공공에 넘어간 ‘조합 권리’… 피해 사례 확산

 

 

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공공에 넘어간 ‘조합 권리’… 피해 사례 확산

업계 “감정평가업체 선정 권한 다시 조합에게 되돌려줘야”

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

하우징헤럴드 2013.10.17

 

감정평가 문제 발생시 책임주체 누군지 논란
사업주체 조합이 비용만 부담하는 건 불합리

 

 

합리적인 종전·종후자산 감정평가를 위해 감정평가업체 선정 권한을 다시 정비사업조합에게 되돌려 줘야 한다는 주장이 제기되고 있다. 현행 시장·군수 주도의 감정평가업체 선정 제도는 업체 선정의 공공성 확보에만 집착한 나머지 도리어 조합에게 큰 피해를 안겨주고 있다는 지적이다. 특히 제비뽑기식 업체 선정이 이뤄지다보니 전문성과 능력이 부족한 감정평가업체가 선정돼 조합 내 혼란을 부채질하고 있다는 비판마저 이어지고 있다. 정비사업의 사업성 악화로 감정평가의 이해관계 조정 기능이 그 어느 때보다 중요해지고 있는 가운데 원래대로 조합에게 업체 선정 권한을 돌려줘야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

▲평가문제 발생시 시장·군수 책임 안 져=시장·군수가 감정평가업체를 선정·계약 체결하면서 갖가지 문제가 발생하고 있다는 지적이다. 우선 시장·군수가 책임지지 않는다는 게 가장 큰 문제다. 감정평가 결과에 문제가 발생했을 때 책임 주체가 불명확한 문제로 이어지고 있어서다. 

조합이 직접 감정평가업체를 선정한다면 책임 주체 문제가 벌어지지 않는다. 감정평가에 문제가 있을 경우 일차적 책임은 감정평가업체에 있고, 이차적으로는 평가업체를 선정한 조합에서 책임을 지는 명확한 책임 구조 관계가 만들어지기 때문이다. 하지만, 시장·군수가 선정 및 계약한 경우에는 곤란한 상황이 만들어진다. 문제 발생시 시장·군수의 책임을 묻기 어렵다는 취약점을 내포하고 있다. 책임 소재를 가리기 위해 소송을 하더라도 장시간이 소요되며 결국 그 피해는 조합원에게 전가되는 구조인 것이다.

이러한 불분명한 책임주체 문제의 가능성은 2009년 공공의 감정평가업체 선정 도입을 위한 법 개정이 진행될 때부터 드러났다.

시장·군수에게 선정 권한 부여를 놓고 당시 국토해양위 수석전문위원실에서도 책임 소재 문제를 놓고 우려를 제기했다.

당시 수석전문위원실은 “시장·군수에게 감정평가업체 선정 권한을 부여할 경우 향후 그에 따른 법률관계 문제가 복잡해질 우려가 있다”며 “감정평가업체 ‘선정’에 덧붙여 ‘계약’까지 체결하도록 하자”는 의견을 제시했다.
감정평가업계에 따르면 이와 관련해 실제로 적잖은 분쟁이 발생하고 있다. 감정평가 결과에 불만이 있는 조합원들이 감정평가업체를 선정 및 계약한 구청으로 몰려가 재평가를 요구하는 항의·시위를 하는 모습도 비일비재하다는 설명이다.

▲조합은 선정 권한 없이, 비용 부담만=갑과 을이 바뀌어 사업시행자인 조합이 감정평가 업무에서 사업 주도권을 행사할 수 없다는 점도 문제다. 조합은 감정평가 비용을 미리 선정권자에게 예치함에도 불구하고 감정평가업체 선정에 어떤 역할도 할 수 없는 수동적 입장에 놓이기 때문이다.

아울러 감정평가업체 선정 후 업무 진행 과정에서도 조합은 옥상옥의 감정평가업체를 만나 어려움을 겪을 수밖에 없다. 평가수수료의 실제 부담 주체는 조합임에도 불구하고 평가업체에서는 조합이 아닌 시장·군수의 눈치를 보기 때문이다. 민감한 이해관계 조정이 수시로 이뤄져야 하는 종전·종후감정평가 업무가 제대로 진행될 리 없는 이유가 이 때문이다.

나아가 조합은 큰 재정적 부담도 안게 된다. 특히 공공관리제도가 시행되고 있는 서울시에 소재한 조합은 시공사 선정을 사업시행인가 이후에 진행해야 하기 때문에 그 이전까지 자금조달 창구가 없는 상황이다. 따라서 감정평가업체를 선정을 위한 예치금 조달 등에서 어려움을 겪을 수밖에 없다는 하소연이 나오고 있다.

▲제비뽑기로 함량 미달 업체 선정=제비뽑기로 뽑은 함량 미달의 감정평가업체를 선정한 멍에를 모두 조합이 짊어져야 한다는 점도 문제다. 현행 평가업체 선정 방식은 형평성과 공정성을 중시한 나머지 제비뽑기를 통해 선정하는 지나치게 형식적인 방법에 매달리고 있다는 지적이다. 정비사업 종전·종후감정평가 업무에 경험과 지식이 없는 평가업체가 선정될 가능성이 언제나 상존하고 있는 것이다. 이렇게 뽑힌 감정평가업체가 전문성 부족으로 조합 내부의 소수자와 다수자 간의 첨예한 이해관계를 충분히 반영하지 못할 경우 이는 곧바로 분쟁으로 이어져 사업이 지연되는 요인으로 작용하고 있다. 

한 업계 관계자는 “감정평가비용을 조합이 부담한다면 평가업체 선정도 조합이 하는 것이 당연하다”며 “종전·종후감정평가와 관련한 내용은 주택재개발사업 및 도시환경정비사업도 현행 주택재건축사업처럼 조합이 직접 감정평가업체를 선정하도록 하는 것이 바람직하다”고 말했다.

