서울시 정비사업 실태조사 추진경과 발표

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 서울시 정비사업 실태조사 추진경과 발표

 

 

 

 

 

코리아리포스트 2013-08-13

김진성 기자

 

138개 구역 조사 완료… 연내 170개 구역 완료 예정

 

[코리아리포스트=김진성기자]서울시(시장 박원순)가 지난 1년간 진행된 ‘뉴타운·재개발 실태조사 추진경과’를 발표했다. 서울시는 지난해 1월 30일 ‘뉴타운·재개발 수습방안’을 발표한 이후 뉴타운·재개발·재건축사업 총 1244개 구역 중 관리처분인가 신청 이전 단계에 있는 정비(예정)구역 571개소를 실태조사 대상으로 정하고, 지난 1년간 실태조사에 박차를 가해 왔다.

 

이와 관련해 서울시 주택정책실 재생지원과 관계자는 “지난해 7월부터 지금까지 실태조사 대상 총 571개 구역 중 308개 구역에 대한 실태조사를 실시해 이 중 138개를 완료하고, 나머지 170개 구역에 대한 실태조사도 차질 없이 추진 중”이라고 밝혔다. 또한 “올해 말이면 당초 계획대로 관리처분인가 신청 이전 단계에 있는 정비(예정)구역에 대한 실태조사가 모두 마무리될 예정”이라고 덧붙였다.

 

시가 지난 8일 발표한 실태조사 추진경과에 따르면 실태조사 대상 571개소 중 추진위원회나 조합 등 추진주체가 없는 구역은 총 266개로, 선별조사로 183개 구역에 대한 실태조사가 진행돼 해제 신청된 구역을 포함한 130개 구역의 실태조사가 완료됐으며, 현재 나머지 53개 구역에 대한 실태조사가 진행 중이다. 또한 추진주체가 있는 구역은 실태조사를 신청한 125개 구역을 대상으로 조사가 진행됐으며, 8개 구역은 조사가 완료된 상태로 현재 117개 구역에서 실태조사가 진행되고 있다.

 

이와 관련해 재생지원과 관계자는 “추진주체가 있는 구역의 실태조사는 법령상 자치구 업무이나, 통일성 확보 및 통합적인 공정관리를 위해 시 차원에서 지원하고 있다”며 “시 직원 52명, 실태조사관 112명 등 가용인력을 총 투입하고, 시 직원 1인당 2~3개 구역씩 전담구역을 지정해 공정관리 지원, 주민설명회, 주민협의체 참여 등 실태조사 전반에 걸쳐 지원하고 있다”고 설명했다.

 

실제로 시는 그동안 총 532회의 주민설명회를 개최한 바 있으며, 115개 구역에서 총 332회의 주민협의체 회의를 진행하고, 사업성분석 T/F 회의 등도 200여회 개최했다.

 

특히 서울시는 이번 경과보고를 통해 “실태조사 과정에서 발견되는 문제점들은 지속적으로 보완·개선해 가며 실태조사의 투명성과 공정성을 강화하고 내실화에 만전을 기하고 있다”고 밝혔다. 인터넷 확인이 어려운 주민들을 위해 그동안 클린업시스템을 통해서만 확인하도록 했던 개인별 추정분담금을 지난 7월부터 우편으로 통보하도록 개선하고, 추정분담금 산정 토대가 되는 기준공사비도 국토교통부의 2013년 기본형건축비고시 내용과 금년도 물가인상분 3% 정도를 반영해 370만원에서 380만원으로 조정, 추정분담금의 신뢰성을 높였다는 것. 이외에도 시는 실태조사 가이드라인, 감정평가기준, Q&A 등을 클린업 시스템과 시·구 홈페이지에 전면 공개하고 있으며, 실무검토회의를 운영해 55개의 사업성분석 항목과 건축도면, 계약사항 등 구역별 특이사항 등의 입력사항을 철저히 검토하도록 했다. 또한 주민의 요구가 있을 경우 실태조사 자료를 클린업시스템에 입력할 때 주민이 직접 참석해 확인할 수 있도록 했다. 실태조사 결과의 정확성과 투명성을 강화하고 구역별 특이사항 반영 여부를 확인하려는 민원을 감안한 조치다.

 

한편, 서울시는 이번 실태조사 1년 추진경과 발표를 통해 서울시 뉴타운·재개발 수습방안과 관련한 여론조사 실시 결과도 함께 발표했다.

