[이슈판결]구분의사 객관적 표시되면 구분소유권 성립

 

 

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[이슈판결]구분의사 객관적 표시되면 구분소유권 성립

 

 

 

 

 

 

 

 

 

코리아리포스트 2013-02-19

 

- 대법원, “집합건축물대장 등록, 등기부 등기 전에도 구분소유 성립”

[코리아리포스트=김진성기자]구분소유권 성립시기에 대한 사법부의 판단이 달라졌다. 대법원 전원합의체가 지난 1월 17일 “집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 구분소유가 성립할 수 있다”는 취지의 판결을 내린 것. 경매에서 서울시 강남구 소재 아파트 한 채를 낙찰 받은 원고가 아파트 분양자와 신탁사업자를 상대로 제기한 대지권 지분 이전등기 청구소송(2010다71578)에서다.

이번 판결로 “구분소유는 건물 전체가 완성되고 원칙적으로 집합건축물대장에 구분건물로 등록된 사실, 예외적으로 등기부에 구분건물의 표시에 관한 등기가 마쳐진 시점에 비로소 성립한다”는 취지로 판시한 기존 대법원 판례(99다1345, 2004다67691 등)는 일부 변경됐다.

피고 아파트 분양자는 지난 2001년 12월 주식회사A로부터 토지를 매수해 2002년 3월 소유권이전등기를 마친 후, 동년 4월 B주식회사와 해당 토지에 지하 2층, 지상 12층 규모 19세대의 아파트를 신축하는 공사도급계약을 체결하는 한편, 분양을 진행했다. 아파트는 동년 5월 착공했다.

또한 피고 아파트 분양자는 해당 토지와 관련해 2003년 9월 신탁사업자, 우선수익자 주식회사 C은행 등과 부동산담보신계약을 체결하는 한편, 토지신탁자에게 신탁을 원인으로 소유권이전등기를 경료해 주고 C은행으로부터 2004년 9월 만료 조건으로 25억원을 대출받았다.

이후 C은행은 대출금을 피보전채권으로 해 아파트 분양자를 상대로 2004년 7월 법원에 해당 아파트에 대한 가압류를 신청하고, 그 결정에 따라 해당 아파트에 대해 소유권보전등기를 마친 후 가압류등기와 함께 채권최고액 32억5천만원의 근저당설정등기를 했다. 또한 동년 11월에는 근저당권에 기해 서울중앙지법에 부동산임의경매를 신청했다.

원고는 2006년 6월 임의경매절차에서 해당 아파트 중 한 세대를 낙찰 받아 소유권을 취득한 사람으로 “해당사건 신탁등기는 아파트 분양자가 아파트의 구분소유권자가 아닌 신탁사업자에 분리해 대지사용권을 처분했으므로 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법) 제20조에 위배돼 무효”라며 “신탁사업자는 신탁등기를 말소할 의무가 있고, 아파트 분양자는 구분소유자인 자신에게 전유부분 취득을 원인으로 한 해당 토지에 대한 지분소유권 이전등기절차를 이행하라”며 소송을 제기했다.

이와 관련해 1심은 “건축물이 완성되기 전 각 구분건물의 소유권은 성립할 수 없다”는 이전 판례를 인용해 원고의 청구를 기각했으며, 2심은 이미 아파트의 각 부분이 구조상 독립성을 갖추고 있었고, 분양계약을 체결하는 등 건물의 각 부분을 구분하는 행위가 있었던 것으로 보고 1심의 판결을 뒤집었다. 또한 대법원은 2심의 이러한 판결을 확정했다.

대법원의 판단을 구체적으로 살펴보자.

대법원 전원합의체는 먼저 구분소유의 성립요건 및 성립시기에 관한 내용과 관련해 “1동의 건물에 대해 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖춰야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다”며 “여기서 구분행위는 건물의 물리적 형질에 변경을 가함이 없이 법률관념상 그 건물의 특정부분을 구분해 별개 소유권의 객체로 하려는 일종의 법률행위로서 그 시기나 방식에 특별한 제한이 있는 것은 아니고 처분권자의 구분의사가 객관적으로 외부에 표시되면 인정된다”고 설명했다.

