출구전략에 된서리 맞은 재개발 사업장

 

 

 

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출구전략에 된서리 맞은 재개발 사업장

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2013.04.24

 

조합취소→회생→또 취소?… 수원113-5구역의 딜레마

행정심판으로 조합 구제됐지만 두달만에 백지화 위기

과반수 해산동의로 취소 수순… 조합, 행정소송 맞대응

조합설립인가가 취소됐다가 되살아난 수원113-5구역이 최근 또다시 취소 논란을 빚고 있다. 사업단계와 상관없이 조합해산이 가능하도록 규정돼 있는 출구전략의 폐해를 그대로 보여주고 있는 셈이다. 이곳은 이미 분양신청을 마치고 관리처분계획 수립을 앞둔 상태였지만 지난해 2월 시작된 출구전략으로 인해 조합설립인가가 취소됐다. 이후 절차상의 하자로 행정심판을 통해 구제받았지만 일부 반대 주민들로 인해 조합이 재차 취소될 상황에 놓였다. 법적 안전장치가 없다보니 행정심판에서 승소하고도 조합해산 신청이 반복되는 사태가 일어나고 있는 것이다. 이에 따라 국회에서는 사업이 일정단계에 진입했을 때에는 조합해산이 불가능하도록 하는 법 개정 논의를 진행하고 있다. 사업이 백지화됐을 경우 매몰비용 등에 따른 피해를 최소화하기 위한 것이다.

▲토지등소유자 55.7%로 또다시 해산신청=재개발사업 정상화를 꾀하던 수원113-5구역이 주민들간의 지속된 갈등으로 조합설립인가가 다시 한번 취소될 상황에 놓였다.

지난달 27일 수원시에 따르면 수원113-5구역은 비상대책위원회에 의해 토지등소유자 192명 중 107명의 동의로 조합 해산신청서가 또다시 제출된 것으로 알려졌다.

동의율은 55.7%로 〈도시 및 주거환경정비법〉 제16조의2에서 규정하고 있는 조합설립 취소기준을 갖췄다. 지난 1월 조합설립인가 취소처분이 취소된 지 불과 2개월만에 조합해산 논란에 휩싸인 것이다.

이처럼 수원113-5구역의 조합설립인가가 백지화됐다가 다시 살아나고, 또다시 취소 논란이 재점화된 이유는 지난해 2월 개정된 법규정 때문이라는 게 업계의 분석이다.

법이 개정되기 전에 토지등소유자로부터 해산동의서를 받기 위해서는 인감도장 및 인감증명서를 첨부해야만 적법했다.

하지만 지난해 8월부터는 해산동의서에 지장을 날인하고 자필로 서명한 다음 신분증 사본을 첨부하면 끝이다. 해산을 위한 동의방법이 이전보다 수월해진 것이다.

수원시 관계자는 “수원113-5구역내 주민들로부터 접수된 조합설립 해산신청서를 검토한 결과 모두 법 규정이 시행된 8월 이후에 징구된 것으로 확인됐다”며 “현재 조합설립인가 취소에 대한 조합 측의 의견수렴 절차를 진행하고 있다”고 밝혔다.

▲조합, 억울하지만 인정… 향후 소송 등으로 맞대응=조합설립인가 취소처분이 재차 내려질 것을 감지한 조합은 향후 행정소송 및 위헌법률심판 제청 등으로 맞설 계획이다.

우선 분양신청을 하지 않아 조합원 자격이 없는 토지등소유자가 조합을 해산하는 주체가 될 수 있는지 여부다. 수원113-5구역은 지난 2011년 5월 분양신청을 완료했다. 당시 분양신청자는 총 99명(57.55%)인 것으로 나타났다. 따라서 대법원의 판결대로라면 나머지 조합원들은 이미 자격이 박탈된 셈이다.

하지만 이번 조합 해산동의서를 제출한 토지등소유자 대부분은 분양신청을 하지 않은 현금청산대상자라는 게 조합 측의 설명이다. 이와 함께 조합원이 아닌 토지등소유자가 조합의 해산을 신청할 수 있는지에 대해서도 의문을 제기하고 있다.

현행 〈도정법〉 제16조의2제1항제3호에서는 조합은 물론 토지등소유자 과반수의 동의로도 조합 해산을 신청할 수 있도록 규정하고 있다.

하지만 사업주체는 조합이기 때문에 조합원 자격이 없는 토지등소유자에 의해 조합의 해산 여부를 판가름하는 것은 부당하다는 것이다.

이러한 규정으로 인해 수원113-5구역에서는 편법까지 동원됐던 것으로 나타났다. 토지등소유자 수를 늘리기 위해 매매, 증여 등의 방법으로 변질된 것이다. 이른바 ‘지분쪼개기’를 통해 해산동의서가 징구됐다는 게 조합 측의 주장이다.

실제로 지난해 4월 최초 해산동의서가 접수될 당시의 토지등소유자는 178명이었지만, 이번에 제출된 해산동의서에서 전체 토지등소유자는 총 192명으로 늘었다. 당초보다 14명이나 늘어난 것을 알 수 있다.

나아가 토지등소유자 과반수 동의만으로 조합설립인가를 취소할 수 있는지에 대해서도 지적하고 있다. 조합설립인가를 받을 때에는 75%의 동의가 필요한데 반해 취소할 때에는 겨우 과반수 동의만으로도 취소가 가능하도록 규정한 것은 부당하다는 것이다.