 

여론조사는 지난 3월 23일부터 5월 5일까지 추진주체가 있는 구역의 토지등소유자 250명, 세입자 250명, 일반시민 500명 등 총 1000명을 대상으로 진행됐으며, 한국사회여론연구소(KSOI)가 면접원 가구 방문 및 전화 조사를 통해 실시했다.

 

여론조사 결과에 따르면, 뉴타운·재개발 수습방안에 대한 인지도는 토지등소유자가 73%로 가장 높았고 세입자 51%, 일반시민 45% 순으로 조사돼 정비사업에 대한 직접적 이해관계가 클수록 인지도가 높은 것으로 나타났다. 또한 수습방안 취지에 대해서는 응답자 77%가 ‘주민 뜻에 따라 정비사업의 진로결정을 하기 위한 것’으로 인식하고 있었고, 17%가 ‘사업중단을 위한 것’으로 이해하는 것으로 나타났다. 이외에도 수습방안의 필요성에 대해서는 ‘부동산 경기침체와 영세 가옥주의 거주자 보호를 위해 필요하다’는 의견이 70%로 조사됐고, ‘오히려 집값 하락을 부추기고 주택소유자의 불안심리를 가중시켜 필요없다’는 의견이 25%로 조사됐다. 사업추진 희망여부에 대해서는 사업추진희망 62%(소유자 70%, 세입자 54%), 사업중단희망 38%(소유자 29%, 세입자 46%)로 사업추진희망이 더 높게 나타났다.

 

실태조사 완료 후에는?

 

서울시는 이번 경과발표에서 “실태조사 후에도 추진주체가 있는 구역과 추진주체가 없는 구역의 각 상황에 맞게 다양한 후속지원을 하고 있다”고 밝혔다.

 

먼저 추진주체가 있는 구역은 공공주도의 주민의견청취 절차가 없어 실태조사 후 사업추진과 해산 여부가 바로 결정이 나지 않는 만큼, 시가 찬반의사 결정과 관련해 지원한다. 실태조사 결과통보 후 주민센터에 5일 이상 상담부스를 운영해 실태조사관이 상주하면서 1:1상담이나 전화 상담을 실시하고, 전체 주민에 대한 주민설명회와 함께 5인 이상이 요청할 경우 실태조사관이 소규모 주민설명회를 수시로 개최하도록 한 것이 이에 해당한다. 또한 시는 실태조사 구역이 많아 자치구에서 자체적으로 실태조사 콜센터 운영 및 전용간행물, 포스터 등을 제작할 경우 그 비용을 지원하고 있으며, 추진위·조합이 토지등소유자 또는 조합원 명부 제공을 거부할 경우 추진주체에 대한 행정조치와 함께 해산동의서 징구 등의 목적으로 신청하는 경우에 한정해 구청장이 직접 명부를 제공하도록 할 계획이다.

 

추진주체가 없는 구역의 경우 주민의견청취 결과를 토대로 사업추진희망비율(추진율)에 따라 기준을 달리해 지원한다. 주민의견청취 결과 추진율이 50% 이상인 구역은 추진의사가 확고한 만큼 정비계획 수립비용 및 추진위원회 구성을 우선 지원하고, 추진율 50%미만 구역은 구청장이 주민들의 추진의지를 우편조사를 통해 재확인하도록 해 추진율이 50% 이상이 되는 경우에만 지원하는 방식이다.

 

이와 관련해 서울시 재생지원과 관계자는 “서울시는 추진주체가 있는 구역의 경우 사업추진과 해제를 같은 비중으로 놓고 지원할 계획으로, 사업추진 시엔 절차 간소화, 운영비용 융자 지원 등을 강화하고 해제를 위한 비대위의 적법한 해산동의서 징구 활동도 지원할 예정”이라고 설명했다. 추진을 원하는 구역은 사업이 원활히 진행될 수 있는 방향으로 지원하고, 해제를 원하는 구역은 개인 재산권 행사를 보장하면서도 노후한 기반시설들에 대해선 시가 적극적으로 정비해 침체된 주거지 재생에 활력을 불어넣을 계획이라는 것. 서울시가 이전에 발표한 비주거시설 내 오피스텔 10% 허용이나 융자 지원액 및 금리 이하 조치 등이 사업추진 구역에 대한 지원에 해당하며, 해제를 결정하는 구역은 주민들이 동의할 경우 대안사업 추진을 통해 기반시설 및 공동이용시설 등 필요한 시설을 시가 지원한다.