이어 재판부는 “따라서 구분건물이 물리적으로 완성되기 전에도 건축허가신청이나 분양계약 등을 통해 장래 신축되는 건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사가 객관적으로 표시되면 구분행위의 존재를 인정할 수 있고, 이후 1동의 건물 및 그 구분행위에 상응하는 구분건물이 객관적ㆍ물리적으로 완성되면 아직 그 건물이 집합건축물대장에 등록되거나 구분건물로서 등기부에 등기되지 않았더라도 그 시점에서 구분소유가 성립한다”며 “원심이 이 사건 아파트는 2003년 8월 25일까지 각 층의 기둥, 주벽 및 천장 슬래브 공사가 이뤄져 1동의 건물 내부의 각 전유부분이 구조상ㆍ이용상 독립성을 갖췄고, 그보다 앞서 (아파트 내부의) 구분건물 각각에 대해 분양계약을 체결함으로써 구분의사를 외부에 표시했으므로 구분행위의 존재도 넉넉히 인정된다고 봐 토지에 관해 부동산담보신탁계약이 체결되고 신탁등기가 마쳐진 2003년 9월 이미 구분소유권이 성립한 상태였다고 판단한 것은 법리를 오해하거나 석명권을 행사하지 않은 위법이 없다”고 판결했다.

재판부는 또 전유부분과 대지사용권의 분리처분금지에 대한 내용과 관련해서는 “집합건물법이 제20조를 통해 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따르고, 구분 소유자는 규약으로써 달리 정하지 않는 한 그가 가지는 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없으며 그 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다고 규정하고 있는 취지는 집합건물의 전유부분과 대지사용권이 분리되는 것을 최대한 억제해 대지사용권이 없는 구분소유권의 발생을 방지함으로써 집합건물에 관한 법률관계의 안정과 합리적 규율을 도모하려는 데 있으므로 전유부분과 대지사용권의 일체성에 반하는 대지의 처분행위는 그 효력이 없다”며 “원심이 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2003년 9월 경 이 사건 아파트 각각의 전유부분에 관해 이미 구분소유권이 성립한 이상 피고가 토지신탁사업자와 체결한 부동산담보신탁계약은 집합건물법 제20조에 위배돼 무효이므로 이 사건 신탁등기는 말소돼야 한다고 판단한 것은 위 법리에 따른 것으로 정당하다고 설명했다.

이어 재판부는 “원심이 2003년 9월 부동산담보신탁계약을 체결할 당시 이 사건 아파트가 12층 전부에 걸쳐 기둥과 지붕 및 천장 슬래브의 형태를 갖추고 있어서 집합건물로서의 모습을 갖춘 점, 부동산담보신탁계약서 특약사항에서 ‘별도의 신탁절차 없이 신탁부동산에 건축되는 건물은 본 신탁계약상 신탁재산으로 본다’고 규정한 점 등에 비춰, 신탁사업자는 이 사건 토지가 집합건물의 대지로 돼 있는 사정을 알고 있었다고 봄이 상당하므로 집합건물법 제20조 제3항의 분리처분금지로 대항할 수 없는 선의의 제3자에 해당하지 않는다고 판단한 것도 정당하다”고 판시했다.

한편, 이번 소송과 관련해 김창석·김신 대법관은 이번 판결과는 반대의 의견을 제시하기도 했다. 해당 대법관들은 “선분양이 공동주택 공급의 일반적인 거래 방법이고 미등록 상태가 장기화될 가능성이 있는 현실에서 수분양자들의 보호를 도외시할 수는 없지만, 물권으로서 대세적 효력이 있는 구분소유권과 그 법률관계의 명확성 요청이라는 기본원칙을 포기하면서까지 집합건물법 제20조에 의한 분리처분금지의 효력 발생시점을 앞당기기 위해 무리한 해석론을 취해 규범적 효력을 부여하는 방식으로 수분양자들의 보호를 꾀하는 것은 법정책적으로 봐도 타당하다고 할 수 없다”며 “구분소유권의 성립시기에 관한 명확한 기준이 정립되지 않아 그로 인해 법률관계에 관한 수많은 법적 분쟁이 야기됐던 만큼 오히려 대법원이 구분소유권의 성립에 확정적이며 공적인 구분행위인 건축물 대장 등록이 필요하다는 견해를 취해 거래계에 분명한 기준을 제시하면 법적 분쟁의 발생을 미리 예방할 수 있을 것”이라는 등의 의견을 밝혔다.

김진성 기자