조합해산 시 매몰비용, 조합원이 부담해야

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조합해산 시 매몰비용, 조합원이 부담해야

 

 

 

 

 

 

 

 

 

도시재생신문 2013.8.22

"매몰비용 조합원 책임 없다?" 무책임

"남의 돈 빌려 쓰고 안 갚아도 된다?"

재개발재건축이 필요한지로 판단해야

 

한시적(2013년 1월 30일)으로 적용되는, 조합설립취소(도시정비법 제16조의2) 가능시한이 5개월 앞으로 다가오면서, 재개발 재건축취소를 요구하는 조합원들이 바빠졌다.

 

최근 서울과 경기도 내 많은 뉴타운, 재개발사업장들에서는 조합해산을 외치는 조합원들과, '매몰비용의 부담' 등 조합해산 후의 더 큰 피해를 걱정하는 집행부 사이에 '갑론을박'의 논쟁이 한창이다.

 

조합해산을 둘러싼 논란의 핵심은 정비업체나 시공사로부터 빌려 쓴 돈, '매몰비용'이다. 조합해산에 찬성하는 조합원이나 반대하는 조합원 모두에게, 최대의 관심사는 '매몰비용'을 내가 갚아야 하는 지다.

 

조합이나 시공사 등은 매몰비용은 당연히 조합원이 갚아야 하는 것이라고 말한다. 반면, 조합해산을 선동하는 측에서는 조합원이 갚을 의무는 없다고 말한다.

 

이런 가운데 최근 조합해산을 신청한 조합들에서, 시공사 등이 계약서에 연대서명을 한 조합 임원들의 재산에 가압류조치를 취하는 일이 계속 벌어지고 있다. 일부 지역에서는 업체로부터 재산을 압류당한 조합임원들이, 다시 조합원 재산을 가압류하는 등, 조합해산을 둘러싼 소송이 꼬리에 꼬리를 물고 이어지면서, 사회적문제로 비화될 조짐을 보이고 있다.

 

현재 매몰비용을 둘러싼 양측의 논쟁은 몇 가지 문제를 안고 있다. 첫째: 여전히 주거환경개선이 필요한 상황에서, 사업에 반대하는 일부의 요구에 의해 수년 또는 10년 가까이 지속해 온 사업을 취소해야 한다는 것이고, 둘째: 매몰비용의 분담책임이 조합원에게 전가되느냐도 문제지만, 부실채권으로 인한 기업의 존립과 2차 3차의 피해에 따른 사회적 불안이다.

 

 

■ 매몰비용 부담, 누구의 책임인가?

정비사업조합은 그 성격이 사단법인이므로 원칙적으로 민법상의 사단법인의 법리가 적용된다. 따라서 매몰비용에 대하여서는 조합의 잔여재산 범위 내에서만 책임을 지고, 조합원의 개인재산으로는 책임을 지지 않는 유한책임이 원칙이다. 정관에 따른 조합원의 부담금 납부의무도, 조합원의 조합에 대한 책임의무이지 조합의 채권자인 제3자에 대한 책임은 아니다.

 

그런데 문제는, 민법상의 사단법인과, 조합설립인가라는 설권적처분에 의한 재개발조합을 동일하게 볼 수는 없다는 것이다. 따라서 조합이 시공사 등 제3자에 대하여 부담하고 있는 채무, 즉 매몰비용에 대하여 조합원에게 어떠한 책임이 따르는지에 대하여는 개별 조합의 구체적인 사안에 따라 다르다. 때문에 이 문제를 일도양단으로 간단히 단정할 수는 없다.

 

대개의 조합해산 시, 조합의 채무에 대한 분담방법 및 분담금에 대하여 총회결의가 없고 정관에도 명시적인 규정이 없다. 이 경우 사업 초기라면, 액수가 적어, 채무에 대한 연대보증의 의무가 있는 임원들에게 책임을 물어 채권의 회수가 가능하겠지만, 시공자선정 등 사업이 상당히 추진된 경우에는 그것만으로는 부족하다. 결국 지난한 소송이 이어질 것이 뻔하다.

 

이 경우, 용역업체 등과의 계약에 대하여 연대보증을 한 조합장과 임원 등의 책임이 문제인데, 해산 동의로 인한 조합설립취소의 경우 연대보증을 한 조합임원은 채무에 대하여 책임을 부담해야 한다. 이렇게 되면 연대보증을 한 임원들은 자신들의 재산을 지키기 위해서라도 다시, 시공자 등 채권자를 대신하여 조합원을 상대로 가압류 등 분담금을 청구하게 된다.