이종원 조합장은 “모든 법규정이 출구전략에 맞춰져 있어 해산동의서가 접수된 이상 조합설립인가가 취소될 것은 자명하다”면서도 “하지만 이러한 현행 법규정들은 위헌의 소지가 다분하기 때문에 향후 행정소송과 위헌법률 제청 등을 통해 선량한 조합원들의 권리를 되찾겠다”고 밝혔다.

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사업시행인가 이전에만 해산 가능… 국회 통과에 주목

■ 법 개정 추진사항
수원113-5구역과 같이 사업이 상당기간 진척된 곳들의 피해를 방지하기 위해 해산신청 기간을 제한하도록 하는 법안이 발의됐다. 지난 1월 이철우 새누리당 국회의원이 대표발의한 〈도정법〉 개정안이 바로 그것이다.
이 의원은 이번 개정안을 대표발의하면서 조합해산 신청시기를 사업시행인가 이전까지만 허용하도록 제한을 뒀다. 이주·철거가 진행 중이더라도 조합설립 동의자 과반수의 동의만 있으면 어느 시점이든지 해산이 가능하도록 하고 있는 현행 규정의 불합리하다는 이유에서다.

이 의원은 “조합해산 신청기간에 대한 별도의 제한이 없다보니 언제든지 조합설립 동의자 과반수의 동의만 있으면 해산이 가능해 정비사업의 안정성이 담보되지 못하는가하면 재산상의 막대한 손실을 가져오게 된다”며 “안정적인 사업추진을 도모하기 위해서는 조합의 해산신청을 사업시행인가 이전까지만 허용해야 한다”고 주장했다.

이러한 내용을 담은 〈도정법〉 개정안은 지난 18일 국토교통위원회에 회부되면서 처리절차가 본격적으로 이뤄지고 있다. 국토위 역시 해산신청 시기를 제한해야 한다는데 긍정적인 입장을 나타냈다.

허태수 수석전문위원은 검토보고서를 통해 “현행 법에서는 주민이 조합의 해산을 신청할 수 있는 시기를 제한하지 않아 조합원 및 토지등소유자가 원하는 경우 사업단계에 관계없이 조합을 해산할 수 있다”면서 “개정안은 조합의 해산을 신청할 수 있는 시기를 제한함으로써 일정한 사업단계 이후에는 조합해산을 방지해 정비사업의 안정적인 추진을 담보하고자 하는 것으로 그 취지는 바람직한 것으로 보인다”고 의견을 내놓았다.

이번 개정안은 조만간 제315회 국회 제3차 전체회의에 상정될 예정이어서 무분별한 출구전략으로 인해 피해를 입고 있는 사업장들에게 뜨거운 관심을 받고 있다.

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조합-주민-협력업체
또다시 매몰비용 싸움

■ 문제는 뭔가
수원113-5구역의 조합설립인가 취소가 기정사실화 되면서 수면아래에 있던 매몰비용 논란이 쟁점이 될 것으로 보인다.

조합설립인가 취소로 사업의 진척은 막을 수 있지만 향후 발생될 문제들로 인해 조합과 조합원, 협력업체간의 싸움이 계속된다는 얘기다.

실제로 수원113-5구역의 시공자인 삼성물산은 최초 조합설립인가가 취소될 당시인 지난해 5월 기투입 비용 등에 대해 변제할 것을 통보하는 하는 공문을 발송한 바 있다.

조합이 삼성물산에서 대여한 사업비는 약 41억원이며, 여기에 대여금 이자 및 손해배상금 등을 더하면 약 50억원에 달하는 것으로 나타났다.

따라서 조합설립인가가 취소되면 조합원들은 꼼짝없이 약 50억원에 달하는 비용을 변제해야 하는 상황에 처하게 된다.

이처럼 상황이 극으로 치달으면서 매몰비용에 대한 책임소재를 두고 조합원간의 갈등이 더욱 깊어질 것으로 우려된다. 현재로써는 매몰비용 지원규정이 없는데다가 별도의 처리기준 조차도 없기 때문이다.

현행 법규정상 매몰비용은 추진위원회가 해산되는 경우에만 공공이 일정 비율만큼 지원할 수 있도록 규정돼 있다. 하지만 조합이 해산될 경우에는 특별한 규정이 없다. 조합은 조합원들이 알아서 하라는 것이다.

이로 인해 일부 지자체에서는 출구전략에 따른 매몰비용을 국가가 지원해야 한다고 주장하고 있다. 하지만 국토교통부는 ‘절대 불가’라는 방침을 꺾지 않고 있고, 앞으로도 꺾지 않을 것이라는 게 업계의 시각이다.

게다가 별도의 처리기준 조차도 없는 상황이다. 조합이 해산된 경우 매몰비용을 전체 조합원들이 1/n로 변제해야 하는지, 아니면 종전 자산평가액의 비율로 변제해야 하는지 난감한 실정이다.

더 큰 문제는 조합원들이 매몰비용에 대한 책임을 인정하지 않는다는 점이다. 사업을 완료해보지도 않고 중도에 무산되면서 조합원당 약 2천만원 이상의 손해가 발생했는데 어느 누가 자진해서 변제하겠냐는 것이다.

삼성물산 관계자는 “아직 인가취소가 결정된 사항이 아니어서 매몰비용 변제에 대해서는 검토 중이다”며 “우선 조합이 정상화되기를 바라지만 만약 인가 취소가 확정될 경우에는 그동안 조합에 대여한 비용들을 회수하기 위한 절차를 진행할 것”이라고 밝혔다.

최영록 기자