공공관리 실패연구 제1호 성수전략정비구역

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공공관리 실패연구 제1호 성수전략정비구역

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2013.08.28

 

 

조합설립 전무 ‘허송세월 4년’… 주민들에 허황된 꿈만 안겨준 꼴

 

높은 분담금에 개발지역 4곳 추진위 수준 머물러

사업운영비용 고갈로 돈줄 막혀… 융자도 힘들어

 

 

서울시의 공공관리 제1호 시범사업지구로 지정돼 빠른 재개발사업에 대한 기대를 모았던 성수전략정비구역. 하지만 현실은 그렇지 않다. 오히려 사업추진이 더딘 편이다. 시는 지난 2009년 7월 성수전략정비구역(성수1·2·3·4지구)을 시범지구로 지정했다. 당시 시는 공공관리제도를 도입하면서 사업기간 단축, 분담금 절감, 투명성 확보 등을 슬로건으로 내걸었다. 같은해 10월 추진위원회 승인을 받으며, 주민들은 당장이라도 첫 삽을 뜰 수 있다는 기대감에 부풀어 있었다. 공공관리 제1호 시범사업지구로 지정된 지 약 3개월만이다. 약 4개월 후 시는 ‘성수전략정비구역 주택재개발 정비구역 지정’을 결정·고시했다. 고시문에 따르면 성수동1가 1동 72-1번지 일대 65만9천190㎡의 면적이 개발되며 총 8천여 가구 건립이 계획됐다. 이에 따라 성수지구 주민들은 개발이 본격화 될 것으로 전망했다. 하지만 시범지구로 지정된 지 약 4년이 다 돼가지만 성수전략정비구역 4개 지구 모두 아직 추진위 단계에 머물러 있다. 추진주체들은 사업이 지지부진한 요인으로 시의 실태조사, 정비사업 융자지원 중단 등을 꼽았다. 또 일부 주민들은 높은 분담금도 사업이 장기화 되는 요인으로 지적했다. 시의 공공관리제도 도입은 쾌적한 주거환경으로의 변모를 기대했던 주민들에게 허황된 꿈만 안겨준 셈이다.

 

▲공공관리 시범 운영 4년 다 돼가는 시점에 조합설립 ‘전무’… 높은 분담금도 한 몫=공공관리제도가 적용된 이후 4년이 다 돼가는 현재 성수전략정비구역 각 지구 사업장들은 사업진행 속도가 요지부동이다.

성수지구는 총 4곳이 공공관리 시범지구로 지정돼 있다. 4곳 모두 지난 2009년 전체토지등소유자 50% 이상의 동의를 받아 추진위 승인을 받으면서 사업이 탄력을 받을 것으로 예상됐다.

성수1지구(위원장 이근조)의 경우 지난 2009년 전체 토지등소유자의 52.99%의 동의를 받아 추진위 승인을 받은 바 있다. 또 같은 시기 성수2지구(위원장 이기원)의 경우 53.73%, 성수3지구(위원장 최백순)의 경우 54.25%의 동의를 받았다.

특히 성수4지구(위원장 김성락)의 경우 추진위 설립 동의서를 징구한지 불과 1개월도 채 되지 않아 승인까지 받았다. 당시 서울시는 공공관리제도의 효과를 본 것이라며 자축했다. 공공관리가 시행되며 주민들의 사업 참여도가 올라갔고, 사업 속도도 빨라졌다고 분석했다.

하지만 추진위 승인을 받은 지 3년이 지난 현재 4곳 모두 아직 추진위 단계에 머물러 있다. 이와 같은 이유로 주민들은 높은 분담금을 지적했다.

한 공인중개사 관계자는 “성수지구 일대는 지난 2011년 3종으로 종상향 되고, 용적률을 300% 이상 적용받게 됐다”며 “하지만 주민들이 부담해야 할 기부채납률이 30% 수준으로  부담을 안고 있는 상황”이라고 말했다.
이는 시가 공공관리제도를 도입하며 슬로건으로 내걸었던 분담금 최대 1억원 단축이라는 내용과는 상반되는 것이다.

▲사업 지지부진의 가장 큰 요인은 공공예산지원 중단… 사업 운영비용 고갈되며 돈줄 막혀=성수전략정비구역1·2·3·4지구 사업 지지부진의 가장 큰 문제점은 사업을 이끌어 나갈 사업 운영비용이 없다는 것이다. 각 지구마다 사무실 임대료가 밀려 있고, 추진위원장은 물론 추진위 직원들도 장기간 월급을 지급받지 못하고 있는 상황이다.

공공관리제도를 적용받아 사업을 이끌어 나가고 있는 각 지구 추진주체들은 시의 융자지원제도에 대해서도 문제를 제기하고 있다. 시가 대한주택보증과 계약을 체결하고 신용대출을 받도록 주선하고 있지만 현실적으로 어렵다는 입장이다.

실제로 성수3지구의 경우 지난 2011년부터 정비사업 융자 지원을 받지 못하고 있는 실정이다. 당시 신용대출을 받으려면 5인 이상의 연대보증이 필요했고, 총무이사를 비롯한 직원들조차 누구 하나 선뜻 나서려고 하지 않았기 때문이다. 이후 시는 신용대출 조건을 연대보증 5인에서 1인으로 완화했다. 하지만 이마저도 대출 받기가 쉽지 않다는 주장이다.

성수3지구 최 위원장은 “신용대출은 총회의 의결을 거쳐야 하는 등 절차가 번거롭다”며 “시간과 비용이 많이 소요되는 등 주민총회를 통과하기가 쉽지 않은 상황”이라고 설명했다.