 

 

■ 매몰비용부담의 법률적 논거

아직까지는 매몰비용에 대하여 조합원이 책임의무를 가지느냐에 대하여 명확하게 정리되지 않았지만, 향후 전개될 상황의 법률적 논거는 다음과 같다.

 

① 도시정비법에 따른 정비사업조합은 민법상의 사단법인의 성격을 가지고 있지만 조합 설립인가처분이라는 설권적 처분을 통하여 행정주체(공법인)의 지위를 부여받게 되는 특수한 법인이라는 점,

 

② 조합원은 부득이한 사유가 없는 한 조합의 사업목적이 달성되어 조합이 해산될 때까지 조합 목적 달성에 협력할 의무가 있기 때문에 임의탈퇴가 허용되지 않는다는 점,

 

③ 조합이 설립되면 조합원은 조합정관상 자신이 소유하고 있는 토지 등에 대한 현물출자 의무와 정비사업비 등의 납부의무가 있다는 점,

 

④ 시공자와 감정평가업자 및 정비사업전문관리업자 등의 선정과 자금의 차입과 그 방법, 정비사업비의 사용, 예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약 등은 조합원총회의 전속적 의결사항으로 규정되어 있기 때문에, 조합의 제3자에 대한 채무는 거의 대부분 조합원총회의 의결을 득한 것이라는 점,

 

⑤ 조합은 토지등소유자로부터 정비사업비와 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과·징수할 수 있다는 점,

 

⑥ 조합정관에서도 조합원이 현물로 출자한 토지 및 건축물과 조합원이 납부하는 정비사업비 등 부과금, 조합이 금융기관 및 시공자 등으로부터 조달하는 차입금 등을 그 재원으로 규정하고 있다는 점,

 

⑦ 조합의 해산 및 청산과 관련하여 ‘청산 종결 후 조합의 채무 및 잔여재산이 있을 때에는 해산당시의 조합원에게 분양받은 토지 또는 건축물의 부담비용 등을 종합적으로 고려하여 형평이 유지되도록 공정하게 배분하여야 한다’라고 정관에서 규정하고 있는 점 등이다.

 

문제는 부담금의 징수 방법인데, 조합원에게 조합의 채무인 매몰비용의 납부의무가 존재한다고 하더라도, 이는 조합원의 조합에 대한 책임인 것이지 조합에 대한 채권자인 제3자에 대한 책임은 아니다. 따라서 조합의 채권자인 시공사 등이 연대보증 책임이 있는 임원들을 상대로, 채권을 청구하면, 다시 임원들이 조합원을 상대로 청구하는 방식일 가능성이 높다.

 

결국 조합해산을 둘러싼 집행부와 조합원간의 갈등이, 조합해산으로 끝나는 것이 아니라, 매몰비용의 부담을 놓고 다시 지난하게 이어질 가능성이 매우 높다. 결국 조합을 해산한다고 해서 조합원의 책임이 사라지지는 않는다는 얘기다. 조합해산동의서를 제출하는 조합원들이 심사숙고해야 하는 이유다.

 

 

■ 문제에 접근하는 방법이 틀렸다

조합해산 시 매몰비용의 문제는 모두에게 엄청난 경제적, 심적인 부담으로 다가올 수밖에 없다. 갈등으로 인해 당사자 및 사회가 치뤄야 할 비용 역시 만만치 않다. 국회 일각에서 조합원의 매몰비용 부담을 없애는 법률안이 발의되어 있지만, 결국 조합원이 책임지지 않는 비용을 세금으로 충당한다는 내용일터인데, 이는 엄청난 국민적 반발을 불러올 가능성이 높다.

 

그래서 현재 표면화된 재개발, 재건축사업 갈등을 다른 시각에서 바라보고 해결방안을 마련해야 한다. 우선 정부와 지자체는 무책임하게 사업을 취소하는 방법만을 제시할 것이 아니라, 사업정상화의 방안을 마련해야 한다. 기반시설 등 기부채납시설에 대하여 국가가 비용을 부담하고, 입주자들에게 임대료를 받는 방식이나, 30% 내외인 기부채납비율을 낮추는 등의 방법 등.

 

조합해산을 추진하거나 동의하는 조합원의 경우에도, 매몰비용의 부담책임이 없다는 등, 무책임한 주장만을 할 것이 아니라, 해당 사업구역이 재개발이 필요한 지역인지 아닌지를 먼저 가려야 한다. 여전히 재개발이 필요한 지역이라면, 무조건 반대를 할 것이 아니라, 합리적인 사업추진방향을 마련하는 것이 우선이다. 그 반대의 경우라도, 매몰비용 등 조합해산 후에 발생할 다양한 문제에 대하여 책임 있는 정보를 제공하고, 요구해야 한다.

송윤창 기자