2013년 "부동산 대책 총정리"

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2013년 부동산 대책 총정리

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

코리아리포스트 2013.12.24

 

 

 

 

‘정책’은 없고 ‘대책’만 4차례

내년 부동산 시장… 정책 불확실성 해소가 ‘관건’

 

[코리아리포스트=김동현기자]올해 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 네 번에 걸쳐 부동산 대책을 내놨다.

 

수도권을 중심으로 한 부동산 경기침체가 지속된 가운데 정부는 침체된 부동산 경기의 활성화를 위해 4·1 부동산 종합대책을 시작으로 7·24, 8·28, 12·3 등 대책을 연이어 발표했다.

 

정부는 서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화와 서민 주거복지 강화 등 체감도 높은 부동산 대책에 집중했다. 구체적으로 살펴보면 ▲취득세 영구 인하 ▲다주택자 양도세 중과 폐지 ▲생애최초 주택구입자 취득세 면제 ▲최초 주택 구입자 자금지원 확대 등이 주요 골자였다. 다만 정부의 부동산 대책 후속 법안 통과가 여야 다툼으로 지연되면서 정부의 바람대로 부동산 활성화로 이어지지 못한 실정이다.

 

전반적으로 획기적이면서도 다양한 대책이 나오긴 했지만 조기에 시장회복을 시킬만한 것이 없어 실효성이 떨어졌다는 평가가 높다. 업계 한 관계자는 “올해 부동산정책은 넘쳤으나 실효성에서는 ‘글쎄’란 평가가 높다”며 “정책 불확실성으로 시장 회복에 대한 기대감이 오래가지 못했기 때문”이라고 지적했다.

 

재건축 시민단체 관계자 역시 “부동산 대책의 후속 입법 처리가 국회에 발목을 잡히면서 정책 기대감이 약화됐다”며 “매수세가 얼어붙으면서 다시 매매가 회복에 제동이 걸린 셈”이라고 말했다.

 

이에 본지는 한 해를 돌아보며 각각의 부동산 종합대책의 내용과 성과를 정리해봤다.

 

 

4·1 부동산 종합대책

서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책

 

정부는 침체된 주택시장 분위기 반전을 위해 관계기관 및 당정 협의 등을 거쳐 지난 4월 1일 ‘서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책’을 발표했다. 특히 4·1 부동산 종합대책(이하 4·1 대책)은 박근혜정부의 첫 부동산 대책이라는 점에서 발표 전부터 많은 사람들의 관심을 모았다. 뚜껑이 열린 결과, 많은 사람들의 관심에 부응하듯 주택시장 활성화를 위한 파격적인 혜택 등 다양한 내용을 담고 있긴 했지만, 한편으로는 실효성에 의구심을 품거나 과제 등을 지적하는 시각도 많았다.

 

4·1 대책 주요 내용을 개략적으로 살펴보면, 가장 먼저 주택매매 활성화를 위한 대책이 눈에 띄었다. 생애최초구입자 등 실수요자 주택구입을 지원하고, 양도세·취득세 부담 완화 등을 통해 매수수요를 보완하는 것이 핵심 내용이다. 또한 보금자리주택 등 공공부문의 공급물량 조절함으로써 민간부문의 활력 제고를 유도하고, 민영주택 청약제도를 추첨제 중심으로 개편하는 한편, 세제지원 등을 통해 민간임대사업도 활성화한다는 방침이었다.

 

하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 지원방안도 마련됐다. 프리워크아웃 활성화, 캠코 등의 부실채권과 주택지분매입제도 등을 통해 하우스푸어를 지원하고, 행복주택 등 공공임대공급 확대, 목돈 안드는 전세 제도 도입 등으로 서민주거 안정에 기여한다는 내용이 그것이다.

 

4·1 대책과 관련해 정부 측은 긍정적인 자평을 했고, 부동산업계 등도 몇 가지 아쉬운 측면을 제외하고는 대체로 긍정적인 평가를 내렸다. 하지만 관련법의 국회 통과 지연 등으로 기대보다 효과가 크지 못했으며, 혜택을 받을 수 있는 계층이 한정돼 실효성에 의문이 든다는 지적에서도 자유롭지 못했다.

