. 문제는 돈이다. 2011년 9월 이후 자금줄이 끊기면서 금고가 바닥났다. 다음 달 12일까지 이자 50여억원을 막지 못하면 사업은 물거품이 된다. 2007년 8월 당시 삼성물산 컨소시엄이 사업자로 선정될 당시만 해도 '황금 알을 낳을 거위'로 꼽히던 사업이 왜 지경까지 오게 된 것일까.
①지금까지 들어간 돈은?
용산국제업무지구 프로젝트는 철도공사(코레일) 소유의 서울 용산 옛 철도정비창 땅과 주변 서부이촌동 일대 사유지를 묶은 52만㎡에 세계적인 업무·상업·주거 복합 단지를 짓는 사업이다. 빌딩 60여개가 들어설 예정인데 건물 전체 연면적만 338만㎡로 서울 여의도 63빌딩 20개를 짓고도 남는 규모다.
이 프로젝트는 총사업비만 30조원이 넘는다. 4대강 살리기 사업(22조원)보다 규모가 크다. 2007년부터 지금까지 투자된 돈은 4조원 안팎이다. 전체 추정 사업비의 10% 남짓이다. 아직 건물은 착공도 하지 못했다. 돈 대부분이 땅값과 금융 이자를 내는 데 들어갔다. 용산 프로젝트는 완공하려면 26조원 안팎 사업비를 더 투자해야 하는 상황이다.
②사업 중단 이유는?
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현재 사업이 중단된 이유는 자금이 바닥났기 때문이다. 당초 사업 시행자인 드림허브프로젝트금융투자㈜는 지난해 3월 코레일로부터 자금 4161억원을 받기로 돼 있었다. 코레일이 드림허브의 자금난을 덜어주기 위해 향후 용산 사업 대지에 들어설 랜드마크 빌딩(111층)을 미리 사려고 지불하는 계약금이었다. 이 돈만 제대로 들어왔으면 사업 중단은 피할 수 있었다.
그러나 자금 집행을 앞두고 코레일과 민간 출자사들이 사업 방식을 놓고 의견 충돌을 빚으면서 자금 조달이 중단됐다. 코레일 측은 "현재 사업 계획은 위험 부담이 너무 크다"고 주장한다. 경기가 불투명한 만큼 안정적인 사업을 위해 자본금을 1조4000억원에서 3조원으로 늘리고 개발도 한꺼번에 하지 말고 순차적으로 하자는 게 요지다.
민간 출자사들은 코레일 의견에 반대한다. "당초 계획대로 하면 증자할 필요가 없고 사업 방식도 이미 순차적 개발로 진행하도록 돼 있다"는 입장이다. 업계에서는 민간 출자사들의 자금 조달 여력이 없는 상황에서 유일한 자금줄인 코레일마저 자금 지원에 나서지 않는다면 파산은 불가피할 것으로 보고 있다.
③경기 안 좋은데 분양 잘될까?
코레일은 용산 프로젝트가 지금 계획대로 진행되면 분양 가능성이 희박하다고 보고 있다. 코레일 측은 "상가 분양 예정 면적이 서울 강남 코엑스몰의 5배나 돼 지나치게 넓다"고 지적한다. 최근 경기 상황을 감안하면 현재 책정한 3.3㎡당 분양가 4000만원은 너무 비싸다고 주장한다.
드림허브는 분양가 4000만원이면 경쟁력이 있다고 반박한다. 서울의 평균 상가 분양 가격도 3000만원을 넘고 있기 때문이다. 드림허브 관계자는 "용산 일대 상가의 평균 시세도 1억원을 넘는다"고 말했다. 서울에서 가장 노른자위인 만큼 서울 강남역(1억~2억원)이나 명동(최대 5억원)을 비교 대상으로 하는 게 옳다는 입장이다. 드림허브 관계자는 "세계적인 명품 회사가 2조~3조원 규모로 상가를 통매입하겠다는 의사도 보이고 있다"고 말했다.
④파산하면 어떻게 되나?
드림허브 측은 이달 말까지 자금 지원 여부가 확정되지 않으면 다음 달 만기가 돌아오는 이자를 내지 못해 파산이 불가피할 것으로 우려하고 있다. 이 사업이 파산하면 후폭풍이 적지 않을 전망이다. 당장 1조원이 넘는 드림허브의 자본금은 허공으로 날아가게 된다. 코레일은 그동안 받았던 땅값 약 3조원을 모두 토해내야 한다. 이럴 경우 이 사업을 통해 누적된 부채 상환을 기대했던 코레일의 계획에도 차질이 예상된다.
5년 동안 보상을 기다렸던 서부이촌동 주민들의 피해와 반발도 문제다. 서부이촌동 2200여 가구가 사업 대상지에 포함돼 있다. 이 가운데 절반 이상은 보상을 예상하고 평균 자금 3억5000만원 이상을 금융권에서 미리 대출받은 것으로 알려졌다.
[유하룡 기자]