 

 

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함량 미달 업체 선정으로 혼란만 키워 

 

■ 문제는 뭔가
실제로 적지 않은 현장에서 능력 부족의 감정평가업체가 내놓은 감정평가 결과로 인해 조합 내 혼란이 벌어지고 있다.

인천의 A구역에서는 감정평가서 제출 기한에 임박했는데도 평가서를 만들지 못하다가, 함께 선정된 다른 감정평가업체에 도움을 요청해 평가액을 베끼다시피 하는 웃지 못할 상황이 벌어졌다.

정비사업 감정평가 업무 경험이 일천한 감정평가업체가 시장·군수의 업체 선정·계약 방법을 통해 A구역의 종전·종후감정평가 업무를 맡았던 게 화근이었다.

이 평가업체는 시간만 허비하고 결과가 나오지 않자, 최후의 수단으로 다른 업체에게 SOS 요청을 한 것이다.
결국 전문성 있는 2개 감정평가업체의 평가 결과를 산술평균해 자산평가액을 결정한다는 감정평가 제도의 근간이 무너지는 상황이 벌어진 셈이다.

또한 서울의 B구역에서는 시장·군수에 의해 선정된 감정평가업체가 정비사업의 종전·종후감정평가업무를 할 줄 몰라 급기야 다른 정비사업 전문 감정평가업체에게 평가수수료의 일부를 건네주고 감정평가업무를 재하청하는 상황이 발생했다. 감정평가사 자격증만 갖고 있을 뿐 정비사업 감정평가 실무를 몰라 벌어진 해프닝이다.
문제의 발단은 시장·군수에 의한 무작위 추첨 형태의 업체 선정 제도다. 현행 시장·군수에 의한 감정평가업체 선정 기준은 자격증만 갖고 있다면 정비사업의 감정평가 업무를 할 수 있다는 전제 조건 하에서 운영되면서 문제를 양산하고 있다.

한 감정평가업계 관계자는 “정비사업 감정평가업무는 조합원 간 민감한 이해관계를 조정해야 하는 고도의 전문화 된 업무로 단순히 자격증만 갖고 있다고 해서 아무나 뛰어들 수 있는 분야가 아니다”라며 “비전문가의 감정평가 업무 수임으로 인한 피해는 결국 고스란히 조합원들에게 돌아가고 있다”고 말했다.

한편, 시장·군수가 평가업체를 선정하는 현행 제도 존속이 필요한 분야도 있다. 객관적인 제3자의 지위에 있는 공공 개입이 필요한 분야다.

예를 들어 소유자의 확인이 곤란한 건축물 등에 대한 처분 과정을 담당하는 감정평가나, 세입자별 손실보상을 위한 감정평가 등이 그것이다.

이 관계자는 “조합원이 아닌 세입자의 재산권을 대상으로 하는 공공 영역 분야에서는 현행 기준처럼 공공적 성격의 감정평가업체 선정 개입이 필요하다”고 말했다. 

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종전평가 기준일은
사업변경 고시일로

 

■ 개선점은 뭔가
현행 감정평가제도에서 개선해야할 또 다른 이슈는 종전평가 기준일을 사업시행변경인가 고시일을 기준으로 실시하도록 해야 한다는 점이다.

최근 급격한 경기 변동으로 대폭적인 사업계획 변경이 발생하면서 종전평가 기준일이 ‘사업인가 고시일’로 고정돼 있는 현행 기준에 불만이 폭주하고 있다. 문제는 이 고정된 기준으로 인해 조합원 간 형평성에 문제가 발생하고 있기 때문이다. 

현행 기준에서 종전자산 감정평가는 사업시행인가 고시일 기준으로 하도록 돼 있다. 〈도시 및 주거환경정비법〉 제48조 제1항에서는 “사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해야 한다”며 각호 사항으로 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로한 가격”이라고 명시하고 있다.
문제는 사업계획이 대폭 변경된 경우에도 당초의 사업시행인가 고시일로 평가해야한다는 점이다.
특히 이 문제는 조합원 간 형평성 유지에 치명적인 문제를 안겨주고 있다. 단순히 경기가 좋았다가 나빠졌다는 이유만으로 조합원 사이에서 감정평가액의 차이가 벌어져 희비가 갈리기 때문이다.

예를 들어 부동산 경기가 좋을 때 주택소비자들은 소형주택보다 대형주택의 아파트를 선호해 대형주택이 소형주택보다 평당 단가가 더 높게 평가된다. 하지만 최근처럼 경기침체기에는 소형주택의 평당 단가가 대형주택보다 더 높게 평가된다.

이는 결국 부익부 빈익빈 현상으로 이어지고 있다. 대부분의 분양 신청 상황을 보면, 당초 대형주택 소유자가 신축 대형주택을 선택하고 소형주택은 신축 소형주택을 선택했기 때문이다.
소형주택 조합원 입장에서 보면, 종전평가는 보다 낮게 평가받고 종후평가는 보다 높게 평가받아 그만큼 상대적인 이익이 줄어든다는 얘기다.

반대로 대형주택 조합원은 종전평가는 높게 받은 반면 종후평가는 낮게 평가받아 상대적으로 개발이익을 많이 가져가게 된다.

한 현직 감정평가사는 “현행 기준에 따르면 대형주택 조합원은 개발이익을 과도하게 향유하는데 반해 소형주택 조합원은 개발손실을 입게 돼 조합원 간 형평성을 크게 침해할 우려가 있다”면서 “이에 따라 관리처분계획까지 심각하게 불공정한 결과로 이어질 가능성이 높다”고 말했다.

김병조 기자