 

한편 4·1 대책에서 정비사업과 직접적으로 관련이 있는 부분이 많지 않았다는 점이 정비사업 관계자들에게는 아쉬운 측면이었다. 정비사업 시 기존주택의 전용면적 내에서 2주택 공급도 가능하도록 하고, 주택미분양자에 대한 현금청산시기를 현 분양신청시점에서 관리처분인가 이후로 조정한 것이 전부였기 때문이다.

 

 

8·28 전월세 대책

전월세 시장 안정을 위한 대응 방안

 

정부는 지난 8월 28일 전세값 상승으로 인한 서민들의 주거비 부담을 완화하기 위해 관계 기관 논의와 당정협의 등을 거쳐 ‘전월세 시장안정을 위한 대응방안’을 확정·발표했다. 특히 8·28 전월세 대책은 전세 수요를 매매 수요로 전환하는 것에 초점이 맞춰진 만큼 분양시장의 악화 등으로 고전을 면치 못하고 있는 재건축·재개발 등 정비사업 시장에도 긍정적인 영향을 끼칠 수 있을지 귀추가 주목됐었다.

 

▲취득세 인하, 장기 주택 모기지 공급 확대 등 매매수요 전환 촉진 ▲서민·중산층 전월세 부담 완화를 위한 월세 소득공제 확대 ▲주택시장 구조변화에 대응, 공공임대 재고확충, 주택바우처 도입 등이 골자였다.

 

정부의 전월세 대책에 많은 정비사업 관계자들이 관심을 집중했던 이유는 ‘전세 수요의 매매 수요화’가 대책의 핵심 내용이기 때문이었다. 실제로 많은 전문가들은 8·28 대책을 두고 “전월세 안정화 정책이라기보다는 매매 활성화를 위한 대책에 가깝다”고 평가하기도 했다.

 

부동산114 등에 따르면 8·28 대책 발표 후 매매 문의가 늘면서 서울을 비롯한 수도권 3개 지역 매매시장은 일제히 오름세로 돌아선 것으로 알려졌다. 지역에 따라 문의만 있을 뿐 거래로 이어지지 못한 곳도 있으나 전세 수요가 매매로 전환된 사례도 적지 않았다고 했다. 이전과 달리 모델하우스에 발 디딜 틈 없이 많은 사람이 찾아왔다는 소식도 심심찮게 들렸으며, 특히 수도권 아파트의 경매 낙찰가율은 전월세 대책 발표 이후 80%대로 뛰어올랐다.

 

 

12·3 부동산 후속대책

행복주택 20만가구에서 14만가구 공급으로 축소

 

정부는 지난 3일 경제관계장관회의를 열고 올해 10월 시범사업을 벌였던 공유형 모기지 제도를 1만5000가구로 확대하는 등의 내용이 담긴 ‘4·1, 8·28 부동산 후속대책(이하 12·3 후속대책)’을 내놨다.

 

12·3 후속대책은 기존 대책들의 성과 점검을 통해 성과가 큰 과제는 확대 시행하고, 일부 부진한 과제는 보완방안을 마련함으로써 기존 대책의 실효성을 높이기 위한 것으로, 국회의 입법처리 지연 등으로 시장 회복세가 주춤한 상황에서 정부가 자체적으로 추진 가능한 후속조치들을 최우선적으로 추진해 주택시장을 조속히 정상화시키기 위해 마련됐다.

 

12·3 후속대책은 우선 그동안 국민주택기금과 보금자리론(주택금융공사)으로 이원화돼 있는 정책 모기지를 2014년 1월 2일부터 통합 운영키로 했다. 그간 정책 모기지는 지원대상과 대출조건이 상이하여 주거복지 형평성 및 재정운용의 효율성 관점에서 개선 필요성이 제기돼 왔다.

 

정부는 또 8·28 전월세 대책 중 하나인 공유형 모기지는 수익만 공유하는 수익 공유형과 수익과 손해 모두 공유하는 손익 공유형 두 가지로 지원물량을 대폭 확대해 본 사업을 추진키로 했다. 지난 10월 추진된 시범사업에서는 총 2,276명이 대출약정을 체결했는데 이중 80%가 기존 전세로 거주하고 있었던 것으로 조사되는 등 전세수요의 매매전환에 크게 기여한 것으로 분석, 이에 본 사업 물량을 대폭 확대해 2조원(1.500만 가구) 범위 내에서 지난 9일부터 예산 소진 시까지 한시상품으로 운용키로 했다.