더불어 지난 5월에는 공공융자신청 접수를 더 이상 받지 말라는 내용의 ‘2013년도 정비사업 융자금 접수 종료 안내’ 공문이 각 구청에 하달된 바 있다. 올해 예산으로 책정해 놓은 95억원이 모두 소진됐기 때문이다.
이에 따라 공공관리제도의 근간을 이루는 공공융자 제도가 예산 소진을 이유로 언제든 중단될 수 있다는 제도적 허점에 대한 지적도 나왔다.

성수4지구 김 위원장은 “시가 시공자선정 시기까지 사업시행인가 뒤로 미루고, 공공에서 직접 융자를 해주겠다고 발표한 바 있다”며 “현재 예산 소진을 이유로 자금 대출이 어렵다는 것은 잘못된 행정”이라고 비판했다.

 

 

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최고 50층 높이에 아파트 8천247가구 건립

 

 

■ 성수전략정비구역은 
지난 2011년만 해도 성동구 성수1가 1동 72-10번지 일대는 개발이 가시화 되며 기대를 모았던 곳이다. 당시 시가 ‘성수전략정비구역으로 지정·고시’했기 때문이다.

개발계획에 따르면 성수전략정비구역 4개지구는 모두 용적률 300%이상을 적용해 최고 50층 높이의 아파트 총 8천247가구가 건립될 예정이다.

각 지구별로는 △성수1지구가 2천909가구(임대 495가구 포함) △성수2지구가 1천907가구(임대 325가구 포함) △성수3지구 1천852가구 (임대 315가구 포함) △성수4지구 1천579가구(임대 269가구 포함)로 구성됐다. 이와 함께 강변북로는 지하화 되고 한강 둔치에는 총 12만338㎡ 규모의 대형 문화공원이 조성될 계획이다.

한편, ‘전략정비구역’은 한강의 공공성을 살리기 위해 건폐율을 줄이는 대신 최고 50층의 초고층으로 재개발·재건축을 허용한다는 것이 주된 골자다. 성수전략정비구역은 여의도·합정·이촌·압구정 등과 더불어 5개 한강변에 지정된 전략정비구역 가운데 가장 먼저 추진위승인을 받은바 있다. 당시 주민들은 개발계획으로 공원, 전시, 창작스튜디오, 어린이도서관, 카페 등이 들어설 예정이어서 쾌적한 환경을 꿈꿔왔다.

하지만 공공관리적용 약 4년이 다 돼가는 현재 성수지구 4곳 모두 아직까지 추진위 단계에 머무르며 주민들의 갈등만 높아지고 있는 것이 현실이다.

 

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실태조사 이달말 통보
주민 찬반투표 미실시

 

■ 서울시의 배짱 행정
공공관리 첫 시범지구인 성수지구에서 실태조사가 진행되며 주민들간의 갈등이 심화되고 있다. 또 실태조사 결과 사업성이 양호한 것으로 나타나 사업기간만 허비했다는 원성도 나오고 있다.

서울시는 공사비 절감, 사업기간 단축, 투명성 확보 등 분담금 1억원을 절감시켜 주겠다며 지난 2009년 성수지구를 공공관리제도 시범지구로 지정한 바 있다. 하지만 현재 ‘주민의견 수렴’이라는 명분으로 소수 주민들의 요청아래 실태조사가 진행 중이다.

특히 성수1구역은 실태조사를 요청한 주민이 전체 토지등소유자의 10.5%로 실태조사를 위한 동의율 0.5%가량 넘겼다. 이는 부동산경기 침체로 인해 사업기간이 장기화됨에 따라 당초 서울시가 홍보했던 ‘분담금 1억원 절감’에 의문이 생겼기 때문인 것으로 분석된다. 결국 약 4년이 다 돼가도록 추진위 단계에 머무르며 조합설립에 어려움을 겪어오다가 실태조사 대상구역까지 포함된 것이다.

실태조사 결과는 빠르면 이달 말에 주민들에게 통보될 예정이다. 이후 지자체는 사업 찬·반 의사표시를 묻지 않겠다는 입장이다. 실태조사 결과가 나오는 대로 주민들에게 사업 찬·반 의사표시를 묻겠다는 기존 입장을 철회한 것이다. 이에 대해 각 지구 추진위의 반발이 심한 상황이다. 실태조사가 시작되며 주민갈등이 심해졌고, 반대하는 주민들은 유언비어로 기존 찬성하는 주민들까지 선동하고 있기 때문이다.

성수3구역 최 위원장은 “지자체에서 실태조사 결과만 주민들에게 통보하는 것은 주민갈등만 더 유발하는 것”이라며 “결과가 통보되고 나서 사업 진행 여부에 대한 찬·반 의사표시를 묻는 등의 후속 조치가 있어야 된다”고 말했다.

이와 함께 지난 19일 진행된 ‘성수전략정비구역 주택재개발정비사업 주민회의 자료’에 따르면 성수지구의 사업성은 양호한 편으로 나타났다.

실제로 성수1지구가 공사비 380만원을 적용, 분양가를 2천400만원으로 책정한 표준 비례율이 128.24%로 양호한 결과가 나왔다. 또 성수2지구는 공사비 및 분양가를 성수1지구와 같은 조건으로 적용해 비례율을 산출했을 경우 114.47%, 성수3지구는 116.53%, 성수4지구는 107.41%의 결과가 나왔다.

성수3지구 최 위원장은 “우리 지구의 경우 실태조사 결과 기존 추진위가 진행한 사업성 분석결과보다 비례율이 약 1%정도 더 높게 나왔다”며 “실태조사로 인해 오히려 사업기간만 더 연장됐다”고 말했다.

이혁기 기자