 

한편, 서울시는 이번 경과보고에서 “승인이 취소된 추진위원회의 사용비용을 70% 이내에서 보전해 주기로 결정한 이후, 처음으로 3개 구역이 약 11억원의 비용보조를 신청해 자치구 검증위원회의 철저한 검증을 거쳐 보조할 계획”이라며 “보조대상은 추진위원회가 승인되고 취소될 때까지 업무수행을 위해 적법하게 사용한 비용으로, 검증위원회에서 결정된 비용의 70% 이내에서 보조하기 위해 올해 예산으로 39억 원을 확보했다”고 밝혔다.

 

또한 “서울·인천·경기 등 3개 시·도가 조합 해산 시 사용비용으로 인한 갈등이 심각하다는 데에 인식을 같이 하고, 시공사가 조합 채권을 포기할 경우 법인세를 감면받는 갈등해소 방안을 정부와 국회에 건의해 논의 중에 있다”며 “9월 정기국회에서 반드시 처리될 수 있도록 정부와 국회에 지속적으로 협의할 계획”이라고 덧붙였다.

 

정비사업 관계자, “실태조사 결과 신중한 판단해야”

 

서울시의 이번 추진경과 발표와는 별도로, 정비사업 관계자들 사이에서는 여전히 실태조사에 대한 회의적인 목소리가 들려오고 있다.

 

“실태조사가 각 정비사업 현장에 분쟁의 빌미를 제공해 가뜩이나 고전을 면치 못하고 있는 정비사업 시장을 더욱 혼란스럽게 하고 있다”는 의견은 주민들에게 선택의 기회를 제공하는 긍정적인 측면을 생각해서 일단 차치하더라도, 특히 “단순히 현재 조사된 수치만을 갖고 정비사업 진행 여부를 판단하는 것은 지극히 위험한 판단일 수 있다”는 의견은 주의 깊게 살펴볼 만하다.

 

이러한 의견을 내는 전문가들은 대부분 “현재의 경우 그 어느 때보다 부동산 경기가 침체된 상황인 만큼, 현재를 기준으로 한 종후자산평가 등에 절대적인 신뢰를 갖기보다는 미래 상황을 예측하는 지혜가 필요하다”고 입을 모은다. 정비사업은 무수히 많은 절차를 짧지 않은 시간 동안 진행하는 만큼 정비사업이 완료되는 미래에도 부동산 시장이 현재와 같은 상황에 처해 있을 것이라고 보기는 힘들다는 것. 또한 이들은 정비사업을 진행하는 집행부와 토지등소유자, 조합원들이 어떤 의지를 갖고, 어떤 방식으로 사업을 진행하느냐에 따라 각 구역의 사업성이 달라질 수 있다는 점도 생각해 봐야할 문제로 지적한다.

 

단순히 ‘현재 예상되는 분담금이 어느 정도이다’라는 사실만으로 사업성공 여부를 불투명하게 보는 것도 모순이다. “정비사업을 진행하면 무조건 새로운 집에 추가 부담 없이 입주할 수 있다”는 기대는 정비사업 활황기 시절의 ‘허황된 꿈’임이 이미 널리 인식되고 있으며, 정비사업이 완료된 후에는 현재의 수준보다 주택의 자산가치가 상승할 수밖에 없는 것은 당연한 일인 만큼 일정정도의 분담금은 토지등소유자가 감수해야 할 부분이기 때문이다.

 

아직까지 구체적인 방침이 나오지 않은 것으로 판단되지만, 현재 정비사업을 진행하고 있는 구역이 정비사업을 포기할 경우, 향후 지금과 같은 정비사업을 다시 진행하는 것은 사실상 불가능할 것으로 보인다. 실태조사가 시민들의 세금이 투입돼 진행된다는 사실은 굳이 언급하지 않더라도, 일정한 절차를 거쳐 스스로 결정한 선택을 번복하고 다시 한 번 사업을 진행하겠다고 나서는 것은 어불성설이다. 각 정비사업 토지등소유자들이 실태조사 과정과 결과를 현명하게 살펴보고, 신중한 선택을 내려야 하는 이유다.

김진성 기자