 

정부는 하우스푸어를 위해 하우스푸어 주택을 매입해 임대하는 ‘희망임대리츠’도 확대하기로 했다. 올해 2차례에 걸쳐 1000가구를 매입해 추진한 결과, 가계부채 절감과 주거비 부담 완화 등 가시적 성과가 있었다고 보고 내년에도 1000가구 매입을 추진하되 시장 상황을 보면서 추가 확대하고 매입대상을 현행 85㎡와 9억 원이하 아파트의 면적 제한을 폐지키로 했다.

 

정부는 또한 집주인 담보로 세입자를 위한 전세자금을 대출해주는 ‘목돈 안 드는 전세’ 제도, 행복주택 사업은 축소 및 보완키로 했다. 집주인 우위의 전세시장에선 집주인 담보대출방식이 활성화되기 어렵다고 판단했기 때문이다. 이에 따라 대한주택보증의 ‘전세금 반환보증’과 ‘목돈 안 드는 전세대출’을 연계한 ‘임차보증금 반환청구권 양도방식’의 ‘전세금 안심대출’ 방안을 마련했다.

 

반면 박근혜정부의 핵심공약인 행복주택은 물량을 줄이기로 했다. 2017년까지 공공임대주택 공급물량인 51만 가구는 그대로 유지하면서 행복주택은 20만 가구에서 14만 가구로 줄이기로 한 것. 줄어든 6만 가구는 국민임대주택 등으로 대체 공급할 계획이다.

 

 

내년 부동산 시장, 정책 불확실성 해소가 관건

전문가들 “계류 중인 법안 통과 시급”

 

새 정부가 출범하고 올해 나온 네 차례의 부동산 대책이 제대로 빛을 발휘하지 못한 채 사그라지고 있다. 반복되는 부동산대책 입법처리 지연 등 정부정책의 불확실성이 문제로 지적되고 있다.

 

정부가 올해 내놓은 대책은 발표 때마다 획기적이라는 평가를 받았다. 4·1 대책 때는 파격적인 세제혜택으로 거래량을 높이는 효과를 가져왔지만 거래량 증가에 따른 집값 오름세는 60일로 끝났다.

 

이후 정부는 후속 방안인 7·24공급량 조절대책, 8·28 전월세 대책을 연이어 내놓았다. 가장 주목받은 공유형 모기지는 인터넷 신청 한시간만에 5000건의 접수가 마감됐을 정도로 인기를 끌었지만 시장의 반응은 오래가지 못했다. 서울아파트 거래량 증가추세도 100여일 만에 끝이 났고, 전셋값은 다시 뛰기 시작했다.

 

이와 관련해 금융권의 한 부동산팀장은 “정부가 대책을 내놓아도 매번 법안이 통과되지 못하니 시장은 실망감이 클 수밖에 없다”며 “‘혹시나’ 했던 기대감이 ‘역시나’로 바뀌면서 정책의 신뢰성만 떨어뜨리고 있다”고 말했다.

 

이에 따라 내년도 부동산 시장의 회복은 정책의 불확실성 해소가 관건이 될 전망이다. 대부분의 부동산 전문가들은 국회에서 법안 통과가 어려운 정부 정책의 한계를 인정하면서도 새로운 대책을 추진하기보다는 현재 국회에 계류 중인 법안 통과가 부동산 시장 활성화의 해법이라고 입을 모았다.

 

K은행 부동산팀장은 “현재 계류 중인 부동산 관련 법안들의 조속한 통과가 최선의 해법”이라며, “이후 소급적용 및 적용시점 등에 대한 논의도 빨리 이뤄져야 한다”고 강조했다.

 

한 부동산연구소 연구원은 “정책 불확실성 해소에 따라 시장의 반응과 회복력은 달라질 전망”이라며 “취득세 영구인하가 국회 문턱을 간신히 넘었지만 다주택자 양도세 중과제 폐지나 분양가상한제 탄력 운영 등 국회에 제출된 부동산 관련 법안 처리에 귀추가 주목된다”라고 내다봤다.